Расчет коммерческой эффективности инвестиционного проекта – «Строительство жилого дома с офисными помещениями

Таблица 2.4

Офисные помещений	Выручка, тыс.руб. (ДВД)	ОЗ, тыс.руб	А, тыс. руб. в  год	ЧП, тыс.руб
1 год эксплуатации	2500,47	700,1	112,5	1912,8
2 год эксплуатации	4238,406	1186,8	112,5	3164,2
3 год эксплуатации	4649,319	1301,8	112,5	3460,0
4 год эксплуатации	4834,512	1353,7	112,5	3593,3
5 год эксплуатации	5029,452	1408,2	112,5	3733,7
Итого				15864,1

 

2.6 Доход от реверсии

Реверсия проекта  будет происходить после окончания срока реализации.

Реверсия определяется по формуле:

V_рев. = V_прод. – З_прод.,

где V_рев. – стоимость реверсии;

V_прод. – стоимость продажи;

З_прод. – затраты на при продаже (транзакционные издержки), принимаются 5-10% от V_прод.. Для данного проекта принимаем: 5%;

V_прод. = V_рын. × S_общ.,

где V_рын. – стоимость 1м² площади, принимается равной 90 000 р, согласно проведенному анализу рынка,S_общ. – общая площадь офисных помещений,

V_прод. = 90 000 _.* 450 = 40 500 тыс.руб.

З_прод = 0,05*40,50 = 2,025 млн. руб.

V_рев. = 40,50 – 2,025 = 38,475 млн. руб.

Дисконтируем  по ставке дохода по альтернативным инвестициям. Из условия задачи: доходность по альтернативным инвестициям составляет 25%. Для этого воспользуемся формулой текущей стоимости будущей единицы:

 млн. руб

2.7 Определение денежных потоков

Потоки по проекту  определяются по формуле:

CF = ЧП  – DS, где

ЧП – чистая прибыль,

DS – затраты по обслуживанию долга.

Эффективность проекта определяется на период начала инвестиционной фазы, поэтому денежные потоки прединвестиционной фазы переводятся в текущую стоимость по формуле будущей стоимости с применением безрисковой ставки 10%. Денежные потоки эксплуатационной фазы дисконтируются по формуле текущей стоимости денежной единицы с применением ставки доходности по альтернативным инвестициям 25% для притоков и безрисковой ставки 10% для оттоков.

Дисконтирование

Приводим все  оттоки на период «0».

Для оттоков i принимаем равной безрисковой ставке = 10%.

Для притоков i принимаем равной альтернативным инвестициям 25%.

Оттоки до «0».

Период до «0»- прединвестиционная фаза: перевод прошлых затрат в  текущие по формуле будущей стоимости:

FV = ∑ PV*(1+i)ⁿ.

 2,103 млн.руб.

Таблица 2.5

Период	Издержки	DS, тыс.руб	CF, млн.руб	at	PV (CF), тыс.руб
1	0,182		0,182	1,008	0,183
2	0,182		0,182	1,017	0,185
3	0,182		0,182	1,025	0,186
4	0,182		0,182	1,034	0,188
5	0,182		0,182	1,042	0,190
6	0,182		0,182	1,051	0,191
7	0,182		0,182	1,060	0,193
8	0,182		0,182	1,069	0,194
9	0,182		0,182	1,078	0,196
10	0,182		0,182	1,087	0,198
11	0,182		0,182	1,096	0,199
Итого					2,103

Оттоки после  «0».

Перевод будущих  затрат в текущие по формуле дисконтирования:

.

Дисконтируем  по месяцам инвестиционные издержки. ИИ = 150/24 = 6,25 млн.руб.

 

71,091 млн. руб.

 

64,352 млн. руб.

 

Дисконтируем  по месяцам платеж по кредиту, т.к. выплаты кредита выполняются по месяцам.

 

Первый год (платёж по кредиту):

 

17,016 млн. руб.

Второй год (платёж по кредиту):

 

 

14,168 млн. руб.

Эксплуатационный  период.

Первый год (платёж по кредиту):

 

11,706 млн. руб.

Второй год (платёж по кредиту):

 

25,699 млн. руб.

 

Таблица 2.6

Период			DS, млн. руб	CF, млн.руб	at	FV (CF), млн .руб
Инвестиционный	1 год	1	1,55	1,55	1,008	1,537
		2	1,54	1,54	1,017	1,515
		3	1,53	1,53	1,025	1,492
		4	1,52	1,52	1,034	1,470
		5	1,51	1,51	1,042	1,449
		6	1,5	1,5	1,051	1,427
		7	1,49	1,49	1,060	1,406
		8	1,48	1,48	1,069	1,385
		9	1,47	1,47	1,078	1,364
		10	1,46	1,46	1,087	1,344
		11	1,45	1,45	1,096	1,323
		12	1,43	1,43	1,114	1,304
		Итого				17,016
	2 год	13	1,42	1,42	1,123	1,284
		14	1,41	1,41	1,133	1,264
		15	1,4	1,4	1,142	1,245
		16	1,39	1,39	1,152	1,226
		17	1,38	1,38	1,161	1,207
		18	1,37	1,37	1,171	1,189
		19	1,36	1,36	1,181	1,170
		20	1,35	1,35	1,190	1,152
		21	1,34	1,34	1,200	1,134
		22	1,33	1,33	1,210	1,116
		23	1,32	1,32	1,220	1,099
		24	1,43	1,43	1,114	1,082
		Итого				14,168
Эксплуатационный	1 год	25	1,31	1,31	1,231	1,065
		26	1,3	1,3	1,241	1,048
		27	1,29	1,29	1,251	1,031
		28	1,28	1,28	1,262	1,015
		29	1,27	1,27	1,272	0,998
		30	1,26	1,26	1,283	0,982
		31	1,25	1,25	1,293	0,966
		32	1,24	1,24	1,304	0,951
		33	1,23	1,23	1,315	0,935
		34	1,22	1,22	1,326	0,920
		35	1,21	1,21	1,337	0,905
		36	1,2	1,2	1,348	0,890
		Итого				11,706
	2 год	37	1,19	1,19	1,359	0,875
		38	1,18	1,18	1,371	0,861
		39	1,17	1,17	1,382	0,846
		40	1,16	1,16	1,394	0,832
		41	1,15	1,15	1,405	0,818
		42	1,14	1,14	1,417	0,805
		43	1,13	1,13	1,429	0,791
		44	1,12	1,12	1,441	0,777

 

Продолжение таблицы 2.6
		45	1,11	1,11	1,453	0,764
		46	1,1	1,1	1,465	0,751
		47	1,09	1,09	1,477	0,738
		48	25,08	25,08	1,489	16,840
		Итого				25,699
		Итого за 4 года				68,589

Дисконтирование притоков

Притоки на период после «0»

Для притоков i принимается равной ставке по альтернативным инвестициям = 25%.

Инвестиционный  период (продажа квартир): 

1 год инвестирования:

45,68 + 67,56 = 113,235 млн. руб.

 

2 год инвестирования:

После ввода  в эксплуатацию:  млн. руб.

Первый год  эксплуатации (аренда):  млн. руб.

Второй год  эксплуатации (аренда):  млн. руб.

Третий год  эксплуатации (аренда): млн. руб.

Четертый год  эксплуатации (аренда):  млн. руб.

Пятый год эксплуатации (аренда):  млн. руб.

Таблица 2.7

Период		ЧП, млн. руб.	DC, млн. руб.	CF, млн. руб.	at	PV (CF), млн. руб.
Инвестиционный	1год	48,45		48,45	1,061	45,68
		76,00		76,00	1,125	67,56
	2год	130,150		130,150	1,563	83,296
Эксплуатационный	1 год	1,913		1,913	1,953	0,979
	2 год	3,164		3,164	1,953	1,296
	3 год	3,46		3,46	1,953	1,134
	4 год	3,593		3,593	1,953	0,942
	5 год	3,734		3,734	1,953	0,783

 

 

 

Диаграмма 1.9 – График денежных потоков 

3. Расчет показателей эффективности

3.1 Чистая текущая стоимость (NPV)

При использовании этого метода определяется чистая текущая стоимость (NPV – Net Present Value) по формуле:

,

где  CF_i – денежный поток по годам;

V_ИИ.j – инвестиционные издержки по годам;

- сумма текущих стоимостей денежных потоков по годам;

 - сумма текущих стоимостей инвестиционных издержек.

113,235 + 83,296 + 0,979 + 1,296 + 1,134 + 0,942 + 0,783 +      + 8,069 = 209,599 млн. руб.

2,130 + 71,091 + 64,352 +  68,589 = 206,134 млн. руб.

NPV = 209,599 – 206,134 = 3,599 млн. руб.

NPV > 0, т.е. проект эффективен.

3.2 Модифицированная внутренняя  ставка дохода (MIRR)

MIRR - скорректированная  с учетом нормы реинвестиции  внутренняя норма доходности. С  практической точки зрения самый  существенный недостаток внутренней нормы доходности - это допущение, принятое при определении всех дисконтированных денежных потоков, порожденных инвестицией, что сложные проценты рассчитываются при одной и той же процентной ставке. Для проектов, обеспечивающих нормы прибыли, близкие к барьерной ставке фирмы, проблем с реинвестициями не возникает, так как вполне разумно предположить, что существует много вариантов инвестиций, приносящих прибыль, норма которой близка к стоимости капитала. Однако, для инвестиций, которые обеспечивают очень высокую или очень низкую норму прибыли, предложение о необходимости реинвестировать новые денежные поступления может исказить подлинную отдачу от проекта. Понятие скорректированной с учетом нормы реинвестиции внутренней нормы доходности и было предложено для того, чтобы противостоять указанному искажению, свойственному традиционному IRR.

Несмотря на свое громоздкое название, скорректированная  с учетом нормы реинвестиции внутренняя норма доходности, или MIRR, также известный  как модифицированная внутренняя норма доходности (modified internal rate of return), в действительности гораздо легче рассчитывается вручную, чем IRR. И это происходит именно вследствие сделанного предположения о реинвестиции.

Для нахождения MIRR необходимо решить уравнение типа:

Решение таких  уравнений – трудоемкий процесс, поэтому для этого используют финансовые калькуляторы, программы  или приближенные методы расчета. Среди  приближенных методов весьма распространенным является графический.

Суть его  в следующем: постепенно задаемся ставкой  дисконтирования и добиваемся того, чтобы при определенных значениях NPV имело бы отрицательные и положительные значения. Затем, используя свойство главной оси, находим i.