Ринок нерухомості м.Київа: аналіз розвитку та перспективи

Так, згідно даним бази оголошень "Авізо", ціни, пропоновані продавцями за 1-кімнатні квартири знизилися в середньому на 1484 доларів, за 2-кімнатні - 3948 доларів, 3-кімнатні - 1350 доларів (за період з 8 по 23 березня 2011 року)[18].

Рис.7 Динаміка цін на вторинному ринку житла  в Києві

Нерухомість в комерційній (нежитловій) сфері - це нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування й розпорядження в межах майна, що містить: магазини та торгові комплекси; готелі й розважальні центри, офіси, гаражі; складські та логістичні комплекси, об'єкти промислового призначення, індустріальні парки й ін.

Комерційне нерухоме майно займає центральне місце в  системі будов за будь-якого державного управління в країні, що виконує одну із важливіших функцій- засобу виробництва. Комерційні об'єкти як фактор виробництва входить до складу основного капіталу підприємства і функціонує за його закономірностями [11, с.457].

У 2010 р. нова пропозиція торгових приміщень Києва було обмежено введенням в експлуатацію другої черги регіонального ТРЦ Sky Mall загальною орендною площею 45 500 кв. м, що є найменшим показником за останні чотири роки.

Всього, за станом на 1 січня 2011 року в Києві функціонує близько 600 тис.

кв. м торговельних приміщень у ТЦ / ТРЦ.

 
Рис.8 Динаміка цін на ринку  нежитлової нерухомості Києва

Введення в експлуатацію багатьох заявлених на 2010 рік ТЦ / ТРЦ було перенесено через затримки з фінансуванням будівництва. Так, більшість власників продовжує здійснювати будівництво за рахунок власних коштів, в результаті чого графік будівництва прямо залежить від темпів їх надходження[24].

Всупереч негативним прогнозам деяких експертів в 2008 році, в 2009-2010 роках ринок покинули всього декілька орендарів. У 2009 році більшість рітейлерів оптимізували свої бізнес процеси до нових умов, скорочуючись та / або переорієнтовуючись на інші цінові сегменти. При цьому, вже з початку в 2010 року на ринок почали виходити нові бренди. Зважаючи на дефіцит професійних торгових приміщень в Україні, в 2010 році попит на них дещо перевищував пропозицію. Фактично, все, що вийшло на ринок Києва за останні 3 роки нові ТЦ / ТРЦ з професійною концепцією і вдалим місцем розташування до цього дня заповнені орендарями на 95-100%.

Суттєвих змін в структурі активно розвивающихся орендарів у порівнянні з 2009 роком не відбулося [16]. Основними споживачами торгових приміщень як і раніше є:

• продуктові магазини (гіпермаркети, супермаркети, магазини біля дому, дискаунтери і т.д.);
• магазини побутової техніки та електроніки;
• спеціалізовані магазини (дитячі товари, спорттовари, меблі тощо);
• одяг, взуття та аксесуари, розраховані на масового споживача (ціновий сегмент «середній» і «середній мінус»).

[17]

Обсяг інвестицій у комерційну нерухомість України в 2010 році перевищив 150 млн. доларів. Згідно з оглядом консалтингової компанії DTZ, уже в першому кварталі 2010 року обсяг інвестицій, спрямованих у ринок комерційної нерухомості в Україні, перевищив обсяг інвестицій у даний сектор за весь 2009 рік, а показник за 2010 рік перевищив 150 млн. доларів.

У 2010 році найвищу активність на вторинному інвестиційному ринку  в сегменті нерухомості в Україні  демонстрували українські компанії і приватні інвестори, які мають  достатній обсяг вільних фінансових ресурсів завдяки продажу в докризовий період власних активів в інших сегментах економіки [ 25], інвестори європейського й ізраїльського походження також активно розглядали упродовж року можливість придбання активів у сегменті нерухомості в Україні.

Посилився інтерес російських інвесторів, але вони віддають перевагу операціям M&A із придбання девелоперських компаній.   У компанії DTZ відзначили, що в першому кварталі 2010 року чиста початкова ставка дохідності на кращі об`єкти комерційної нерухомості в Києві була в межах 13,5-16%, відображаючи невелике зростання вартості активів з 2009 року.

Упродовж останніх трьох  кварталів 2010 року початкова ставка дохідності знизилася до 13,5%, 14% і 15% для найбільш якісних об`єктів  офісної, торгової і складської нерухомості  відповідно.

Українські інвестори  пропонували навіть 12% на якісні об`єкти нерухомості із хорошим потенціалом  зростання орендних ставок. Проте  власники таких об`єктів розглядали можливість їх продажу за ставкою  дохідності не вище 7-8%.

На думку експертів, в 2010 році ринок офісних площ української столиці перейшов до стадії відновлення, що виражалося в невеликому зниженні рівня вакантності, початок будівництва одиничних нових об'єктів, а також помірне зростання орендних ставок. Починаючи з другої половини 2010 року сегмент офісної нерухомості почав поступово відходити від позицій безумовного «ринку орендаря», який спостерігався з кінця 2008 року.

Більшість проектів бізнес-центрів, розвиток яких було зупинено в кінці 2008 і в 2009 роках, залишаються як і раніше в замороженому стані. І хоча в 2010 році девелопери відновили реалізацію кількох проектів, обсяг нового офісного пропозиції в Києві, на думку експертів, залишиться на низькому рівні як мінімум до 2012-2013 років. До основних чинників, які сьогодні, як і протягом усього кризового періоду, стримують девелопмент офісної нерухомості в Києві, є складність доступу до позикового фінансування, усе ще слабка ділова активність у більшості сфер бізнесу, значне падіння орендних ставок.

При цьому ринок офісної нерухомості столиці як і раніше залишається ненасиченим щодо загального обсягу площ, якості об'єктів і різноманітності форматів, у зв'язку з чим відсутність нової пропозиції поряд зі зростаючим попитом, пов'язаним з економічним

Однією з «кризових» характеристик ринку офісної нерухомості Києва став надзвичайне зростання запитів орендарів щодо якості приміщень. Великі міжнародні компанії пред'являють все більш високі вимоги до площ, на які девелопери у свою чергу змушені йти. Більшість орендарів, як і раніше в якості обов'язкової умови для зняття площ в оренду бачать обробку офісу за рахунок власника. На думку експертів, зазначені тенденції продовжаться найближчим часом.

В 2010 році нотаріусами  було посвідчено понад 245,1 тис. договорів  купівлі -продажу житлової нерухомості. Дана кількість операцій купівлі-продажу нерухомого майна лише на піввідсотка - близько 1,5 тис. угод, нижча за показники 2009 року. Про це повідомив Міністр юстиції Олександр Лавринович з посиланням на статистичний звіт щодо діяльності нотаріусів у 2010 році.  Міністр нагадав, що, протягом 2009 року кількість операцій на ринку нерухомості у порівнянні з 2008 роком зменшилася на 27%.

Загалом, протягом 2010 року нотаріусами було посвідчено 224,9 тис.  договорів купівлі-продажу квартир  та житлових будинків[26]. У 2009 році цей показник становив близько 225 тис. договорів. Було також відчужено 20 садиб, тоді як позаминулого року - 38, а у 2008 році - майже 500. Зменшилася кількість й інших різновидів операцій з нерухомим майном. Так, на 15% зменшилася кількість договорів міни житлової нерухомості. Загалом протягом 2010 року нотаріусами було посвідчено 4720 договорів міни. З них 4335 договорів міни стосувалося квартир та житлових будинків, 29 - садиб. Для порівняння, у 2009 році було посвідчено 5505 договорів міни житлової нерухомості. На 24,5% у порівнянні з 2009 роком зменшилася кількість посвідчених договорів дарування, пожертви житлової нерухомості, припинення права утримання в замін на набуття прав на нерухоме майно та припинення права на аліменти на дитину у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно тощо. Загалом, протягом 2010 року було посвідчено 110844 таких договорів проти 145381 у 2009 році.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.СТРАТЕГІЯ ЦІНОУТВОРЕННЯ ТА ОСНОВНІ ЧИННИКИ ФОРМУВАННЯ ЦІНИ

Вартість об’єктів нерухомості залежить від ряду факторів: 

1)Об’єктивні фактори.  Як правило,  це економічні фактори,  які визначають середній рівень цін конкретних угод суб’єктами нерухомості. Їх можна поділити на:

• макроекономічні –  фактори,  пов’язані із загальною кон’юнктурою ринку;
• податки, мита;
• динаміка курсу долара,  інфляція,  безробіття,  рівень і умови оплати праці;
• потреба в об’єктах нерухомості, розвиток зовнішньоекономічної діяльності тощо);
• мікроекономічні – фактори, що характеризують об’єктивні параметри конкретних угод.

2)Фактори, пов’язані з феноменом масової свідомості й фактори психологічного характеру:

• масова реклама;
• інфляційні очікування;
• поінформованість тощо.

3)Фізичні фактори: 

• місцезнаходження –  віддаленість від центра,  рівень розвитку інфраструктури й транспортного сполучення  (особливо –  близькість метро)  прямо впливає на вартість нерухомості;
• архітектурно-конструктивні рішення – залежно від призначення подальшого
• використання будинку вартість його бу-де збільшуватися або зменшуватися;
• стан об’єкта нерухомості;
• наявність комунальних послуг  (електроенергія,  водопостачання,  тепломережа й ін.).
• екологічні й сейсмічні фактори  (для житлової нерухомості дані санітарно-
• екологічної експертизи можуть значно знизити вартість житла,  а наявність лісопаркової зони,  водойм,  парків та ін. може збільшити вартість квартир);

4. Фактори,  що впливають на ціну й швидкість продажу квартир:

• кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення з попитом саме на цей тип квартир саме в цій частині міста;
• об’єктивні недоліки об’єкта  (крайні поверхи, вікна у двір,  погане планування, зношування тощо);
• престижність району;
• екологічна обстановка в районі;
• транспортне сполучення й розвиненість інфраструктури району;
• соціальна однорідність будинку;
• характер угоди (“прямий”  або  “зустрічний” продаж);
• юридична “чистота” об’єкта. [13, с. 35-42]

Існують різні підходи до призначення ціни на товар [5, с 223-225] з точки зору виробника товару:

1. Ціноутворення на  основі понесених витрат на  створення. Нерухомість – це  високо затратний товар, і при визначенні процесу ціноутворення обійтись без урахування інвестиційних витрат, понесених при його створенні, - неможливо. Особливо це стосується заново створених об’єктів нерухомості, адже ціна продажу визначає рентабельність всієї діяльності виробника (будівельної компанії, девелоперської компанії тощо).

Ціна розрахована на основі витрат на створення об’єкту  нерухомості, його собівартості й використовується в основному для визначення мінімальної  ціни на об’єкт нерухомості, що дозволяє покрити витрати на створення об’єкту нерухомості при нульовому рівні прибутку, а також для визначення технологічної ціни об’єкту нерухомості, тобто забезпечує повернення усіх інвестиційних витрат і постійних витрат за прийнятий гіпотетичний термін часу. Ціна визначена за цим методом є прийнятною для конкретного об’єкту нерухомості й на практиці усереднюється на одиницю виміру, одної з кількісних характеристик об’єкту нерухомості, найчастіше це один квадратний метр площі об’єкту нерухомості. В разі, коли споживачів об’єкту нерухомості є декілька, можлива диференціація ціни на окремі площі в залежності від їх розміру та розташування.

2. Ціноутворення на  основі споживчої цінності. В сучасних економічних умовах на перший план виходить не вартість створення товару, а його споживча вартість. Не рівень витрат, пов’язаних з виробником товару, а його корисність мають економічне значення [14, с. 135].

3. Ціноутворення на  основі додаткової вартості. При  представленні на промисловому  ринку об’єкту нерухомості дуже  важливим є питання повернення інвестицій, тому знижувати ціну на об’єкт з метою активізації процесу продажу є недоцільним. Більш прийнятною методикою виправдання ціни є надання додаткових послуг при використанні об’єкту нерухомості споживачем або шляхом створення інших додаткових зручностей, які надаються споживачу безоплатно, тобто їх вартість вже врахована.

Такі послуги звільнюють споживача від невластивих йому дій, наприклад по управлінню та експлуатації об’єкта нерухомості. Виробник об’єкта  нерухомості ще до представлення продукту на ринок повинен створити за допомогою диференціації характеристик таку його метацінність, яка в очах потенційного покупця є повністю оправданою і справедливою. Тим більше, що в більшості випадків ця «додана» споживча цінність вже існує, тобто не треба нічого додатково створювати, треба лише уміло показати явні та неявні важливі особливості об’єкту нерухомості які притаманні самому об’єкту нерухомості його складовим (земельній ділянці, будівлі) району або місцю розміщення, району збуту тощо. Головне – це вміло показати всі переваги конкретного об’єкту нерухомості та переконати потенційного покупця в унікальності всіх додаткових послуг, які він не зможе отримати в іншому місці в іншого виробника при придбанні іншого об’єкту нерухомості.