Экономика недвижимости

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику — гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом или собственником.

Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника. 

Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное лицо или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).

Предмет договора аренды является конкретный объект (участок, здание, помещение). В договоре указывается: данные позволяющие, определенно установить принадлежность сдаваемого имущества; адрес и параметры объекта (площадь, этаж, дополнительное оборудование по перечню); целевое назначение (офис, склад); ограничения (на использование, субаренду и т.д.); согласованный размер и порядок внесения арендной платы (изменяется не более 1 раза в год по соглашению сторон); срок аренды (если не указан — неопределенный, расторгаемый с предупреждением за 3 месяца).

Передача и возвращение объекта осуществляется по договору приема-передачи. Использование земли, на которой расположено здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается с территориальным земельным комитетом. Договор заключается в письменной форме, подписанный сторонами, вступает в силу после государственной регистрации (при сроке от года).

По закону: капитальный ремонт финансирует арендодатель, текущий — на арендатора. Улучшения отделимые и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений — собственность арендодателя. Права и обязанности могут переходить по наследству. Включаются пункты об ответственности сторон.

28. Возникновение и развитие ипотечного кредитования

Залог — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. (Закон от 29 мая 1992г. №2872-1 «О залоге», Статья 1).

При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия «объект залога» и «объект кредитования». Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется в виду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащее обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

При этом возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования, когда, например, ссуда предоставляется на:

• строительство жилья под залог жилья;

• строительство жилья под залог земельного участка;

• приобретение земельного участка под залог жилья;

• приобретение земельного участка под залог имеющейся земли и др.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные типы ипотечных кредитов:

1.  Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами, разновидностью которого является кредит:

а)  с шаровым платежом, подразделяемым на кредит:

•  с замораживанием процентных выплат до истечения срока;

•  с выплатой только процентов;

•  с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;

б)  пружинный, или с фиксированным платежом основной суммы;

в)  с участием в: доходах;

•   приросте стоимости;

г)  с нарастающими платежами;

д)  с обратным аннуитетом;

е)  с переменной ставкой;

ж) канадский ролл-овер;

з)  завершающая ипотека;

и) с выплатой добавленного процента.

В гражданском праве — залог один из способов обеспечения исполнения обязательств.

Кредитор (залогодержатель) имеет право при неисполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

По российскому законодательству (Закон о залоге 1992г.) залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит по праву собственности или полного хозяйственного ведения.

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.

Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом.

Право залога прекращается:

• при прекращении обеспеченного залогом обязательства;

• при гибели заложенного имущества;

• при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;

• при переходе прав на предмет залога к залогодержателю.

Термин охватывает три понятия: залог недвижимого имущества (главным образом, земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды (Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника) и возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные.

Обязательна регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях.

В случае неплатежеспособности должника, требования кредитора удовлетворяются из выручки от peaлизованного имущества в порядке очередности регистрации залога или перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

Расчетная часть

Определите цену продажи склада, используя затратный, доходный и рыночный подходы.

Таблица 1.

Исходные данные для расчета стоимости склада затратным подходом

При расчёте стоимости склада были использованы следующие формулы:

Сзд(восст) = Sзд∙с;             

Ифиз = , из пропорции ;

Ифункц = ;  

Изд = Ифиз + Ифункц;    

СЗП = Сзд(восст) – Изд + Сз,

где

_Сзд(восст) – восстановительная стоимость здания;

_Sзд – площадь здания;             

  с – стоимость строительства 1 м2 аналогичного здания;

_ Ифиз – физический износ;             

  Тэф – эффективный возраст здания;

_Тэк – срок экономической жизни здания;

_Ифункц – функциональный (моральный) износ;

_%функц. изн. – функциональный износ в % от Сзд(восст);

_Изд – общий износ здания;

_Сз – стоимость участка земли, на котором стоит здание;

_СЗП – стоимость склада, вычисленная с помощью затратного подхода.

Ответ: стоимость склада 5655 тыс. рублей

Исходные данные для расчета стоимости склада рыночным (сравнительным) подходом

Таблица 2.

Данные о сопоставимых продажах складских помещений

Примечание:

1.      складские помещения в районе А дороже, чем в районе С на 20%, и дешевле, чем в районе Д на 15%;

2.      корректировка на наличие парковки +,-5%.

Таблица 3.

Расчет скорректированных цен продаж аналогичных складов