Расчет коммерческой эффективности инвестиционного проекта – «Строительство жилого дома с офисными помещениями

Темп прироста стоимости  м² за период с октября 2010 г до марта 2012г

Диаграмма. 1.3 Средняя цена предложения по районам города за 2012 год

Анализ ранка показал, что рост цен на первичном рынке жилья Владивостока во втором полугодии продолжится, хотя и может оказаться скромнее, чем в первом, когда рост цен предложения на жилье опережало темпы официальной инфляции. Причем среди факторов, которые стимулируют рост цен на жилую недвижимость, в городе все сильнее выходит политический – это «предвыборные» заявления о будущем Владивостока, усиливающееся внимание к нему первых лиц государства, сдача первых объектов, строящихся к саммиту АТЭС, и пр. Но с начала года отмечается продолжающийся отток постоянного населения из города, что сужает возможности рынка. Притом, что продолжали расширяться нерыночные возможности решения жилищного вопроса за счет бюджетных средств по федеральным, краевым и даже муниципальным целевым программам.

Исходя из проведенного анализа можно сделать следующий  вывод.

Всплеск строительства  нового жилья в Приморском крае и  в самом Владивостоке отмечен  после 2005 года. По данным статистики в 2004 году во Владивостоке было сдано  в эксплуатацию 94 тысяч квадратных метров жилья, то за 2006 год в столице крае было построено 261 тысяча квадратных метров.

   Существенно ситуацию  на рынке недвижимости изменил  финансовый кризис, отразившийся  как на ценах на квартиры  во Владивостоке, так и на темпах  строительства нового жилья и завершения текущих проектов. Начиная с осени 2008 года отметились первые признаки снижения стоимости жилья как на вторичном, так и на первичном рынке.  К осени 2009 года стоимость квартир в среднем упала на 20-26%. Наибольшее снижение цен по стоимости квадратного метра претерпели однокомнатные квартиры - на 26% ниже, чем в конце 2008 года. Средняя стоимость квадратного метра по двухкомнатным квартирам упала на 20% .

   В новостройках  Владивостока стоимость квадратного  метра изменилась не значительно - на 10 % ниже, чем в начале года. К ноябрю-декабрю 2009 года можно наблюдать улучшение во многих отраслях экономики, в том числе в сфере недвижимости и строительства. Цены на жилье стали постепенно подниматься вверх.

2010 год стал переломным для Владивостокского рынка жилья - после длительного застоя цены пошли вверх, хотя в целом резкой динамики не отмечено.

В 2010 году цена за квадрат  еще не сравнялась с докризисной,  а темпы роста заметно ниже темпов падения в 2009 году.

А вот в рейтинге районов по стоимости жилья отмечены значительные изменения. Так район Тихой подорожал на 26,6%, а его рейтинг поднялся на пять пунктов. Высокие темпы роста цены отмечены также в районах пригорода (+24,43%), БАМа(+21,6%), Второй речки (+21,53%), 71 микрорайоне (+21,44%). Причиной этому является изменение привлекательности отдельных районов в связи со стройкой объектов Саммита АТЭС. Грядущее улучшение транспортной доступности этих районов также уменьшило разницу в стоимости жилья между центральными и периферийными районам. Так если в конце 2009 года разница между самым «дорогим» и «дешевым» районом составляла 38,76%, то к концу 2010 года она уменьшилась на 11,96% и составила 26,80%.

Если говорить об общих  тенденциях 2010 года на рынке жилья, то нельзя не отметить заметное увеличение ипотечных сделок по сравнению с прошлым годом. С начала года банки начали активно разрабатывать новые программы, предлагая заемщикам все более выгодные условия, фактически вернувшись к докризисным, а в ряде случаев сделав их даже более привлекательными для своих клиентов.

По прогнозам аналитиков, в ближайшей перспективе объективных  предпосылок, как для снижения цен, так и для их ускоренного роста, нет. Жилая недвижимость, скорее всего, будет дорожать умеренными темпами, в зависимости от того, насколько удачным наступающий год будет для российской экономики. Большинство экспертов, считают оптимальным прогноз роста цен на уровне инфляции плюс 2-4%. Другое дело, что этот прогноз основан на официальных данных предполагаемой инфляции не больше 10% до конца 2011 года. Таким образом, цены на жилье могут подняться на 10-14%.

2011 год отмечен умеренным  и постоянным ростом цен на  квадратный метр.

Следует отметить, что темпы  роста стоимости в этом году заметно  увеличились (в 1,7 раз). Больше всего подорожали однокомнатные (на +8,36%) и двухкомнатные (+9,7%) квартиры, трех- и четырехкомнатные квартиры показали меньшие темпы прироста +3,39%, +3,27% и +3,69% соответственно.

Однако такой резкий скачок цен стал причиной снижения активности покупателей на рынке – отмечается нехарактерное для данного времени затишье. А также объем предложения квартир во Владивостоке за 1 квартал 2011 года увеличился на 14,38%, это может означать, что выставленные на продажу квартиры долго экспонируются на рынке.

Стоимость жилья в Приморье во 2-м квартале 2011 году продолжит оставаться высокой.

Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади  квартир на рынке жилья Приморского  края во 2-м квартале 2011 года по сравнению  с предыдущим периодом на первичном, и на вторичном рынке возросла.

Согласно данным, уровень  средних цен одного квадратного  метра общей площади квартир  различных типов во 2-м квартале 2011 года составляет: на первичном рынке  в крупнопанельных домах —  около 39 800 рублей. В кирпичных домах  — около 32 000 рублей, в монолитных порядка 49 600 рублей. В среднем стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет около 70000 рублей.

По данным Росстата основное подорожание приходится на новостройки. Происходит это из-за увеличения цен  на все рыночные товары в целом.

Прогнозы, эксперты делают уже  с максимальной осторожностью, принимают  во внимание особенности ценообразования  уходящего года. Предполагается, что  стоимость жилья стабилизируется, и резко цены не увеличатся. Но все-таки стоимость жилья будет умеренно расти на фоне подорожания стройматериалов, энергоносителей и тарифов на перевозки.

По оценке Российской Гильдии Риэлторов ценовая политика рынка недвижимости определится  колебанием курса валют, снижением  ставок по ипотеке и ожиданием  выборов. [9] 
1.2 Анализ рынка аренды офисных помещений

Ведя речь о  недвижимости, принято делить ее на два больших сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая. К жилой недвижимости относятся  квартиры (первичное и вторичное  жилье), частные дома и коттеджи (таунхаусы). К коммерческой недвижимости относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения. Зачастую поведения цен на этих рынках не совпадает, ввиду соотношения факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка.

Если рынок  жилой недвижимости в основном формируют  лишь спрос и предложение, то в  сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество  факторов: влияние инфляции на потребление  услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.

По уже сложившейся  тенденции, офисные помещения составляют большую часть рынка коммерческой недвижимости, и с каждым годом  прослеживается увеличение спроса. Кроме  того, по заявлению участников рынка, постоянно растет требованию к качеству офисов. Все большим спросом пользуются офисы в крупных бизнес центрах. Но в отличие от западных бизнес центров, цена аренды офисов в России не рассчитывается по специальным методикам, а ставится владельцами бизнес центров, которые руководствуются в основном средними ценами на схожие площади.

Чтобы лучше  разобраться в рынке коммерческой недвижимости нужно провести анализ экономической ситуации.

Кризис 2008-2009 года повлиял на этот сегмент рынка  коммерческой недвижимости особенно ощутимо. Сразу после кризиса резко вырос дисбаланс между платежеспособным спросом и предложением. По мнению риэлторов Владивостока, это объясняется тем, что спрос на офисы в большей степени зависит от общей успешности бизнеса потенциальных арендаторов, чем от покупательского спроса рядовых граждан и поэтому восстанавливает свои рыночные “позиции” гораздо медленней. В начале 2009 года средние цены аренды в рублевом эквиваленте остались на уровне августа 2008 года, при этом курс доллара снизился. В условиях затишья спроса в первом квартале 2009 года цены еще более опустились. Весь второй квартал ценовое отступление продолжалось, правда, более замедленными темпами, чем в начале года. Лишь в сентябре ценовая динамика стабилизировалась - цены на аренду офисных помещений слегка поднялись и остановились на рубеже 70 процентов от до кризисных. Прирост цен был отмечен и в октябре, хотя подъем на 3-5 процентов для аренды, иначе как символическим назвать сложно. Важно другое - к середине осени рынок офисных помещений обрел равновесие и обнаружил неплохую способность к дальнейшему росту. Риэлторы Владивостока, не без удовлетворения отметили, что ситуация вокруг офисных помещений постепенно выходит из “пике”. К концу года произошел дальнейший рост цен, на 10-15 % по аренде и по продажам в сравнении с апрельскими показателями. Таким образом, 2010 год офисные цены начнут с отметки порядка 85-90% от до кризисных величин. В дальнейшем следовал незначительный плавный рост, после чего, достигнув до кризисных показателей, цены, скорее всего, возьмут «тайм-аут». Далее, в случае удачного развития внутриполитической и экономической ситуации в стране, предсказывалось оживление на рынке аренды недвижимости. [10].

Наметившийся  общий подъем экономики 2010 года и  приближающийся саммит 2012 года вносят свою лепту в развитие рынка аренды офисных помещений. Однако предложение все еще значительно превышает спрос, когда речь идет о помещениях класса С и D, на которые приходится более 2/3 рынка.

Большинство офисов (49%) сдаются в центре города, 10% предложений приходится на Первую речку, и 7% на Эгершельд. В остальных районах города в основном предлагаются помещения класса ниже, чем D. Предложений по сдаче в аренду офисов повышенной комфортности мало. Стоимость аренды квадратного метра помещений приведена в таблице 1.6.

Таблица 1.6. - Стоимость аренды квадратного метра помещений

Превышение  предложения над спросом приводит к увеличению срока экспозиции, который в некоторых случаях достигает 12 месяцев. [11].

Особенностью  рынка является большое число  предложений офисов в новострое, с офисным ремонтом, без мебели. Таких предложений - около 1/4 рынка. Цена таких предложений достаточно высока - 700-800 рублей за м². Цена предложения офисов класса С - порядка 750 руб. за м². На офисы класса D средняя цена за квартал выросла с 500 до 600 руб. за м². [12].

Активное строительство  новых офисных зданий и довольно большое предложение на вторичном рынке офисных помещений города на фоне продолжающихся кризисных явлений в экономике дают повод предполагать, что офисные здания и помещения, предлагаемые к аренде, будут терять в цене. Что подтвердил 2011 год.

Рынок аренды офисных помещений Владивостока, в 2011 году  пережил драматическую ситуацию. Сильная конкуренция заставляет основные офисные центры либо сохранять прежние ставки аренды, либо даже идти на небольшое их снижение. В то же время резко выросли ставки офисных помещений в целом по городу, что говорит о том, что у иных арендодателей дела идут лучше, и они сокращают разрыв цен предложения с крупными и средними офисными центрами. В целом по основным  офисным зданиям Владивостока средняя ставка уменьшилась с 913 рублей за 1 м²в месяц во втором квартале до 905 рублей, что менее 1%, а в целом по офисным помещениям города средняя ставка повысилась с 749 рублей за м² в месяц до 837 рублей, или на 11,75%.

Резервов дешеветь у аренды офисов немного. Около 30% ставки составляют коммунальные платежи, которые постоянно растут. Поэтому уже в период пересмотра договоров в конце 2011 - начале 2012 года офисные центры попытаются отыграть небольшое падение по цене аренды.

В четвертом  квартале офисные здания и помещения, предлагаемые к аренде, будут терять в цене. [13].

За первые 8 месяцев 2010 года по всей территории России наблюдается  стабильный рост основных показателей, влияющих на покупательскую способность  населения.

Необходимо отметить, что  увеличение зависит от региона: в  крупных городах рост уровня заработной платы несколько выше, чем у людей, живущих вдалеке от крупных населенных пунктов. Кроме того, существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой недвижимости делает и инфляция. Инфляция к первому сентября 2010 года была на 2% выше, чем за аналогичный временной отрезок в 2009. Несмотря на уменьшение ВВП, которое составило в 2009  году 7,4%. Благодаря увеличению в 2010 году  основных параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов розничной торговле. Это очень важный показатель для рынка коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость.

В первом полугодии 2010 года инвестиции составили примерно 201миллиард рублей, что почти 27% от инвестиций в Дальневосточный федеральный округ, и на 5,8% больше чем было инвестировано в Приморский край в 2006 году.  Основным источником этих инвестиций по-прежнему являются иностранные компании, которые находят российский рынок крайне привлекательным, в основном из-за нехватки качественных площадей.

По оценкам экспертов, за первые 8 месяцев 2011 года объем свободных  офисных составил 7,2%, что в пересчете  на квадратные метры составляет порядка 0,3 миллиона. Казалось бы, при таком количестве площадей цены на аренду офисов должны уменьшаться, однако, в среднем цена аренды офиса повысилась в среднем на 15% (аренда офисов класса «А» подорожала на 19%, «B» – на 10%).

Повышение цен аренды офисов класса «В» все-таки не такое большое, на долю этих офисов приходится почти 80% офисных площадей бизнес центров. Очевидно, что большая часть не арендованных офисов приходится именно на класс «В», а повышение цен на аренду офисов этого класса, несомненно, свидетельствует о скорой стабилизации рынка. Основной причиной для строительства офисных помещений стали высокие темпы роста производства. Так, например, прирост производства за 7 месяцев в 2010 году составил 5,4% по сравнению с этим же периодом 2009 против 7,6% за такое же время в 2011 году.