Рекомендации по управлению стоимостью объекта

 

Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:

 

СК = НПб/р + Р + Л ± Св.к., где

 

СК – ставка капитализации;

 

НПб/р безрисковая норма прибыли;

 

Р – надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;

 

Л – надбавка за низкую ликвидность объекта;

 

Св.к. ставка возврата капитала.

 

Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).

 

Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Калуге с учетом собранных данных Р = 4%.

 

Надбавка за дополнительный риск – 4%.

 

Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.

 

Кн/ликв. = Кбезриск. × время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%

 

Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 4,8%.

 

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда – рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

 

Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).

 

В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Калуге такова, что для сравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).

 

Общий коэффициент капитализации равен:

 

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186

 

 

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды

 

Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 14100 руб./кв.м

 

Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 руб.;

 

Расчет эффективного валового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.

 

Проведенные расчеты показали, что ЭВД объекта оценки составляет:

 

19.398.780 × 0,92 = 17.846.877,6 руб.

 

Таблица 11

 

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода

 

Эффективный валовой доход (ЭВД) 17846877,60 руб.

Операционные расходы, 3045391,19 руб.

в т.ч. 

· налог на здание 291494,44 руб.

· страховые платежи 53897,45 руб.

· коммунальные платежи 1249281,43 руб.

· управление объектом 392631,31 руб.

· текущий ремонт (4% от ЭВД) 713875,10 руб.

· прочие расходы (2% от ОР) 47115,76 руб.

· резерв на замещение (3,6% от ЭВД) 642487,59 руб.

Чистый операционный доход (ЧОД) до налогообложения 14801486,41 руб.

Чистый операционный доход (ЧОД) с учетом налога на прибыль 11249129,67 руб.

Общий коэффициент капитализации (R0)

 

0,19

Стоимость оцениваемого здания составляет 60479191,77 руб.

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 60.479.191,77 руб., или округленно 60.479.192 руб. (Шестьдесят миллионов четыреста семьдесят девять тысяч сто девяносто два рубля) без НДС.

 

 

Глава 3. Рекомендации по управлению стоимостью объекта

3.1      Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

 

Применяя различные подходы к оценке имущества, мы пришли к следующим результатам:

 

Таблица 12

 

Подходы (методы) Весовой коэффициент Стоимость, руб.

Затратный подход (метод сравнительной единицы) 0,35 25982918

Рыночный подход (метод прямого сравнения продаж) 0,25 44307639

Доходный подход (метод прямой капитализации дохода) 0,4 60479192

Итоговая величина стоимости 1,00 44362607,85

Затратный подход весом в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов с незначительным износом. Оцениваемое здание принадлежит к категории объектов недвижимости с низким уровнем износа, поэтому удельный вес значения рыночной стоимости, полученной в рамках затратного подхода, будет иметь достаточно высокий коэффициент – 0,35.

 

Данные, положенные в основу рыночного подхода, нельзя считать абсолютно надежными, в связи с чем к результатам рыночного подхода к оценке стоимости данного объекта необходимо относится осторожно. Исходя из этого, результату рыночного подхода придается весовой коэффициент 0,25.

 

Доходная стоимость отражает рыночное поведение типичного инвестора, поэтому результату данного подхода присваивается максимальный весовой коэффициент – 0,40.

 

Таким образом, на наш взгляд, наиболее объективно следующее распределение коэффициентов:

 

·           затратный подход – 0,35;

 

·           рыночный подход – 0,25;

 

·           доходный подход – 0,40.

 

С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.12.2007г. составляет округленно 44.362.608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.

 

3.2       Рекомендации по увеличению рыночной стоимости

 

Стоимость недвижимости компании определяется ее дисконтированными будущими денежными потоками, и новая стоимость создается лишь тогда, когда компании получают такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала. Управление стоимостью еще углубляет эти концепции, так как в такой системе управления именно на них строится весь механизм принятия крупных стратегических и оперативных решений. Правильно налаженное управление стоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели: помочь компании максимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

 

Управление стоимостью принципиально отличается от систем планирования, принятых в 60-е годы. Оно перестало быть функцией исключительно руководящего аппарата и призвано усовершенствовать принятие решений на всех уровнях организации. В нем изначально заложена предпосылка, что командно-административный стиль принятия решений сверху вниз не приносит должных результатов, особенно в крупных многопрофильных корпорациях. А значит, менеджерам низшего звена нужно научиться использовать стоимостные показатели для принятия более толковых решений. Управление стоимостью требует регулировать баланс наравне с отчетом о прибылях и убытках и поддерживать разумное равновесие между долгосрочными и краткосрочными целями деятельности. Если управление стоимостью внедрено и организовано должным образом, корпорация получает огромные выгоды. Такое управление, по сути, представляет собой непрерывную реорганизацию, направленную на достижение максимальной стоимости.

 

Для оцениваемого объекта управление стоимостью сводится к более эффективному использованию имеющихся площадей.

 

Оцениваемое здание имеет чердак общей площадью 328,2 м2, который в настоящее время частично используется как склад канцелярских принадлежностей. С одной стороны, проведение соответствующей реконструкции позволит сделать это помещение жилым. С другой стороны, в последнее время в связи с расширением сотрудничества калужских предприятий с иногородними и иностранными компаниями значительно возрос спрос на гостиничные услуги. В этой связи предлагается провести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее в разряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместных номеров класса «люкс».

 

Стоимость мероприятий по реконструкции мансарды представлена в табл.13.

 

Таблица 13

 

Смета расходов на реконструкцию мансарды

 

№ Наименование работ Стоимость, руб.

1 Общестроительные работы (демонтаж) 406.211

2 Общестроительные работы (новые) 2.448.728

3 Холодное и горячее водоснабжение 49.818

4 Отопление 90.144

5 Канализация и сантехническое оборудование 31.738

6 Приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование 67.534

7 Электросиловое оборудование и электроосвещение 422.402

8 Устройство связи 37.010

9 Охранно-пожарная сигнализация 114.531

10 Автоматика отопления, вентиляция 7.638

11 Благоустройство номеров 872.640

Итого 4.548.394

Для финансирования этих работ предполагается использовать кредит на следующих условиях:

 

·           Сумма кредита – 5.250.000 руб.

 

·           Процентная ставка – 14% в год;

 

·           Срок кредитования – 1 год;

 

·           Обеспечение оцениваемый объект недвижимости;

 

·           Условия погашения кредита – ежеквартальная выплата процентов и основной суммы долга равными долями, т.е. по 1.866.506 руб. в конце каждого квартала.

 

Как уже отмечалось, гостиница будет состоять из 14 двухместных номеров класса «люкс». Стоимость проживания в таком номере в калужских гостиницах колеблется от 1400 руб. до 2500 руб. в сутки. Для расчетов принимается значение 1600 руб., поскольку оцениваемый объект находится вблизи от центра города, но изначально данное здание не предназначено для гостиничного бизнеса, что создает определенные неудобства для клиентов.

 

Инвестиционный горизонт установлен на 1 год, так как нет объективных оснований полагать, что оцениваемый объект недвижимости не будет продан по истечении этого срока.

 

Движение денежных средств представлено в табл. 14.

 

Таблица 14

 

Движение денежных средств в руб.

 

Статья расходов 1-й кв. 2-й кв. 3-й кв. 4-й кв. Итого за год

Реконструкция 4548394 – – – 4548394

Обслуживание кредита 1866506 1866506 1866506 1866506 7466025

Операционные расходы 124539 127030 129571 132162 513302

Налог на прибыль - 292073 291463 290841 874377

Итого 6539439 2285609 2287540 2289509 13402098

Статья доходов 1-й кв. 2-й кв. 3-й кв. 4-й кв. Итого за год

Гостиничный бизнес – 1344000 1344000 1344000 4032000

Амортизация 1299145 1302393 1305649 1308913 5216100

Кредит 5250000 – – – 5250000

Итого 6549145 2646393 2649649 2652913 14498100

Сальдо 9706 360784 362109 363404 1096002

Основную статью доходов составляет гостиничный бизнес. При этом важно подчеркнуть, что при избыточном спросе на этот вид услуг объективных причин низкой наполняемости номеров не выявлено.

 

Чтобы определить, насколько увеличится текущая рыночная стоимость оцениваемого объекта в результате проведения рекомендуемых мероприятий, целесообразно воспользоваться коэффициентом капитализации, применявшемся в рамках доходного подхода. Это обусловлено тем, что данный проект является инвестиционным, т.е. ориентированным, прежде всего, на получение дохода.

 

Следовательно, прирост текущей рыночной стоимости объекта оценки составит:

 

1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (руб.)

 

(Пять миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) без учета НДС.

 

 

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

 

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

 

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

 

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

 

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

 

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

 

-      метод прямой капитализации доходов;

 

-      метод сравнения продаж;

 

-      метод сравнительной единицы.

 

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

 

Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке.

 

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

 

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.