Тенденции и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг

СОДЕРЖАНИЕ

 

стр.

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Активизация системных процессов  преобразования российского общества обусловила появление потребности построения национального ипотечного рынка. В настоящее время происходит формирование механизмов, обеспечивающих его эффективное функционирование, что является серьезным препятствием для дальнейшего развития.

Развитие рынка ипотеки сдерживается большим количеством различных факторов, важнейшим из которых является отсутствие в стране полноценного рынка ипотечных ценных бумаг. Сегодня формирование рынка ипотечных ценных бумаг ввиду его значимости становится одним из наиболее приоритетных направлений государственной политики. Создание эффективного механизма, обеспечивающего комплексное развитие ипотеки, основным элементом которого должен стать российский рынок ипотечных ценных бумаг и его потенциал будут не только способствовать развитию ипотечной системы во взаимосвязи всех её элементов, но и окажут благотворное влияние на решение других экономических проблем. Однако направления развития вторичного рынка и использования механизма рефинансирования ипотечных кредитов на основе эмиссии ипотечных облигаций требуют дальнейшего изучения с учетом российских экономических и правовых условий.

Актуальность темы исследования обусловлена  также рядом других факторов, к  которым, прежде всего, относятся:

отсутствие ясного понимания роли и места рынка ипотечных ценных бумаг в системе ипотеки;

отсутствие единого стратегического  плана становления и развития рынка ипотечных ценных бумаг;

необходимость разработки и внедрения  на практике эффективных механизмов рефинансирования выданных ипотечных  кредитов;

необходимость формирования механизма функционирования новых финансовых инструментов фондового рынка, в основе которых лежит секьюритизация не только ипотечных кредитов, но и других активов банковского сектора;

отсутствие целостного подхода  к определению возможных сценариев развития рынка ипотечных ценных бумаг и основных этапов его формирования.

Целью исследования является анализ совокупности экономических процессов, оказывающих влияние на формирование и функционирование рынка ценных бумаг, анализ факторов, обусловливающих динамику данного рынка и повышение его значимости в пределах национальной экономики, и формулирование мер, способных оптимизировать деятельность всех участников рынка.

Для достижения поставленной цели в  работе должны быть решены следующие  задачи:

• Обобщение теоретических и экономических основ организации моделей ипотечного кредитования на рынке и анализ инструментов, используемых участниками ипотечного рынка при его формировании.
• Анализ тенденций и перспектив развитии рынка ипотечного кредитования в России.
• Разработка возможных решения проблем развития российского рынка ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг.

Объектом исследования является рынок  ипотечного кредитования как связующее  звено между рынком недвижимости и финансовым рынком, иллюстрирующий взаимосвязь реального и финансового секторов экономики.

Предметом исследования выступают  экономические отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретические основы и механизмы формирования жизнеспособной модели выпуска ипотечных ценных бумаг.

Теоретическая и методологическая основа исследования.                                  Теоретической основой дипломной  работы послужили работы ведущих  отечественных и зарубежных специалистов в области рынка ипотечных  ценных бумаг. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры, периодические издания России и других стан.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая  значимость проведенного исследования состоит в приращении научного знания в области теории рынка ценных бумаг, содержащегося в системном представлении сущности вторичного рынка ипотечных облигаций.

Работа включает в себя: введение, три главы основной части, заключение, список использованной литературы, приложения. 

В работе использованы материалы по названной теме, взятые как из литературы, так и глобальной сети Интернет. Сейчас, когда время подготовки, выпуска и доставки бумажного носителя информации соизмеримо, а иногда и больше, времени изменения ситуации на рынке информационных систем, такой подход является наиболее выгодным для написания работ, так или иначе базирующихся на информационном базисе.

 

1. Теоретико-правовые основы рынка ипотечных ценных бумаг

1. Сущность ипотечного кредитования

 

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного  кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

В - шестых, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Выделяют следующие принципы ипотеки:

• гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
• бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит –  это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный  механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке состоит из нескольких этапов (см. Приложение 1) и начинается с предварительной квалификации потенциального клиента и оформления заявления на получение кредита. На следующем этапе банк собирает и проверяет информацию о клиенте и о залоге и оценивает вероятность погашения кредита, после чего принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ.

При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентная ставка, порядок погашения). Затем начинается подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора, и проводится оценка предмета ипотеки. Последний этап - заключение договора купли-продажи между заемщиком и продавцом, а также кредитного договора и договора ипотеки между заемщиком и кредитором.

В кредитном договоре стороны предусматривают: сумму и срок кредита; размер процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскание кредита и процентов по нему и т.д.

По договору об ипотеке заемщик (залогодатель), закладывая недвижимость, приобретенную за счет кредита, теряет право распоряжаться ею, но сохраняет право владения и пользования. Кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодержатель вправе проверять наличие и состояние недвижимости и требовать принятия необходимых мер по сохранности этого имущества Обязательным является страхование предмета ипотеки, а также жизни, здоровья и трудоспособности заемщика за его счет.

В договор ипотеки включаются следующие  условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку имущества, существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер кредита и процентов; срок исполнения основного обязательства; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества: основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

После государственной регистрации  и урегулирования расчетов с продавцом  недвижимости заемщик вселяется в приобретенную квартиру. В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т.е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается запись в государственном реестре. В случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на предмет залога с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и реализацией жилья, возвращается бывшему заемщику.

Таким образом, субъектами рынка ипотечных  кредитов являются:

• заемщики (покупатели недвижимости);
• продавцы недвижимости;
• кредиторы (банки и другие кредитные организации).

2. История  развития ипотечного кредитования в мире

 

Понятие "ипотека" появилось  еще в Древней Греции. Первоначально  обеспечением долга служила личная свобода должника, т.е. в случае невыполнения обязательства ему грозило рабство. В VI в. до н.э. личная ответственность была заменена имущественной: обеспечением обязательства становилась земля, на которой ставился специальный столб (на нем отмечались все долги собственника земли). Этот столб и назывался ипотекой («hipotetheka»- подставка, подпорка).

Однако это был лишь первый шаг  на пути формирования классической системы  ипотечного кредитования, так как  отсутствовал механизм рефинансирования, появившийся значительно позже, во второй половине XVIII века в Германии.

В Германии получила распространение так называемая одноуровневая система ипотечного кредитования, суть которой состоит  в том, что банк, выдавший ипотечный  кредит, самостоятельно рефинансирует  его за счет выпуска ценных бумаг  облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение таких бумаг регулируется специальным законодательством. Кроме того, выпускать закладные листы могут только определенные эмитенты (ипотечные банки), деятельность которых строго контролируется государством и органами банковского надзора и ограничивается ипотечными операциями.

Первым  ипотечным кредитным учреждением (прообразом ипотечного банка) стал созданный  по решению Фридриха Великого в 1770г. в Силезии "Silesian Landschaft". представлявший собой ассоциацию землевладельцев и имевший статус публично-правовой корпорации. В этот период (после окончания Семилетней войны) основной проблемой было восстановление сельского хозяйства, поэтому в этот кредитный союз обязаны были входить все дворяне и помещики, и лишь обязательное членство давало право на получение кредита. Такие учреждения предоставляли кредит ценными бумагами - пфандбрифами, в которых был точно обозначен заложенный земельный участок (позже указание на конкретное заложенное имущество исчезло) и содержались гарантии, предоставленные всеми членами этой ассоциации. Заемщик затем продавал такую бумагу на рынке. Ландшафту он выплачивал полугодовые проценты и сборы за услуги органов управления.

Вскоре  в Пруссии и в других германских государствах также стали создаваться  ландшафты, однако членство в них перестало быть обязательным для всех землевладельцев, Позже кредитование ценными бумагами появилось в Дании. Швеции, Австрии, а с середины XIX в. получило широкое распространение и в России.