Оценка имущества с участием ипотечного кредита

 

 ст.% ст.% ст.д.

 

 х  КИЗ / колонка № 6 /N х / колонка № 5/ N-n ]|PV|n

 

Пример. Оценить недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной задолженности 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода инвестора 15%.

 

 Подставим информацию об  условиях кредитования в трансформированную  формулу

 

 Сн = 0,7Сн + (1000 – 0,7Сн х 0,1518) х 3,3522 + [Сн (1 – 0,2) – 0,7Сн х х0,0127 х 66,9744] х 0,4972.

 

 В результате преобразования  получим

 

 Сн (1 – 0,4506) = 3352,2; Сн = 6102.

 

Оценкой имущества  во Владивостоке занимаются:

 

1. ПРОФЭКСПЕРТ  690065, г. Владивосток, ул Стрельникова 5, офис 615, этаж 6 (ост. Торговый порт)

2. ДАЛЬЭКСПЕРТИЗА,  г. Владивосток, ул Капитана Шефнера 2, офис 404

3. Краевой Центр Оценки  г. Владивосток, ул Уткинская 30

4. Дилан Аудит. 690091, г. Владивосток, ул Авроровская 17, офис 20

5. Компаньон-Аудит. г. Владивосток, ул Пионерская 1, офис 406, этаж 4

6. Бизнес Партнер ДВ. г. Владивосток, ул Борисенко 10/7

7. Бизнес Партнер ДВ. 690078, г. Владивосток, ул Комсомольская 3, офис 88, этаж 8  

8. Дальаудит. г. Владивосток, пр-кт Океанский 123б, этаж 4

9. Филиал Российского Фонда Федерального  Имущества в Приморском крае. 690091, г. Владивосток, ул Алеутская 45а

10. Фонд Имущества Приморского  Края. 690091, г. Владивосток, ул Алеутская 45а, офис 217, этаж 2

11. Автошкола ВОА / "Учебно-методический центр ВОА" / 690002, г. Владивосток, пр-кт Партизанский 53, этаж 1 (ост. Инструментальный завод, Гоголя.)

12. Управление Муниципального Имущества, Градостроительства и Архитектуры  Администрации г. Владивостока / УМИГиА  г. Владивосток, пр-кт Партизанский 20

13.  Отдел Имущества Муниципальных  Предприятий и Учреждений / УМИГиА  г. Владивосток, пр-кт Партизанский 20 

14. Прайм Актив Групп. г. Владивосток, пр-кт Партизанский 58, офис 10

15. АФБ. г. Владивосток, пр-кт Океанский 123б (ост. "Первая речка")

16. Центр Развития Инвестиций. г. Владивосток, ул Светланская 88, офис 22, этаж 1 (ост. Дальзавод)

17. Управление Федеральной службы  судебных приставов по Приморскому  краю. г. Владивосток, ул Посьетская 48

18. Склад Имущества г. Владивосток  Государственные службы  690022, г. Владивосток, ул Лесная 25

19. Ростехинвентаризация / Федеральное бюро технической инвентаризации. 690091, г. Владивосток, ул Уборевича 17а

20.  Ваше Право. г. Владивосток, пр-кт Партизанский 28, офис 47

21. Гелиос. г. Владивосток, ул Некрасовская 88а, этаж 4

22. ДальЖасо. г. Владивосток, пр-кт Океанский 123б

23. Страховая группа МСК, ОАО  г. Владивосток, пр-кт Океанский 48а

24. Страховое агентство г. Владивосток 

25. Дальневосточный Научно-Исследовательский  Проектно-Изыскательский и Конструкторско-Технологический  Институт Морского Флота г. Владивосток, ул Фонтанная 40

26. Федеральное Агентство по  Управлению Государственным Имуществом  г. Владивосток, ул Пологая 21, этаж 2

27. Смайл Финанс г. Владивосток, пр-кт 100 лет Владивостоку 20

28. Гарантия и Защита г. Владивосток, ул Светланская 31в, офис 27

29. Московская Страховая Компания  г. Владивосток, ул Светланская 87

30. ФГУ Государственная Администрация  Владивостокского Морского Рыбного  Порта 690012, г. Владивосток, ул Березовая 25

31. Гефест 690003, г. Владивосток, ул Верхнепортовая 46, офис 504

32. АльфаСтрахование 690002, г. Владивосток, пр-кт Острякова 8

33. Росно г. Владивосток, пр-кт Красного Знамени 3, офис 612, 615

34. Русский Мир 690014, г. Владивосток, ул Огарева 5

35. Согаз, г. Владивосток, пр-кт Океанский 112а

36. Свега 690077, г. Владивосток, ул 50 лет ВЛКСМ 23, этаж 1 (ост. Фрегат)

37. Дальакфес  690003, г. Владивосток, ул Верхнепортовая 40а

38. Уралсиб г. Владивосток, ул Посьетская 9а

39. Владивостокский Информационно-Риэлторский Центр г. Владивосток, ул Светланская 145, офис 4

40. Ресо-Гарантия г. Владивосток, ул Светланская 11

41. Парус 690063, г. Владивосток, ул Зои Космодемьянской 20

42. ПримСудоСервис  690001, г. Владивосток, ул Дальзаводская 4, офис 703

43. МАКС / Московская Акционерная  Страховая Компания  690091, г. Владивосток, ул Пограничная 15в, офис 401

44. Детективное агентство г. Владивосток 

45. Союз, Частное Охранное Предприятие  690065, г. Владивосток, ул Розничная 43

46. А-ДВ г. Владивосток, ул Луговая 30

47. Прогресс-Гарант690091, г. Владивосток, ул Уборевича 5а, этаж 5

48. Вигар 690039, г. Владивосток, ул Енисейская 5

49. Одиссей-Шип-Сервис г. Владивосток, ул Калинина 133

50. Страховой Навигатор 690091, г. Владивосток, ул Алеутская 28, офис 207, этаж 2 (ост. Семеновская)

51. Ингосстрах, ОСАО690003, г. Владивосток, ул Верхнепортовая 40а

52. Якорь г. Владивосток, ул Морская 1-я 9, офис 301

53. Хоум Дорз г. Владивосток, пр-кт 100 лет Владивостоку 43, офис 3

54. ООО "БИС-Охрана"  690002, г. Владивосток, пр-кт Океанский 101A, этаж 1 (ост. Первая Речка)

55. VIP-Охрана ДВ г. Владивосток, пр-кт Океанский 123б

56. Департамент имущественных отношений  Приморского края 

Администрация Приморского края г. Владивосток, ул Светланская 22

57. Влад-Шипчандлер г. Владивосток, ул Светланская 115

58. Платон 690109, г. Владивосток, ул Нейбута 21

59. Перевозчик125 г. Владивосток, ул Бородинская 26

60. Компетент Траст г. Владивосток, пр-кт 100 лет Владивостоку 103, офис 427

61. Ройлян и Партнеры г. Владивосток, ул Фонтанная 17, офис 12, этаж 3

62. Савицкас и Партнеры г. Владивосток, ул Пушкинская 40, офис 602, этаж 6

63. Кордон-Информ690106, г. Владивосток, ул Башидзе 8, этаж 1 (ост. "Картинная Галерея")

64. ТрансИнтэк г. Владивосток, пр-кт Красного Знамени 82в

65. Каскад Восточный 690013, г. Владивосток, ул Каплунова 7, офис 119

66. Юриком г. Владивосток, ул Капитана Ше

фнера 2, офис 202, этаж 2

67. Дальлесстрах г. Владивосток, ул Прапорщика Комарова 29

68. ЖКС-Приморье 690048, г. Владивосток, ул Овчинникова 6

69. СберБанк г. Владивосток, ул Фонтанная 18

70. Правозащитный Центр 690105, г. Владивосток, ул Русская 65, офис 31, этаж 3 (ост. кольцо Багратиона)

71. Сейсмозащита 690002, г. Владивосток, пр-кт Океанский 131в, офис 503, этаж 5

76. Альматея г. Владивосток, ул Посьетская 15, офис 3, этаж 2

72. Контора адвокатов №5 г. Владивосток, ул Светланская 37, офис 2а

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

 Ипотека – это предоставление  ссуды под залог недвижимости.

 К недвижимому имуществу, которое  является предметом ипотечного  обязательства, относятся земельные  участки, участки недр, обособленные  водные объекты, леса, многолетние  насаждения, здания, сооружения и  всё, что прочно связано с землёй. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

 В залог не принимаются  особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное  имущество, а также имущество, в  отношении которого факт приватизации  признан недействительным

 Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.

 Они обладают правом 1-й очереди  на доход заемщика и его  активы в случае невыплаты  им задолженности.

 При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:

• во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;
• во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.

 При этом период реализации  права собственности на недвижимость  может быть разделен на три  этапа:

• приобретение
• использование
• ликвидация.

 На каждом из этапов собственники  капитала получают остаточный  доход.

 На 1-м этапе они вносят  обязательный денежный платеж, сумма  которого равна остатку цены (разности  между ценой и суммой ипотечного  кредита, переходящего к ним как  долг);

 На 2-м - получают остаточный  доход от использования имущества, после вычета из него обязательных  платежей по обслуживанию долга;

 На 3-м получают наличность, равную  цене реализации. Стоимость приносящего  доход имущества может быть  оценена путем сложения первоначальной  суммы ипотечного долга и оценочной  стоимости собственного капитала  инвестора. Основа при определении  стоимости капитала - текущая стоимость  ожидаемой в будущем отдачи: остаточного  потока наличности при использовании  недвижимости и остатка цены  перепродажи. Сумма ипотечного долга  и оцененной стоимости капитала  дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

 

1. В.Саркисянц // Бухгалтерия и банки. – 2008.
2. Вербловский Г.. Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона. — С.-Пб.: Брокгауз-Ефрон. 1890—1907.
3. Гаджиев М. Г. Современное состояние финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России / М. Г. Гаджиев // Вестник ОГУ. – 2009.
4. Гарипов Е.В. Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечного кредитования // Финансы и кредит. 2005
5. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. М.: МГИУ, 2007
6. Гражданский Кодекс РФ
7. Грудцына Л.Ю., Козлова М. Н. Инструменты ипотечного кредитования / Л. Ю. Грудцына, Козлова М. Н. // Законодательство и экономика. – 2008.
8. Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование, - Иркутск: БГУЭП, 2007 – 227 с.
9. Дударева Е. Специфика ипотечного жилищного кредитования / Е. Дударева // Хозяйство и право. – 2006.
10. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки. 2004
11. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ
12. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-1
13. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. – 2007. - №8.
14. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / Под ред. И.А. Разумова. — СПб.: Питер, 2005. — 208 с.
15. Клочков И. Тенденции в развитии ипотечного жилищного кредитования / И. Клочков // Финансы и кредит. – 2008.
16. Крутских Д. Регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / Д. Крутских // Право и экономика. – 2009.
17. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие / Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.
18. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004
19. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с.: ил.- (Серия «Учебное пособие»)
20. Русецкий А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью / 2-е изд.,перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008 – 176 с. – (Мой законный интерес)
21. Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Аудитор. — 2006. — №12. — С. 39–47
22. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2008 N 306-ФЗ) 102-ФЗ от 16 июля 1998г
23. Фролов Н. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы / Н. Фролов // Деньги и кредит. – 2009.
24. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007
25. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном / Д.А. Шевчук – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008 – 376 с. – (Жилищный вопрос).
26. Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки.: Учеб.-метод. пособ. – М.: Финансы и статистика, 2006
27. Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004