Расчет коммерческой эффективности инвестиционного проекта – «Строительство жилого дома с офисными помещениями

По заявлениям экспертов, в ближайшее время  изменения ситуации не предвидится. Так же эксперты склонны считать, что в случае освобождения 10% офисных  помещений рынок ждет стабилизация. Ожидаемое время, за которое это может произойти – два года. Однако, если прослеживаемая тенденция установки цен не будет изменена, то этот срок может сократиться и до одного года. Как показывает международный опыт, после превышения 10% ставки начинают постепенно снижаться, а доходность от них становится примерно 8-9%, что вполне сопоставимо с банковскими вкладами. Подводя итог сказанному, выделим основные тенденции 2011 года и сделаем прогноз. Основными тенденциями за первые 8 месяцев 2011 стали:

• Снижение цен на аренду офисов;
• Превышение спроса над предложением;
• Создание новых районов для бизнес центров;
• Перестройка промзон для постройки офисных зданий на их территории.

Прогнозы:

• Развитие зон под застройку в пригороде города Владивостока;
• Ввод в эксплуатацию новых площадей;
• Продолжение роста арендных ставок;
• Большие инвестиции, как со стороны российских фондов, так и со стороны иностранных фондов. [14].

Соотношение минимальной (min) и максимальной (max) арендной ставки, а так же средние арендные ставки на офисные помещения по районам города (руб./м²/месяц), и распределение сдаваемых офисных площадей по районам Владивостока и приведены на диаграммах 1.4 и 1.5, 1.6.

 

 

Соотношение мах и min арендной ставки, и среднее значение арендной ставки руб./м²/месяц

Диаграмма 1.4. Соотношение мах и min, и среднее значение арендной ставки руб./м²/месяц

Распределение сдаваемых  офисных площадей по районам Владивостока

Диаграмма 1.5. Распределение сдаваемых офисных площадей по районам Владивостока

 

Средние ставки аренды на офисные помещения по различным адресам города

 

 

Диаграмма 1.6. Средние ставки аренды на офисные помещения по различным адресам города

 

Изменение ставок аренды  офисных помещений в  целом по Владивостоку на период с 7 декабря 2011 года до 8 марта 2012 года приведён  на диаграмме 1.7.

Изменение ставок аренды  офисных помещений в  целом по Владивостоку на период с 7 декабря 2010 года до 8 марта 2012 года

 

 

 

 

 

 

 

 

Диаграмма 1.7. Изменение ставок аренды  офисных помещений в целом по Владивостоку на период с 7 декабря 2010 года до 8 марта 2012 года

Изменение ставки арендных платежей в процентах на период с 7декабря 2011 года до 8 марта 2012 года приведён  на диаграмме 1.8.

 

Изменение ставки арендных платежей в процентах на период с 7 декабря 2010 года до 8 марта 2012

Диаграмма 1.8. Изменение ставки арендных платежей в процентах на период с 7 декабря 2010 года до 8 марта 2012

 

Анализ рынка показал, что наибольшим спросом во Владивостоке пользуются помещения с площадью не превышающей 30-60 м², и ценой 500-1000 руб./м² в месяц. При этом офис “должен быть в приличном состоянии”, так как проведение ремонта собственными силами не входит в планы арендаторов. Требования к офисной телефонии и сервисному сопровождению арендаторов (охрана, уборка помещений и др.) - минимальны и тоже подпадают под некий сложившийся “стандарт предпочтений”.  Более важным критерием в выборе офиса, является район.

На сегодня  из почти 200 предложений по аренде помещений, наибольше всего офисов расположено  в центральной части города почти 50% всего объема предложений рынка аренды – именно столько приходится на центральную часть Владивостока.

Второе место  по объему предложений  - Первая речка, где на сегодня примерно 10 % предлагаемых к аренде площадок.

Что касается третьего места пьедестала, то его можно  отдать Эгершельду (7%), где также актуален вопрос аренды офисных площадок.

Если говорить о стоимости аренды, то квадратный метр в центральных районах города, на которые ориентируется большинство  арендаторов, составляет от 510 до 2530 рублей.

Самое дорогое  предложение по аренде на сегодня представлено в районе Семеновской,29 в гостинице «Владивосток». Здесь собственник просит за помещение площадью 151 кв метр по 2530 рублей за каждый «квадрат».

В остальных  районах городах аренда офисных  «квадратов» обойдется дешевле, но в тоже время и объем качественных предложений в них будет значительно меньше.

 

2. Построение денежных  потоков

2. 1 Исходные данные по проекту

 В данном  разделе необходимо построить  денежные потоки по условию:  «Строительство жилого дома с  офисными помещениями». Известны следующие данные по проекту.

После завершения строительства (сдачи объекта в  эксплуатацию) инвестор предполагает офисные помещения сдать в  аренду. Квартиры продаются согласно следующей схеме:

• 20% квартир продается спустя 6 месяцев после начала строительства;
• 30% - спустя одного года;
• оставшиеся квартиры продаются после сдачи объекта в эксплуатацию.

Площадь квартир  составляет 3750 м², чистая площадь офисных помещений 450 м².

Инвестиционные  издержки составляют 150 млн. руб., срок строительства  - 2 года. Прединвестиционная фаза – 11 месяцев, расходы составляют 2 млн. руб.

Уровень заемных  средств 40%.

Кредит самоамортизирующийся с частичной амортизацией 60%, срок прредоставления кредита – 4 года, процент по кредиту – 16%.

Операционные затраты по данным анализа рынка составляют 28% от действительного валового дохода.

Срок реализации проекта – 5 лет.

Принять что, финансирование строительства жилого дома будет  равномерным.

Доходности  по альтернативным инвестициям составляет 25%, безрисковая ставка принимается раной 10% (средняя ставка процента по годовым депозитам для юридических лиц), риск проекта оценивается в 15%.

 

2.2 Расчет платежей  по кредиту

Уровень заемных  средств составляет 40%. Кредит самоамортизирующийся, срок предоставления кредита 4 года, процент по кредиту 16%. Возможна частичная амортизация, равная 60%. Это означает, что сумма возврата кредита (амортизация) составляет 60%.

Таблица 2.1

	№	Остаток долга, тыс.руб.	Возврат кредита, тыс.руб.	Выплаты по процентам, тыс.руб.	Платежи, тыс.руб.
Инвестиционный  период	1	60000	750	800	1550
	2	59250	750	790	1540
	3	58500	750	780	1530
	4	57750	750	770	1520
	5	57000	750	760	1510
	6	56250	750	750	1500
	7	55500	750	740	1490
	8	54750	750	730	1480
	9	54000	750	720	1470
	10	53250	750	710	1460
	11	52500	750	700	1450
	12	51750	750	690	1440
	Итого за 1 год  выплат				17940
	13	51000	750	680	1430
	14	50250	750	670	1420
	15	49500	750	660	1410
	16	48750	750	650	1400
	17	48000	750	640	1390
	18	47250	750	630	1380
	19	46500	750	620	1370
	20	45750	750	610	1360
	21	45000	750	600	1350
	22	44250	750	590	1340
	23	43500	750	580	1330
	24	42750	750	570	1320
	Итого за 2 год  выплат				16500,0
1 год эксплуатации	25	42000	750	560	1310
	26	41250	750	550	1300
	27	40500	750	540	1290
	28	39750	750	530	1280
	29	39000	750	520	1270
	30	38250	750	510	1260
	31	37500	750	500	1250
	32	36750	750	490	1240
	33	36000	750	480	1230
	34	35250	750	470	1220
	35	34500	750	460	1210
	36	33750	750	450	1200
	Итого за 3 год  выплат				15060,0
Продолдение таблицы 2.1
2 год эксплуатации	37	33000	750	440	1190
	38	32250	750	430	1180
	39	31500	750	420	1170
	40	30750	750	410	1160
	41	30000	750	400	1150
	42	29250	750	390	1140
	43	28500	750	380	1130
	44	27750	750	370	1120
	45	27000	750	360	1110
	46	26250	750	350	1100
	47	25500	750	340	1090
	48	24750	24750	330	25080
	Итого за 4 год  выплат				37620,0
	Итого                      Стоимость кредита				87120,0

После выплаты 60% долга, разовым платежом погашается 40% долга, что составляет 24000 т.р.

2.3 Расчет выручки

Целью инвестиционного  проекта является увеличение доходов (выручки) от продажи квартир, сдачи  в аренду офисных помещений и  продажи офисных помещений в конце прогнозного периода.

Выручка в данном проекте будет складываться из 3-х  видов деятельности:

1. продажи квартир в период инвестиционной фазы;
2. сдачи в аренду офисных помещений в период эксплуатационной фазы;
3. продажа офисных помещений в конце прогнозного периода (реверсия).

Объем выручки  можно посчитать по следующей  формуле:

В = Р_ц * V_пр, где

Р_ц - определяется на основании анализа рынка,

V_пр – по условиям задания

 

Выручка от продажи квартир.

На основании  анализа рынка и регрессионного анализа определены цены продаж квартир в г. Владивостоке в районе 3я-Рабочая.

Выручка составит:

 

Талблица 2.2

Период	Доля продаж, %	Доля продаж, м2	Цена за 1 кв.м/ руб	Выручка, тыс. руб	CF, тыс. руб
Спустя 6 месяцев  после начала строительства	20%	750	68000	51000	48450
Спустя год после начала строительства	30%	1125	70500	80000	76000
После сдачи  объекта в эксплуатацию	50%	1875	73000	137000	130150
Итого:					254600

Доход от продажи  определяется как:

CF = В – ПИ,

где В – выручка, ПИ – продажные издержки.

Продажные издержки (маржа)  принимается по данным риэлтерского агентства ООО«Авега»  - 5%.

CF₁ = 51000 – 0,05* 51000 = 48450 тыс. руб

CF₂ = 80000 – 0,05*80000 = 76000 тыс. руб

CF_{3 =} 137000 – 0,05*137000 = 130150 тыс. руб.

Выручка  от сдачи в аренду офисных помещений.

Для расчета выручки от сдачи в аренду офисных помещений применяем формулу:

ДВД = ПВД * k₁* k₂,

 где ПВД  – потенциальный валовый доход  , k₁ – коэффициент, учитывающий недополучение средств при аренде, k₂ – коэффициент, учитывающий недогрузки. В свою очередь ПВД = V_аренды * S_чист.

Заключение  договоров с арендаторами сроком не менее 1 года, следовательно, изменение  арендной ставки будет происходить 1 раз в год согласно прогнозу роста экономики от министерства.

Таблица 2.3

Офисные помещений	Площадь, Sчист, м2	Аренданя ставка, Vаренд руб./ м2 в мес.	k1	k2	Выручка, тыс.руб.
1 год эксплуатации	450	882	0,7	0,75	2500,5
2 год эксплуатации	450	918	0,9	0,95	4238,4
3 год эксплуатации	450	954	0,95	0,95	4649,3
4 год эксплуатации	450	992	0,95	0,95	4834,5
5 год эксплуатации	450	1032	0,95	0,95	5029,5
Итого:					21252,2

 

 

2.4 Расчет амортизационных отчислений для данного проекта

Процентное  соотношение площадей офисных помещений:

Балансовая стоимость  офисов = 0,107*150 = 16,07 млн. рублей

Норма амортизации для данного вида недвижимости равна 0,7%

Среднегодовая амортизация А = 0,007*16,07 = 0,1125 млн. рублей.

2.5 Расчет операционных затрат и доходов (чистой прибыли)

Прогноз доходов  складывается из прогноза выручки (продаж) и прогноза затрат.

ЧП = ДВД –  ОЗ + А,

где ЧП – чистая прибыль от реализации продукции, ДВД  – действительный валовый доход, ОЗ – операционные затраты, А - амортизация.

Операционные  затраты возникают при эксплуатации объекта недвижимости. И по заданному  условию составляют 28%.