Оценка недвижимости

 

 

 

 

 

4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

4.1.Сравнительный подход

 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (в редакции Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО№1), п. 14,22)

Далее вносятся поправки, учитывающие  различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как  если бы он обладал теми же основными  характеристиками, что и оцениваемый  объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная  цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта  может отклоняться от рыночной стоимости  из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий  сделки. Однако в подавляющем большинстве  случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление  развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый  подход использует данные о сделках  на рынке, его еще называют рыночным.

 

 

 

 

Таблица 1 Характеристики объекта

Элементы сравнения Оцениваемый объект 1 2 3     4     5 Адрес Холмогорская23 Холмогорская 13 Холмогорская 13 Братская 8   Холмогорская 15   Балхашская 207 Цена предложения, тыс. руб.   1600 1670 1670     1700     1650 Имущественные Права Собственность Собственность Собственность Собственность   Собственность   Собственность Условия продажи оценка предложение предложение предложение   предложение   предложение Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные   рыночные   рыночные Дата публичной оферты Январь 2012 Январь 2012 Январь 2012 Декабрь 2011     Декабрь 2011     Январь 2012 Этаж/эт-ть 2/5 1/5 2/5 3/5   4/5   4/5 Материал стен К(I) К(I) К(I) П(I)   К(I)   П(I) Тип дома БР БР БР БР   БР   БР Состояние не требует ремонта не требует ремонта не требует ремонта после ремонта   не требует ремонта   не требует ремонта Площадь общая, м2 47,3 44 45 44   48   42 Наличие балкона/лоджии Б/З нет Б/З Б/З     Б/З     Б/З Таблица 2 Корректировка цен продаж объектов аналогов   объект оценки 1 2 3   4   5 Цена 1 м2   36,3 37,1 37,9 35,4 39,3 Перевод цены предложения в цену сделки   -2% -2% -2% - 2%   -2% Скорректированная  цена   35,8 36,3 37,1 34,7 38,5 Поправка на дату продажи   0 0 1% 1% 0 Скорректированная цена   35,8 36,3 37,5 34,05 38,5 Поправка по типу дома брежневка 0 0 0 0 0 Скорректированная цена   35,8 36,3 37,5 34,05 38,5 Поправка за этаж 2 5% 0 0 0 0 Поправка за материал стен кирпич 0 0 5% 0 5% Скорректированная  цена   37,6 36,3 39,4 34,05 40,40 Поправка за состояние не требует ремонта 0 0 10%   0   0 Скорректированная  цена   37,6 36,3 43,3 34,05 40,4 Поправка за наличие б/л балкон застекленный 3% 0 0   0   0 Скорректированная  цена   38,7 36,3 43,3 34,05 40,4 Количество поправок   3 1 3 2 2 Стоимость тыс.руб.     36,3       36,3*47,3=1717 тыс.руб Стоимость объекта  недвижимости 1717тыс.руб.

4.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

 

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. (в редакции Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 13,21)

При реализации данного подхода  рассматривается способность объекта  оценки приносить определенный доход, который выражается в двух формах: дохода от эксплуатации объекта и  дохода от его продажи. Доходный подход основан на технике капитализации  и дисконтирования. Техника капитализации  позволяет на основании данных о  доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу определить стоимость объекта. Техника дисконтирования  заключается в приведении потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для  получения текущей стоимости  денежного потока как стоимости  приносящего доход объекта.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3 Характеристики объекта
Элементы сравнения	Оцениваемый объект	1	2	3	4	5
Адрес	Холмогорская23	Холмогорская 13	Холмогорская 13	Братская 8	Холмогорская 15	Балхашская 207
Цена аренды тыс. руб.		11	12	12	13	12
Этаж/эт-ть	2/5	1/5	2/5	3/5	4/5	4/5
Материал стен	К(I)	К(I)	К(I)	П(I)	К(I)	П(I)
Тип дома	БР	БР	БР	БР	БР	БР
Отделка	простая	простая	простая	простая	улучшенная	простая
Площадь общая, м2	47,3	44	45	44	48	42
Наличие балкона/лоджии	Б/З	нет	Б/З	Б/З	Б/З	Б/З

 

Таблица 4 Корректировка объектов-аналогов
	объект оценки	1	2	3	4	5
Ставка аренды		11	12	12	13	12
Поправка по типу дома	кирпич	0	0	5%	0	5%
Скорректированная  цена		11	12	12,6	13	12,6
Поправка за этаж	2	0	0	0	0	0
Поправка за материал стен	кирпич	+5%	0	+5%	0	+5%
Скорректированная  цена		11,55	12	13,23	13	13,23
Поправка за уровень отделки	простая	0	0	0	-10%	0
Скорректированная  цена		11,55	12	13,23	14,3	13,23
Поправка за наличие б/л	Б/З	3%	0	0	0	0
Скорректированная  цена		11,90	12	13,23	14,3	13,23
Количество поправок		2	0	2	1	2
Скорректированная  арендная плата					14,3

 

 

 

Расчет величины чистого  операционного дохода приносимого  арендуемой квартирой.

 

Таблица 5Расчет коэффициента капитализации
Показатель	Значение
Годовая ставка аренды, т.р.	171,6
Потери от вида использования, %	5%
Годовой доход с учетом недоиспользования	163,02
Операционные расходы
налог на имущество,%	0,5
комунальные платежи	0
налог на доход, %	13
Чистый операционный доход	141,1
Коэффициент капитализации	0,086
Стоимость объекта	1640,7

 

Таблица 6 Расчет коэффициента капитализации
Объект	1	2	3	4	5
Ставка аренды в год, тыс.руб.	132	144	144	156	144
Цена предложения	1600	1670	1670	1700	1650
Коэффициент капитализации	0,082	0,086	0,086	0,092	0,087

 

R=(0,082+0,086+0,086+0,092+0,087)/5=0,086*100%=8,6

«В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

4.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

 

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (в редакции Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО№1), п. 15,23)

При определении рыночной стоимости объекта оценки существуют ограничения, препятствующие применению затратного подхода, так как для  определения стоимости затрат на воспроизводство (замещение) отдельно взятой квартиры необходимо сначала  рассчитать стоимость затрат на воспроизводство (замещение) всего жилого здания. Для  этого необходимо иметь проектно-сметную  документацию или объемно-планировочное  решение и техническое описание конструктивных элементов всего  жилого здания, в котором расположен объект оценки (Свод правил СП-81-01-94,  «Положение о составе затрат и  порядке их отнесения на сметную  стоимость жилищного строительства»). Заказчик и оценщик данной информацией  не обладают.

Таким образом, в рамках данной работы оценщик принял бы отказаться от применения затратного подхода. Но ввиду требований к курсовой работе оценка будет произведена.

V=V_восст-D

где V_восст- стоимость восстановления объекта

D- накопленный износ оцениваемого объекта

Таблица 7 Расчет восстановительной  стоимости

 

Показатель	Значение
Восстановительная стоимость 1м3 в ценах 1969 г	29,2
Строительный объем объекта	118
Климатический эффект	1,08
Стоимость с учетом климатического эффекта	31,5
Коэффициент перехода к ценам 1984 г	1,2
Коэффициент перехода к ценам 1991 г	1,59
Коэффициент перехода к ценам 2011 г	48,05
Текущая восстановительная  стоимость 1м2	2887,9
НДС 18%	1,18
Прибыль застройщика	1,2
Стоимость с учетом НДС  и прибыли застройщика	4089,3
Текущая восстановительная  стоимость объекта оценки, руб	482537,4

Определение физического  износа здания D=∑

Таблица 8 Физический износ  здания
Конструктивные элементы	Удельный вес конструкции  элемента, %	Износ конструкций установленный при обследовании	Доля физического износа в общем физ.износе здания, %
Фундамент	18	16	2,88
Стены	24	16	3,84
Перегородки, перекрытие	15	16	2,4
Кровля, крыша	1	16	0,16
Полы	6	16	0,96
Проемы	8	16	1,28
Отделочные работы	8	16	1,28
Внутренние сантехнич. и электр. работы	14	16	2,24
Прочее	6	16	0,96
Итого	100		16