Современные методы определения рыночной стоимости домовладения в условиях сельского поселения

Продолжение таблицы 4

Форма земельного участка	-	прямоугольник	прямоугольник	треугольник	трапеция
Корректировка	%	-	0	+15	+10
Рельеф	-	неровный	Крутой склон	неровный	ровный
Корректировка	%	-	+15	0	+10
Элементы благоустройства	-	палисадник	клумба	клумба	палисадник
Корректировка	%	-	+5	+5	0
Общая корректировка	%	-	+16,5	-15	+18
Количество корректировок	Шт.	-	7	7	8
Скорректированная цена	Руб.	-	1106750	1079500	1097400
Весовые коэффициенты	Доля 1,0		0,35	0,40	0,25
Стоимость удельных весов	Руб.	-	387400	431800	274350
Стоимость домовладения	Руб.	-	1093550

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки при применении сравнительного подхода, найденная методом сравнения продаж равна округленно 1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа:

Соб = Сзу +  Свс – Сиз, где

Сзу– стоимость земельного участка;

Свс – восстановительная стоимость;

Сиз – совокупный износ.

Стоимость земельного участка можно найти несколькими способами, но в данной дипломной работе он рассчитан методом сравнительных продаж.

Стоимость земельного участка приведена в таблице 5.

Таблица 5

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнительных продаж

Элемент сравнения	Ед.измерения	Оцениваемый объект	Объекты - аналоги
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена земельного участка	Руб.	-	350000	300000	320000
Площадь земельного участка	м2	2060	1300	2500	2050
Корректировка	%	-	+5	+10	-5
Имущественное право	-	полное	полное	полное	долевое
Корректировка	%	-	0	0	+10
Условия продажи	-	обычное	обычное	срочное	обычное
Корректировка	%	-	0	-15	0
Условия финансирования	-	обычные	льготные	обычные	обычные
Корректировка	%	-	-10	0	0

 

Продолжение таблицы 5

Время продажи	-	текущее	1 мес. назад	текущее	2 мес.назад
Корректировка	%	-	+1,5	0	+3
Подъездные пути	-	грунт	асфальт	щебень	грунт
Корректировка	%	-	-10	-5	0
Тип почвы	-	песчаная	Серая лесная	суглинок	суглинок
Корректировка	%	-	+5	+10	+10
Форма земельного участка	-	прямоугольная	прямоугольная	треугольная	трапеция
Корректировка	%	-	0	+15	+10
Рельеф	-	неровный	Крутой склон	неровный	Крутой склон
Корректировка	%	-	+10	0	+10
Элемент благоустройства	-	палисадник	клумба	палисадник	фонтан
Корректировка	%	-	+5	0	-15
Общая корректировка	%	-	-4,5	+5	+13
Количество корректировок	Шт.	-	7	6	6
Скорректированная цена	Руб.	-	334300	315000	361600
Весовые коэффициенты	Доля  1,0	-	0,20	0,45	0,35
Стоимость удельных весов	Руб.	-	66860	141750	126560
Стоимость земельного участка	Руб.	-	335170

Вывод: стоимость земельного участка, найденная методом сравнительных продаж равна 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей.

 

 

 

 

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах на дату оценки без учета накопленного износа. Расчет восстановительной стоимости приведен в таблице 6.

Таблица 6

Расчет восстановительной стоимости здания

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость, тыс. руб.
Прямые издержки (материалы и оборудования, трудозатраты, накладные расходы, прибыль подрядчика в том числе)	285000
Устройство фундамента	63000
Устройство наружных стен	50000
Устройство перекрытий	22000
Устройство кровли	36000
Устройство полов	41500
Внутренняя и наружная отделка	45200
Система канализации	20200
Система электроснабжения	14600
Система отопления	11360
Водопровод	2200
Косвенные издержки	8500
Прибыль предпринимателя	42180
Восстановительная стоимость	493740

Вывод: произведя расчеты можно сделать заключение о том, что восстановительная стоимость равна округленно 494000 (четыреста девяносто четыре тысячи) рублей.

После расчета стоимости земли и восстановительной стоимости необходимо определить износ здания. В работе будет посчитан только физический износ.

Физический износ здания определяют по формуле

Ифиз=  ∑ ( Иэл * И% ) /100, где

Ифиз – физический износ здания, %;

Иэл– физический износ конструктивного элемента,

И%– коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания.

Расчет физического износа представлен в таблице 7.

Таблица 7

Расчет физического износа здания

Наименование элементов   объекта	Удельный вес конструкции, элемента	Процент износа	Удельный вес износа, %
Фундамент	35	10	350
Наружные и внутренние капитальные стены и перегородки	25	20	500
Перекрытия	10	10	100
Кровля	15	3	45
Полы	10	10	100
Оконные проемы	7	10	70
Дверные проемы	3	10	30
Итого	100	–	1195

Физический износ здания =1195 : 100 = 11,95 %

Вывод: физический износ здания объекта оценки составляет 11,95 %. Что от восстановительной стоимости объекта составляет 59033 (пятьдесят девять тысяч тридцать три) рубля.

Стоимость объекта оценки составит:

Соб = 350000 + 494000 –59033 = 784967 рублей

Вывод: стоимость объекта оценки, найденная в рамках затратного подхода составляет округленно 800000 (восемьсот тысяч) рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости домовладения в условиях сельской местности

 

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчётов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.