Экономика недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Мая 2012 в 10:54, курсовая работа

Краткое описание

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом, — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним », Глава I, Статья 1.

Содержание

3. Характеристика коммерческих объектов недвижимости 3
13. Аренда зданий (нежилых помещений) 5
28. Возникновение и развитие ипотечного кредитования 8
Расчетная часть 11
Список использованной литературы: 16

Вложенные файлы: 1 файл

Экономика недвижимости.doc

— 174.00 Кб (Скачать файл)

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику — гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом или собственником.

Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника. 

Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное лицо или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).

Предмет договора аренды является конкретный объект (участок, здание, помещение). В договоре указывается: данные позволяющие, определенно установить принадлежность сдаваемого имущества; адрес и параметры объекта (площадь, этаж, дополнительное оборудование по перечню); целевое назначение (офис, склад); ограничения (на использование, субаренду и т.д.); согласованный размер и порядок внесения арендной платы (изменяется не более 1 раза в год по соглашению сторон); срок аренды (если не указан — неопределенный, расторгаемый с предупреждением за 3 месяца).

Передача и возвращение объекта осуществляется по договору приема-передачи. Использование земли, на которой расположено здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается с территориальным земельным комитетом. Договор заключается в письменной форме, подписанный сторонами, вступает в силу после государственной регистрации (при сроке от года).

По закону: капитальный ремонт финансирует арендодатель, текущий — на арендатора. Улучшения отделимые и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений — собственность арендодателя. Права и обязанности могут переходить по наследству. Включаются пункты об ответственности сторон.

 

28. Возникновение и развитие ипотечного кредитования

 

Залог — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. (Закон от 29 мая 1992г. №2872-1 «О залоге», Статья 1).

При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия «объект залога» и «объект кредитования». Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется в виду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащее обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

При этом возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования, когда, например, ссуда предоставляется на:

• строительство жилья под залог жилья;

• строительство жилья под залог земельного участка;

• приобретение земельного участка под залог жилья;

• приобретение земельного участка под залог имеющейся земли и др.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные типы ипотечных кредитов:

1.  Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами, разновидностью которого является кредит:

а)  с шаровым платежом, подразделяемым на кредит:

•  с замораживанием процентных выплат до истечения срока;

•  с выплатой только процентов;

•  с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;

б)  пружинный, или с фиксированным платежом основной суммы;

в)  с участием в: доходах;

•   приросте стоимости;

г)  с нарастающими платежами;

д)  с обратным аннуитетом;

е)  с переменной ставкой;

ж) канадский ролл-овер;

з)  завершающая ипотека;

и) с выплатой добавленного процента.

В гражданском праве — залог один из способов обеспечения исполнения обязательств.

Кредитор (залогодержатель) имеет право при неисполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

По российскому законодательству (Закон о залоге 1992г.) залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит по праву собственности или полного хозяйственного ведения.

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.

Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом.

Право залога прекращается:

• при прекращении обеспеченного залогом обязательства;

• при гибели заложенного имущества;

• при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;

• при переходе прав на предмет залога к залогодержателю.

Термин охватывает три понятия: залог недвижимого имущества (главным образом, земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды (Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника) и возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные.

Обязательна регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях.

В случае неплатежеспособности должника, требования кредитора удовлетворяются из выручки от peaлизованного имущества в порядке очередности регистрации залога или перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчетная часть

 

Определите цену продажи склада, используя затратный, доходный и рыночный подходы.

Таблица 1.

Исходные данные для расчета стоимости склада затратным подходом

п/п

Наименование показателя

Ед. изм.

Вариант №4

1

Площадь склада

м2

960,0

2

Срок экономической жизни

лет

80

3

Эффективный возраст

лет

20

4

Стоимость строительства 1 м2 аналогичного здания

руб.

7850

5

Функциональный износ

%

30

6

Внешний (экономический) износ

%

-

7

Стоимость земли

тыс. руб.

380


 

При расчёте стоимости склада были использованы следующие формулы:

Сзд(восст) = Sзд∙с;             

Ифиз = , из пропорции ;

Ифункц = ;  

Изд = Ифиз + Ифункц;    

СЗП = Сзд(восст) – Изд + Сз,

где

_Сзд(восст) – восстановительная стоимость здания;

_Sзд – площадь здания;             

  с – стоимость строительства 1 м2 аналогичного здания;

_ Ифиз – физический износ;             

  Тэф – эффективный возраст здания;

_Тэк – срок экономической жизни здания;

_Ифункц – функциональный (моральный) износ;

_%функц. изн. – функциональный износ в % от Сзд(восст);

_Изд – общий износ здания;

_Сз – стоимость участка земли, на котором стоит здание;

_СЗП – стоимость склада, вычисленная с помощью затратного подхода.

Ответ: стоимость склада 5655 тыс. рублей

 

Исходные данные для расчета стоимости склада рыночным (сравнительным) подходом

Таблица 2.

Данные о сопоставимых продажах складских помещений

п/п

Наименование показателя

Ед. изм.

Вариант

№4

1

2

3

4

1

Цена продажи:

       Аналог №1

       Аналог №2

       Аналог №3

 

тыс. руб.

 

6800

7830

7100

2

Площадь склада:

        объект оценки

       Аналог №1

       Аналог №2

       Аналог №3

 

м2

 

960,0

920

890

980

3

Местоположение:

       Объект оценки

       Аналог №1

       Аналог №2

       Аналог №3

 

 

район

 

А

Д

С

А

4

Состояние объекта:

       Объекта оценки

       Аналог №1

       Аналог №2

       Аналог №3

 

 

 

 

отл.

отл.

хор.

отл.

5

Подъездные пути:

       Аналог №1

       Аналог №2

       Аналог №3

 

 

 

аналогичные

хуже на 5%

лучше на 10%

 

6

Пожароохранная сигнализация:

       Аналог №1

       Аналог №2

       Аналог №3

 

 

 

лучше на 15%

аналогичная

хуже на 10%

1

2

3

4

7

Наличие парковки:

       Объект оценки

       Аналог №1

       Аналог №2

       Аналог №3

 

 

 

есть

есть

нет

есть


 

Примечание:

1.      складские помещения в районе А дороже, чем в районе С на 20%, и дешевле, чем в районе Д на 15%;

2.      корректировка на наличие парковки +,-5%.

Таблица 3.

Расчет скорректированных цен продаж аналогичных складов

№ п/п

Характеристики объектов

Объект оценки

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

1

2

3

4

5

6

1

Цена продажи, тыс. руб.

8100

6800

7830

7100

2

Площадь склада, м2

960

920

890

980

3

Цена продажи, руб./м2

 

7391

8798

7245

4

Скорректированная цена по площади, тыс. руб.

 

7096

8446

6955

5

Местоположение (район)

А

Д

С

А

6

Корректировка на местоположение, в долях

 

0,85

1,2

1

7

Скорректированная цена на местоположение, тыс. руб.

 

6032

10135

6955

8

Состояние объекта

отл

отл

хор

отл

9

Корректировка на состояние объекта, в долях

 

1

1,1

1

10

Скорректированная цена, тыс. руб.

 

6032

11148

6955

11

Подъездные пути

 

Аналогичные

Хуже на 5%

Лучше на 10%

12

Корректировка на подъездные пути, в долях

 

1

1,05

0,90

13

Скорректированная цена, тыс. руб.

 

6032

11705

6259

14

Пожароохранная сигнализация

 

Лучше на 15%

Аналогичная

Хуже на 10%

15

Корректировка на её наличие, в долях

 

0,85

1

1,1

16

Скорректированная цена, тыс.    руб.

 

5127

11705

6885

17

Наличие парковки

есть

есть

нет

есть

18

Корректировка на её наличие, в долях

 

1

1,05

1

 

19

 

Скорректированная цена, тыс. руб.

 

 

5127

 

12290

 

6885

Информация о работе Экономика недвижимости