Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

Например, фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов населения и изменении демографической ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметром системы. Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, в частности на рынок жилья, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики отдача от жилищного фонда становится ниже. При снижении уровня доходности в других сферах доходы от недвижимости становятся для инвесторов более привлекательными. На поведение инвесторов влияют также изменения в государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства.

Увеличение спроса на жилье как предмет собственности и спроса на жилищные услуги ведут к повышению цен на жилье, объемов строительства и жилищного фонда при вероятностном снижении квартирной платы.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по краткосрочным кредитам под строительство приводят к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Увеличение затрат на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства приводит к уменьшению предложения жилищного фонда, росту уровня квартирной платы и, в итоге, к увеличению цен на жилье.

Таким образом, можно сделать вывод, что на соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости влияет целый ряд факторов. Состояние жилищного рынка характеризуется значениями его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции). Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на жилищном рынке. Внешние факторы представляют собой результат взаимодействия субъектов жилищного рынка с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.

1.3. Проблемы функционирования рынка жилья в муниципальном образовании

Первая и основная проблема развития рынка недвижимости в России – финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей. В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11–15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах — в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5–6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно. Не способствует развитию рынка и высокая «стоимость» денег. Проект должен окупиться за 5–6 лет, а кредит дают под 15%. Если проект будет приносить сравнительно небольшую прибыль, то девелопер6 сможет отдать только проценты, но основной долг ему никогда не вернуть.

Строительство качественного объекта в регионе ничуть не дешевле, чем в столице, а аренду там платят в два раза меньше, чем в Москве. Получается, если рассматривать проект с точки зрения инвестиций, то строить «с нуля» в регионах невыгодно. Именно поэтому применяется множество схем по сокращению расходов на создание торгового объекта. Самая распространенная из них — продажа площадей крупным арендаторам в процессе строительства. Такими арендаторами являются супермаркеты, спортивные магазины, магазины электроники. Иногда владельцы торговых центров предпочитают продать вообще все площади, в том числе и небольшие магазины. Естественно, это ограничивает возможности дальнейших изменений и перестроек объекта. Но, с другой стороны, продажа площадей нередко является залогом самого существования проекта. Для воплощения проекта необходимо знать о существовании двух основных направлений строительства. Первое является компромиссным: перестройка существующих зданий и сооружений. Главным образом, производственные объекты перестраиваются в торгово-развлекательные. Затраты на квадратный метр в этом случае будут ниже в два раза, однако при этом необходимо быть уверенным, что ты получаешь технологичный объект, который при реконструкции будет нормально использоваться. Иногда девелоперы берут большой заводской цех, но оказывается, что реконструировать его очень трудно, а в ряде случаев вообще невозможно: не встраиваются лифты, сетка колонн не соответствует проекту, технические этажи труднопроходимы и пр. Однако, преодолев эти проблемы, можно создать торговый центр, отвечающий стандартам и вполне адекватный в плане экономики. Второе направление — строительство очень крупного магазина, желательно гипермаркета. Такие торговые центры ориентированы на большой поток посетителей. Наиболее выгодное решение для них — торговая галерея с магазинами одежды, обуви и аксессуаров. В рамках этого проекта можно успешно задействовать большие площади. Такое строительство делается на greenfild, т.е. на пустом месте, «с нуля». Появляется возможность хорошо спроектировать центр и прилегающую территорию. Стоимость строительства подобного проекта — на порядок ниже. Для гипермаркетов используется предельно простая конструкция без применения изощренных форм. Гипермаркет — это в любом случае выигрышный формат торговли, его выгодно строить даже в регионах. Клиенты едут в такие магазины большим потоком по выходным и совершают огромное количество «импульсных» покупок.

Проблемы ипотечного кредитования также занимают особое место в ряду вопросов, связанных с развитием рынка недвижимости и бизнесом на этом рынке. По большому счету это проблемы не только рынка недвижимости, но и в значительной мере финансового рынка, банковской сферы.

В наше время приобрели особое значение вопросы, связанные с недвижимостью. Это понятно, поскольку от того, как мы все, общество в целом, научимся, именно научимся, работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать, извините за своеобразную игру слов, активным двигателем экономического развития7.

И это не преувеличение. Мы понимаем, конечно, ведущую роль технического прогресса, высоких технологий в экономическом развитии. Эти факторы, помноженные на труд людей, напрямую создают материальные ценности. Но встает вопрос – какова дальнейшая судьба созданного недвижимого имущества – зданий и сооружений, жилья и коммерческой недвижимости - в строительство которых общество вкладывает значительные ресурсы? Перспективы развития российского рынка недвижимости во многом зависят от создания механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка.

 «Пузыри» на жилищном рынке  были одним из спусковых крючков  мирового финансового кризиса, при  этом, в большом количестве стран  мира сектор строительства жилья  оказался одним из самых сильно  пострадавших от кризиса. Рынок  недвижимости в России, следуя  в русле мировых тенденций, не  спешит восстанавливаться после  криза: в целом по стране стоимость  жилья с учетом инфляции продолжает  снижаться. «Мы ожидаем, что схожая  динамика будет наблюдаться и  в ближайшие месяцы, а по итогам  2012 г. рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2013 г. ситуация начнет очень медленно выправляться.

Кредитный бум и образование «пузыря» на рынке недвижимости в докризисный период были свойственны и российской экономике. В качестве главных факторов, двигавших цены на рынке жилья в России является приток капитала и рост реальных денежных доходов населения.

Приток денег в экономику, связанный с растущими ценами на нефть и ожиданиями еще большей нефтяной выручки, способствовал тому, что в предкризисные годы рост цен на рынке недвижимости в России был аномально высоким по сравнению с другими странами (с I кв. 2002 г. по III кв. 2010 г. с учетом инфляции стоимость жилья выросла в 2,3 раза).

Цены на жилье в России достигли пика в III квартале 2010 года, после чего с началом кризиса произошло резкое падение: за полгода цены на вторичном рынке жилья в долларовом выражении упали на 28%. Кризисная динамика цен в рублях, даже с учетом инфляции, выглядит не столь драматично: на первичном рынке в России стоимость жилья снизилась всего на 11%, на вторичном – на 10%.

Еще одной характерной чертой кризиса стало увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынке.

Предложение на вторичном рынке может считаться более гибким, поскольку многие потенциальные продавцы вторичного жилья предпочитают придержать квартиры на время кризиса, тогда как предложение на первичном рынке зависит от объема только что построенных квартир, который изменяется медленно.

В кризис проявилось действие специфических факторов, влияющих на два рынка. Увеличение рисков банкротства застройщика нового жилья сильно ударило по спросу на первичном рынке. Кроме того, более существенно ставки по ипотеке были повышены именно для первичного рынка.

В ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет восстанавливаться, но достаточно медленно. В России в целом до конца 2012 г. и в будущем 2013 г. будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2013 году (+6%). По оценкам специалистов Сбербанка, в 2012 г. суммарный рост с учетом инфляции составит 4,5%, в номинальном – 11%. В 2013 году ожидается аналогичная динамика. Прогноз номинальных цен на жилье в 2012-2013 г. (представлен в таблице 1).

Таблица 1 – Прогноз изменения цен на первичном рынке жилья в 2012 – 2013 г.г.

2. Состояние и развитие  рынка жилья (на примере г. Сызрань)

2.1. Анализ первичного и вторичного рынков жилья

 В соответствии с Генеральным планом в городском округе Сызрань предусмотрен рост объемов жилищного строительства, а также объектов социального и культурно-бытового назначения. С учетом указанного прогноза, основу перспективной потребности в развитии систем коммунальной инфраструктуры городского округа будет представлять строительство и реконструкция объектов жилищного, административного и культурно-бытового назначения.

Развитие жилых зон предусматривается за счет освоения под новое жилищно-гражданское строительство свободных от застройки территорий прилегающих к загородной зоне, а так же на существующих площадках застройки, реконструкции ветхой, аварийной и модернизации типовой морально устаревшей жилой застройки 60-х годов.

Совершенствование застройки жилых зон предусматривает:

- сохранение и увеличение  многообразия жилой среды и  застройки, отвечающей запросам  различных групп потребителей, размещение  различных типов жилой застройки  в зависимости от природных  и ландшафтных условий;

- модернизацию и реставрацию  исторически ценного жилищного  фонда, ликвидацию аварийного и  ветхого жилищного фонда;

- ликвидацию на жилых  территориях объектов, противоречащих  нормативным требованиям к использованию, и застройку этих территорий;

- формирование комплексной  жилой среды, отвечающей социальным  требованиям, доступности объектов  и центров повседневного обслуживания.

Ключевой частью Программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры городского округа Сызрань является Прогноз развития жилищного строительства и строительства объектов социальной сферы городского округа Сызрань на 2011-2020 годы. Прогноз определяет перечень объектов недвижимости, которые будут нуждаться в централизованном электроснабжении, теплоснабжении, водоснабжении и водоотведении в период с 2011 по 2020 годы. Перечень объектов капитального строительства, сроки их строительства, указанные в настоящем прогнозе, будут уточнены при утверждении технических заданий на разработку инвестиционных программ организаций коммунального комплекса.

В целом по  г. Сызрань, в апреле 2012 продолжилось снижение цен. Темп убыли за месяц составил  3,02 %, с начала года темп убыли составил 9,28%.

На 01.05.2012 средняя цена 1 кв.м. вторичного жилья составила 58 384 руб. Самая высокая цена 1 кв.м установилась на квартиры с числом комнат 2 и более. Она выше среднерыночной на 11,5% и составляет 65 109 руб./ м2 (цена выше в силу того, что значительная часть таких квартир относится к элитным), однако данные квартиры занимают всего лишь 4,07% от объема предложения. Цены на 1-комнатные квартиры выше среднерыночных на 4,2%. Дешевле всего в апреле были 2-комнатные квартиры: цены 1кв.м ниже среднерыночных на 3,2%.

Уровень изменения средних удельных цен (Приложение 1-2) в апреле по типам:

1. «хрущевки»: (-3,15%)

2. «сталинки»: (-2,86%)

3. улучшенной планировки и «элитные»: (-2,78%)

Изменение цены на первичную недвижимость происходит в том же темпе, что и на вторичном рынке. Средняя стоимость квадратного метра составила в апреле 43,3 тыс. руб.

Таким образом, видно, что несмотря на продолжающееся снижение стоимости жилья, «обвала» цен не происходит – фактически цены вернулись на уровень начала 2011г. Это позволяет говорить о дистижении рынком ценового дна и его более или менее устойчивости с точки зрения колебания цен. Иначе говоря, выводя на рынок новый проект, мы на сегодняшний день, несмотря на всю кризисность рынка, можем опираться на ценовой уровень 2007-2011гг.