Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

В 2012 году недвижимость г. Сызрань стабильно падала в цене. Дешевели все категории жилья – от хрущёвок до многокомнатных квартир в домах старого фонда.

Как показывает анализ предложений в «Бюллетене Недвижимости», начиная с апреля 2012 года, показатель удельной стоимости квадратного метра жилья снижался, и довольно заметно - примерно на 1% в месяц.

По мнению риэлтеров, подавляющее большинство покупателей самых дешёвых самрских комнат – приезжие: иногородние студенты, эмигранты из «горячих точек», экономически неблагополучных регионов, мелкие предприниматели из республик бывшего Союза. Именно их активность стимулирует желающих продать излишки жилплощади, поднимать минимальные цены, и изымает из рыночного оборота самые ходовые  варианты.

  Комнаты получше чаще приобретают  для расселения коммунальных  квартир (в большинстве случаев  клиент, инициирующий расселение, должен  предлагать обитателям коммуналки  жильё с равноценными или лучшими  характеристиками). Таким образом, для  приобретения альтернативного жилья  с каждым месяцем требуется  все больше денег.

Рынок недвижимости г. Сызрань продолжает стагнировать на протяжении последних шести месяцев:

·        число сделок сократилось – на этом фоне мы видим ежемесячный прирост предложения;

·        сроки экспозиции увеличиваются;

·        цены корректируются в сторону уменьшения – прайсовые в пределах 10%, договорные – до 50%;

·        платежеспособный спрос продолжает сокращаться – появились и увеличиваются обменные сделки.

Спрос остается достаточно высоким и, учитывая накапливаемый отложенный спрос, в скором будущем только усилится. В г. Сызрань в последние 5 лет были стабильно низкие объемы ввода жилья, и спрос традиционно в несколько раз превышал предложение.

Учитывая эти факторы – «застывшее» состояние рынка и накапливаемый спрос – можно сделать следующий вывод. Рынку необходим качественный прорыв с точки зрения предложения, поскольку имеющееся предложение не соответствует ценовым ожиданиям потребителя. Ниша жесткого эконома на самарском рынке остается незанятой, хотя объективная потребность есть. Из анализа зависимости экспозиции предложения (срок нахождения в продаже) от цены и площади квартиры, следует, что наибольшим спросом пользуются  малометражные квартиры средней ценовой категории.

Прогнозируемый дефицит на рынке недвижимости, обсуловленный сокращением объема ввода жилья и постоянно растущим спросом, в первую очередь будет удовлетворяться наиболее ликвидным малометражным жильем.

Объем предложения квартир за апрель изменился незначительно в сторону увеличения, с начала года рост составил 19,5% (во всех сегментам – по районам, по комнатности, и по типам). Наибольший прирост объема предложения у 3х-комнатных квартир: + 23,4%. Количество предлагаемых 1-комнатных квартир увеличилось за 3 месяца на 13,8%, 2-х комнатных – на 22,4%.

По типам жилья наибольший прирост по числу объектов за 3 месяца показывают квартиры улучшенной и элитной планировок (+22,4%). Это можно объяснить притоком на рынок «инвестиционных квартир», количество «хрущевок» и «ленинградок» выросло на 17,1%. Количество «сталинок» увеличилось на 11,0%. Подобную ситуацию с приростом объема предложения можно объяснить как поведением продавцов квартир в ходе начавшегося снижения цен на недвижимость (выставляются квартиры, поступление средств от продажи которых должны обеспечить их продавцам покупку нужных подешевевших квартир), так и притоком на рынок относительно недорогих «инвестиционных квартир».

Знаковой тенденцией рынка недвижимости Промышленного района является увеличение доли обменных операций с недвижимостью. Ряд продавцов уже согласен обменять свои квартиры на меньшие по стоимости с доплатой, также увеличилось число предложений об обмене 1-2х комнатных квартир на квартиры большей площади.

Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, составляет 27,0% общего объема.  Средняя удельная цена квартир, впервые выставленных на продажу ниже средней удельной цены всего предложения на 6,1% (на 01.01.09 этот показатель составлял 4,1%), она еще ниже, чем в марте. Данная ситуация является проявлением изменения ценового поведения продавцов на рынке, начавшегося с декабря 2011 года. Продавцы начинают выставлять квартиры дешевле аналогичных квартир, имеющихся на рынке, психологически стимулируя дальнейшее снижение цен (потенциальные покупатели начинают выжидать более выгодного предложения, другие продавцы также корректируют цены на свои квартиры).

 

2.2. Развитие ипотечного жилищного кредитования

 

Стремление значительной части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность развития ипотечного жилищного кредитования. При этом основными направлениями, обеспечивающими его развитие, являются: обеспечение устойчивого темпа роста строительства жилья, доступного для широких слоев населения путем снижения его стоимости, первоначального взноса и ставки кредитования. Помимо строительства жилья требуются новые подходы и к его эксплуатации.

Программа ипотечного жилищного кредитования на территории городского округа Сызрань на период 2006 – 2010 гг. (далее Программа) направлена на решение первоочередных задач социально-экономического развития городского округа Сызрань, посредством   реализации направлений по формированию рынка доступного жилья, увеличению платежеспособного спроса населения на жилье,  увеличения объемов жилищного строительства.

Большинство жителей городского округа лишено возможности улучшения жилищных условий путем его единовременной покупки. Основными причинами являются:

• недостаточные денежные доходы для приобретения жилья со стопроцентной его оплатой за счет собственных средств;
• объемы жилищного строительства не удовлетворяют потребности населения и, как следствие, несоизмеримо высокая стоимость жилья, предлагаемого на рынке недвижимости;
• высокий уровень инфляции.

При высоком неудовлетворённом спросе на жилье и, казалось бы, растущей платёжеспособности населения, наблюдаются: превышение рыночных цен на жилье над сметной стоимостью строительства и темп роста рыночных цен, существенно опережающий темп роста сметной стоимости строительства.

Дальнейшее повышение платежеспособности населения, дающего возможность получать ипотечные жилищные кредиты, при низких темпах ввода жилья также неминуемо ведет к более высокому темпу роста рыночных

Все это негативным образом сказывается на доступности приобретения жилья в городском округе Сызрань.

Для реализации ипотечной Программы Администрацией города Сызрани в 1999 году был учрежден Сызранский фонд жилья и ипотеки «Новый дом».

За весь период работы через Сызранский фонд жилья и ипотеки «Новый дом» гражданами города приобретено около 230 квартир площадью более 12 тыс. кв.м., в том числе только за  2005 год в рамках сотрудничества с Самарским областным фондом жилья и ипотеки СФЖИ «Новый дом» была оформлена выдача 16 кредитов по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на общую сумму 5,1 млн. рублей. С помощью кредитов приобретены квартиры общей стоимостью 8,0 млн. рублей общей

Кроме того, в рамках реализации областной целевой программы «Молодой семье – доступное жильё» более 150 молодых семьи изъявили желание получить кредиты через Сызранский фонд жилья и ипотеки «Новый дом» на общую сумму 48395,0 тыс. рублей.

За 2005 год было рассмотрено 39 дел на сумму 16067,0 тыс. рублей.

Освоение средств по областной Программе «Молодой семье – доступное жилье» составило 14710,3 тыс. рублей, в том числе:

• 30 кредитов на сумму 12507,0 тыс. рублей;
• в Самарский областной фонд жилья и ипотеки было направлено компенсации по первоначальному взносу на сумму 1416,7 тыс. рублей;
• 4 субсидии по рождению ребенка на сумму 786,6 тыс. рублей.

Молодыми семьями  приобретено 883,4 кв. метров на вторичном рынке жилья и 665,6 кв. метров  жилья на первичном рынке.

В системе ипотечного кредитования наряду с СФЖИ «Новый дом»                   в городе работают некоторые банки, осуществляющие деятельность по предоставлению ипотечных кредитов.

В городском округе Сызрань жилищный сектор перешел на рыночные отношения и главной целью жилищной политики является создание условий для перехода на приобретение и строительство жилья населением через развитие прогрессивных форм кредитования.

Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Радикальные изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль стали играть частные застройщики.

Однако, сложившееся в настоящее время в жилищной сфере несоответствие спроса и предложения на рынке жилья, когда привлечение средств в ипотечное жилищное кредитование значительно превышает объемы предлагаемого на жилищном рынке жилья, требует серьезного урегулирования, так как это может повлечь лишь увеличение стоимости жилья, тем самым, снижение его доступности для значительного количества граждан.

Указанные проблемы и факторы, сдерживающие развитие системы ипотечного жилищного кредитования  в городском округе Сызрань,  на текущем этапе требуют программного - целевого метода решения, предопределяют цели и задачи настоящей Программы, а также систему программных мероприятий.

Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, финансово-кредитных учреждений - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в необходимой  загрузке производства и Администрации городского округа Сызрань, заинтересованной в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Основной  целью  Программы ипотечного кредитования на территории городского округа Сызрань (2006–2010 гг.) является  увеличение объемов, предоставляемых ипотечных кредитов (займов).

Для достижения поставленных целей планируется решить следующие основные задачи:

• создание полноценного сбалансированного рынка жилья, как со стороны предложения, так и со стороны спроса;
• привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование развития строительства ипотечного жилья;
• повышение доступности ипотечного кредитования для широких слоев населения;
• снижение финансовой нагрузки на заемщиков при приобретении квартиры с использованием ипотечных кредитов (займов);
• обеспечение возможности бюджетного субсидирования первоначального взноса для отдельных категорий граждан по ипотечному жилищному кредиту (займу);
• внедрение системы льготного ипотечного кредитования для отдельных категорий граждан;
• использование иных форм накопления средств гражданами, желающими улучшить свои жилищные условия за счет средств ипотечных кредитов (займов) или участия в иных схемах, позволяющих решить жилищный вопрос (долевое участие в строительстве жилья, жилищные кооперативы и т.д.);
• создание, в рамках действующего жилищного законодательства  маневренного жилого фонда, обеспечивающего возможность кредиторов использовать его в случае обращения взыскания на               заложенные жилые помещения;
• создание условий для формирования эффективного рынка строительных материалов и строительной индустрии.

Выполнение Программы ипотечного кредитования будет идти параллельно с мерами, принимаемыми в целях снижения стоимости жилья, исключения создания преждевременного повышенного платежеспособного спроса, а также ценового и временного дисбаланса на рынке жилья.

Реализация мероприятий, предусмотренных Программой, будет осуществлена в два этапа:

1. 2006-2007 годы;
2. 2008-2010 годы.

На первом  этапе  необходимо  продолжить работу по доработке законодательной базы, привлечению внебюджетных источников финансирования в сферу ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства посредством внедрения, наряду с существующими, новых форм и схем их привлечения. Также предусматривается увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования и объемов жилищного строительства.

Второй  этап  предполагает  развитие системы ипотечного жилищного кредитования ориентированной в значительной степени на  рыночные механизмы. Значительная доля средств, задействованных в ипотеке, будет состоять из привлеченных внебюджетных источников финансирования. Бюджетное участие в основном будет основываться на поддержке отдельных категорий граждан, решающих жилищные вопросы с использованием механизма ипотечного кредитования.

В данный период за счет средств бюджетов всех уровней предусматривается сформировать маневренный жилищный фонд, предназначенный для отселения граждан, неисполняющих своих обязательства по ипотечным кредитам.

В современных экономических условиях при поддержке Администрации городского округа Сызрань можно выделить несколько направлений увеличения доступности жилищных ипотечных кредитов для жителей города Сызрани, в том числе со средними и низкими доходами.

Первое направление - привлечение внебюджетных источников в систему ипотечного кредитования. Привлечение заемных средств и их инвестирование для строительства и развития инфраструктуры жилья, предназначенного для реализации гражданам с использованием механизма ипотечного кредитования.

Второе  направление - решение проблемы накопления собственных средств заемщиков на внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу), путем участия в жилищных и кредитных кооперативах, ссудо-сберегательных кассах. Создание и использование ипотечными структурами фонда коммерческого жилья, предназначаемого для граждан на условиях договоров коммерческого найма на время накопления ими первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) с правом последующего выкупа в собственность на условиях ипотечного кредитования.