Современные методы определения рыночной стоимости домовладения в условиях сельского поселения

Соответственно, основные цели оценки бывают: купля-продажа; мена; проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда; лизинг; залог; раздел; наследование; дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта и т.д.

Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта. Участники рынка выработали набор оценочных принципов, которые объединяются в группы.

Принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. Принципы, основанные на  представлениях потенциального  пользователя;

1) Принцип полезности. Полезность - это способность недвижимости  удовлетворять потребности пользователя  в данном месте и в течение  данного периода времени. Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

 

2)  Принцип замещения. Принцип замещения гласит, что  максимальная стоимость собственности  определяется наименьшей ценой  или стоимостью, по которой может  быть приобретена другая собственность  с эквивалентной полезностью.

3) Принцип ожидания. Ожидание - это установление текущей стоимости  доходов или других выгод, которые  могут быть получены в будущем  от владения собственностью. Ожидание  может принимать как позитивный, так и негативный характер.

2. Принципы, вытекающие из  процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями  и сооружениями);

1)  Остаточная продуктивность  измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты  на труд, капитал и предпринимательство.

2)  Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую увеличивается  или уменьшается стоимость хозяйственного  объекта или чистый доход от  него вследствие наличия или  отсутствия какого-либо дополнительного  фактора производства. Стоимость  вклада определяется полезностью  элемента с точки зрения покупателя.

3. Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли.
4. Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

 

 

 

 

3. Принципы, обусловленные  действием рыночной среды;

1. Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
2. Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
3. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос - это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.
4. Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
5. Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

4. Принцип наилучшего  и наиболее эффективного использования.

Синтезом рассмотренных выше принципов является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Под эти понимается такое использование, которое:

а) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Лучшее и наиболее эффективное использование рассматривается в два этапа: во – первых, земельного участка как свободного, во – вторых, участка земли с существующими улучшениями4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Особенности гражданско-правового  режима недвижимого имущества 

 
          Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

 Он заключается в  том, что право собственности, другие  вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход  и прекращение подлежат в обязательном  порядке государственной регистрации  в Едином государственном реестре  учреждениями юстиции. Должны быть  зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения, право  оперативного управления, право  пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные  права в случаях, закрепленных  Гражданским кодексом и другими законами.

Необходимо также отметить, что важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней. 

Исходя из вышесказанного, а также из анализа статей Гражданского кодекса Российской Федерации и других нормативных актов можно выделить следующие характерные особенности правового режима недвижимости5: 

1. Право собственности  и иные вещные права на недвижимость, а также ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменение подлежат обязательной  государственной регистрации. 

 

 

2. Обязательства, предметом  которых является недвижимость, по общему правилу исполняются  по месту нахождения недвижимости (защита права на недвижимое  имущество - иск подается по месту  нахождения недвижимости). 

3. Установлен особый порядок  приобретения права собственности  на бесхозяйные недвижимые вещи.

4. Установлены более длительные  сроки приобретательной давности на недвижимое имущество. Установлен особый порядок обращения на взыскание на заложенное недвижимое имущество, устанавлен особый порядок распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственному или муниципальному предприятию. 

5. Действуют специальные  правила совершения сделок с  недвижимым имуществом (практически  все сделки подлежат государственной  регистрации, также необходимо заключение  письменного договора). Предусмотрена  зависимость прав на земельный  участок от прав на недвижимость.

 Итак в итоге можно сказать что правовой режим недвижимого характеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, что обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым статусом.

 

 

 

 

 

 

1.4. Понятие рыночной стоимости  объекта оценки

 

Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности, является категория рыночной стоимости. В законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»6 рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

2.1. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование7.

Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

1. анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;
2. определение подходящих единиц сравнения;
3. выделение необходимых элементов сравнения;
4. проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
5. приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы сравнения применяются:

1. цена за единицу площади;
2. цена за единицу длины вдоль магистрали;
3. цена за участок.

При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:

1. цена за единицу площади участка;
2. цена за единицу площади помещении, подлежащей сдаче в аренду;
3. цена за единицу общей площади помещений;
4. цена за единицу объема сооружения;
5. цена за комнату;
6. цена за квартиру;
7. цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

1. состав передаваемых прав собственности;
2. условия финансирования сделки купли-продажи;
3. условия продажи;
4. время продажи;
5. месторасположение;
6. физические характеристики;
7. экономические характеристики;
8. характер использования;
9. компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

 

 

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

1. в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
2. во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.