Современные методы определения рыночной стоимости домовладения в условиях сельского поселения

Таблица 2

Обзор предложения на рынках недвижимости  Алтайского края

№ п/п	Местоположение объекта	S дома, м2	S земельного участка, га	Стоимость объекта, руб.	Ставка арендной платы за месяц, руб.	Состояние
1	Заринский район	55,4	0,3	660000	7900	хорошее
2	Баевский район	68,2	0,5	720000	7600	хорошее
3	Первомайский район	45,6	0,7	450000	4800	среднее
4	Тальменский район	66,0	0,4	480000	2300	хорошее
5	Тальменский район	88,1	0,3	950000	6800	отличное
6	Тальменский район	36,8	0,9	420000	1400	среднее
7	Первомайский район	65,6	0,2	1050000	6000	отличное
8	Тальменский район	48,3	0,5	960000	4500	хорошее
9	Чарышский район	59,2	0,8	500000	2500	среднее
10	Первомайский район	47,7	0,4	630000	3600	отличное
11	Алейский район	59,8	0,8	750000	4000	хорошее
12	Калманский район	104,3	0,3	1360000	5000	хорошее

 

Продолжение таблицы 2

13	Рубцовский район	67,2	0,6	940000	6000	хорошее
14	Ребрихинский район	36,7	0,7	420000	2000	хорошее
15	Калманский район	49,8	0,5	590000	3300	хорошее
16	Первомайский район	95,4	0,6	1200000	8000	хорошее
17	Залесовский район	54,0	0,8	820000	6000	отличное
18	Тальменский район	50,2	0,4	660000	3200	среднее
19	Змеиногорский район	63,2	0,3	730000	4500	хорошее
20	Косихинский район	47,0	0,6	400000	1800	хорошее

Вывод: проанализировав рынка недвижимости Алтайского края  за 2014 год можно сделать вывод о том, что наибольшее число предложений о продаже объектов недвижимости исходит из Тальменского района.  Ставка арендной платы за 1 м2 дешевле всего в Тальменском районе. Цена продажи по Тальменскому району составляет среднее значение стоимости, по сравнению с другими районами, в некоторых из них цена продажи больше чем в Тальменском районе, в некоторых ниже, чем в Тальменском районе.

 

 

 

Таблица 3

Обзор спроса на жилые помещения на рынке недвижимости Алтайского края

№ п/п	Местоположение объекта	Вид недвижимого имущества	Вид сделки	Число комнат	Предпочитаемая площадь	Стоимость объекта оценки	Дополнительные сведения
1	Тальменский район	дом	Купля - продажа	2	50	500000	Транспортная доступность
2	Тальменский район	дом	аренда	3	70	800000	Благоприятная экология
3	Тальменский район	квартира	аренда	1	45	650000	Недалеко от центра
4	Заринский район	дом	аренда	3	60	720000	Благоприятная экология

 

 

Продолжение таблицы 3

5	Калманский район	дом	Купля - продажа	4	80	900000	Транспортная доступность
6	Алейский район	квартира	аренда	2	60	500000	центр
7	Змеиногорский район	квартира	аренда	3	70	700000	Развитая инфраструктура
8	Тальменский район	дом	Купля - продажа	2	60	700000	центр
9	Кулундинский район	квартира	аренда	3	100	1500000	Центр,  транспортная доступность
10	Ельцовский район	дом	аренда	2	62	850000	Развитая инфраструктура
11	Кытмановский район	дом	аренда	2	50	650000	Благоприятная экология

 

Вывод: проанализировав рынок недвижимости Алтайского края по спросу можно сделать следующие выводы:

1. Наиболее предпочтителен спрос на объекты недвижимости, находящиеся в Тальменском районе;
2. Большинство потенциальных покупателей предпочитает жить в частном доме, нежели в квартире;
3. Средняя стоимость спроса на жилую недвижимость 790000 рублей;
4. Большой спрос на объекты, используемые как арендуемое жилье, меньше спрос на объекты, подлежащие купле – продаже;
5. Тем не менее важными  показателями при покупке и аренде жилья являются: транспортная доступность, благоприятная экологическая обстановка, близость к центру и развитая инфраструктура для всех районов Алтайского края.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Характеристика и описание домовладения в сельской местности

 

Объект оценки – одноэтажный жилой дом, находящийся по адресу: ст. Озерки, улица Мастерская, дом 12. Дом находится в собственности. Обременения не зарегистрированы.

Рис.1. Объект оценки – жилой одноэтажный дом

Дом находится в на ст. Озерки Тальменского района. Центром муниципального образования является Новоозерский сельский совет. Население составляет 5500 человек. В селе транспортная сфера развита хорошо, т.к присутствует железная дорога, общественный транспорт ходит – по расписанию. В селе развита торговля – имеется большое число магазинов. Социальная сфера развита довольно хорошо – имеется детский садик, школа, библиотека, клуб, церковь, больница, котельная. Промышленность и малый бизнес развиты довольно широко.

Дом находится в центре села. Построен был в 1965 году. Общая площадь дома составляет 55,8 кв. м.В состав дома входит три комнаты и кухня. В помещениях сделан ремонт. Пол окрашен, стены оклеены обоями. Высота потолка 2,5 метра. Материал стен дома – бревно.

Крыша покрыта шифером. Фундамент бетонный. К дому пристроена веранда. Материал стен – дерево.

Транспортная доступность - хорошая, имеется остановка общественного транспорта. Основной транспорт - автобусы, такси, грузовые и легковые автомобили личного пользования.

Благоустройство территории - в окружающей застройке выполнены проезды к объекту, подъездной путь не асфальтирован – грунтовая дорога.

Рис.2. Подъездные пути

Наличие инженерных коммуникаций - дом оборудован системами водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Дом находиться на земельном участке. Площадь участка 2060 кв. м. Форма участка прямоугольная. Рельеф не ровный. Тип почв: чернозем.

На участке произрастают различные овощные и кормовые культуры. Различные плодово – ягодные кустарники. Большое видовое разнообразие цветов. Часть участка занята домом, часть огородом, часть палисадником, часть дворовыми постройками, теплицей и часть под хозяйственные нужды.

Рис.3. Огород

На участке имеются постройки – баня, летняя кухня, гараж.

Рис.4. Летняя кухня и беседка

 

 

 

Рис.5. Баня

Рис.6. Теплица

 

Рис.7. Палисадник

Рис.8. Гараж

 

 

 

 

 

Экология местоположения объекта оценки благоприятная.

Непосредственно рядом с объектом находятся прочие жилые объекты.

Рис.9. Соседнее домовладение

К локальному окружению можно отнести следующие объекты: школа, клуб, магазины, аптека, стадион.

Рис.10. Магазины

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Наилучшее и наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1) Физическая возможность  – физическая возможность возведения  сооружения с целью наилучшего  и оптимального использования  на рассматриваемом участке.

2) Допустимость с точки  зрения законодательства – характер  предлагаемого использования не  противоречит законодательству, ограничивающему  действия собственника участка, и положениям зонирования.

3) Финансовая целесообразность  – допустимый с точки зрения  закона порядок использования  объекта должен обеспечить чистый  доход собственнику участка.

4) Максимальная продуктивность  – кроме получения чистого  дохода как такового, наилучшее  и наиболее эффективное использование  подразумевает либо максимизацию  чистого дохода собственника, либо  достижение максимальной стоимости  самого объекта.

Поскольку в данном случае объектом оценки является жилой дом с земельным участком, то наилучшее использование дома будет под жильё, без рассмотрения других вариантов.

 

3.3. Расчет стоимости домовладения в сельской местности с помощью сравнительного и затратного подходов к оценке

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки будут применены сравнительный и затратный подход. Доходный подход применим не будет, т.к. объект оценки не приносит дохода и не относится к категории доходных.

При применении сравнительного подхода будет взят метод сопоставления продаж.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Он проводится в несколько этапов:

Первый этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Второй этап. Собирается и проверяется информация по объектам- аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Третий этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Четвертый этап. Согласовываются скорректированные цены объектов -аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для использования подхода взято три объекта – аналога. Расчет стоимости приведен в таблице 4.

 

 

Таблица 4

Расчет стоимости домовладения  методом сравнительных продаж

Элементы сравнения	Ед.измерения	Оцениваемый объект	Объекты - аналоги
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена домовладения	Руб.	-	950000	1270000	930000
Площадь дома	м2	56	57	48	50
Корректировка	%	-	0	+10	+5
Местоположение	-	центр	коттеджи	окраина	центр
Корректировка	%	-	-15	+10	0
Имущественные права	-	полное	полное	полное	долевое
Корректировка	%	-	0	0	+15
Условия продажи	-	обычные	обычные	срочные	обычные
Корректировка	%	-	0	-15	0
Условия финансирования	-	обычные	обычные	обычные	льготные
Корректировка	%	-	0	0	-10
Подъездные пути	-	Грунт	Асфальт	Щебень	Грунт
Корректировка	%	-	-10	-5	0
Время продажи	Мес.	Текущий момент	1 мес. назад	Текущий момент	2 мес. назад
Корректировка	%	-	+1,5	0	+3
Тип почв	-	Чернозем	Луговая	Чернозем	Суглинок
Корректировка	%	-	+5	0	+15
Материал наружных стен	-	бревно	бревно	кирпич	бетон
Корректировка	%	-	0	-5	-10
Покрытие крыши	-	металлопрофиль	шифер	черепица	шифер
Корректировка	%	-	+5	0	+5
Покрытие двора	-	грунт	грунт	щебень	грунт
Корректировка	%	-	0	-5	0
Площадь земельного участка	м2	2060	1300	2500	2050
Корректировка	%	-	+10	-5	0