Оценка стоимости предприятий (бизнеса

В Японии Национальное Земельное Агентство лицензирует оценщиков по недвижимости. Причем существуют две категории оценщиков по недвижимости: лицензированные оценщики по недвижимости и лицензированные оценщики-ассистенты по недвижимости. Обе категории оценщиков имеют право оценивать имущество, однако лицензированные оценщики-ассистенты практически всегда работают под руководством лицензированных оценщиков по недвижимости.

Выдвигаемые в Японии требования к ассистентам-оценщикам:

• опыт работы не менее двух лет;

• сдача двух уровней экзаменов (первый экзаменационный уровень охватывает следующие предметы — математика, сочинение и японский язык; на втором уровне сдаются гражданский кодекс, знание законов об урбанизационном/сельском планировании и налогообложение недвижимости, экономика, бухучет, теория оценки недвижимости);

• регистрация в Национальном Земельном Агентстве. К оценщикам по недвижимости предъявляются требования:

• быть оценщиком-ассистентом или удовлетворять предъявляемым к последнему требованиям;

• пройти 160-часовой курс по оценке, предлагаемый Японской Ассоциацией Оценщиков по Недвижимости;

• иметь опыт работы в назначенной оценочной фирме не менее 7 месяцев;

• иметь завершенные, по крайней мере, 22 оценочных отчета по различным видам имущества в период указанного семимесячного опыта работы;

Однако хотелось бы обратить внимание, что в подавляющем большинстве стран с рыночной экономикой вообще отсутствует лицензирование этого вида деятельности. Более того, именно для развитых стан с устойчивыми демократическими традициями, основными институтами, регулирующими деятельность оценщиков, являются саморегулируемые(общественные) объединения оценщиков, членство в которых и является основным условием для предпринимательской деятельности в области оценки. В ряде стран, а также в практике работы транснациональных консалтинговых фирм существуют системы повышения квалификации по тем или иным вопросам оценочной деятельности, не пройдя обучения по которым, специалист не может претендовать на занятие определенной должности или проведения конкретных работ.

Принятие национальных Стандартов оценочной деятельности – общепринятая практика западных стран. Так, в Германии для оценки объектов недвижимости существует основанное на федеральных статутах Руководство по Определению Стоимости. Разработка и пополнение указанного Руководства входит в ведение Министерства строительства Германии. Этим Руководством определяется информация, которая должна быть собрана, факторы, которые следует рассмотреть оценщику, и объяснения и рамочные процедуры оценочного процесса, составление отчета и производство калькуляций. Стандарты должны соблюдаться официально признанными публичными экспертами, аккредитованными при соответствующих заведениях.

В США Комитет по оценочным стандартам Объединения Оценщиков разрабатывает, публикует и толкует Единообразные Стандарты Профессиональной Оценочной Практики "от имени и в пользу оценщиков" и для всех пользователей оценочных услуг. А в Японии стандарты оценки разработаны государственными ведомствами. Оценочный комитет по земле Национального Земельного Агентства принял стандарты оценки недвижимости в 1990 г. (впоследствии – дополнены).

 

 

ГЛАВА 2. Практические аспекты оценочной деятельности в РФ

2.1 . Механизм регулирования оценочной деятельности в РФ

 

Согласно Концепции развития оценочной деятельности в русской Федерации Концепция развития оценочной деятельности в РФ одобрена Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в русской Федерации. Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

• лицензирование оценщиков; (на сегодняшний момент лицензирование отменено)

• аттестация профессионалов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;

• утверждение учебных программ по переподготовке профессионалов в области оценочной деятельности;

• сертификация услуг;

• страхование гражданской ответственности оценщиков.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством РФ в согласовании с законодательством.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, другие некоммерческие организации. Поэтому дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется таковыми саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таковых саморегулируемых организаций.

Саморегулируемые организации оценщиков могут делать следующие функции:

• защищать интересы оценщиков;

• содействовать увеличению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

• содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

• разрабатывать собственные стандарты оценки;

• разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля свойства воплощения оценочной деятельности.

Адекватность организационных аспектов и стандартов оценочной деятельности обеспечивают так необходимое в современном глобальном бизнесе взаимопонимание и взаимное признание профессионалов-оценщиков, действующих на различных рынках недвижимости.

Следует отметить, что в странах западной демократии специальный государственный закон, регулирующий оценочную деятельность, — явление малораспространенное. В большинстве стран основные вопросы регулирования недвижимости сосредоточены в гражданских и земельных кодексах, законах о налогах. Тем не менее есть зарубежные примеры действующих правовых актов, связанных именно с оценочной деятельностью, например в Германии (1988).

Федеральный закон закрепил ведущую роль государства в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации, подтвердив тем самым традиционную отечественную склонность к преимущественно централизованным схемам управления. Основные регулирующие функции в конечном счете были делегированы уполномоченному представителю федеральной исполнительной власти, в настоящее время — Министерству имущественных отношений Российской Федерации (далее — Минимуществу России). При этом в главе III ФЗО определены основные управленческие функции этого представительного органа:

• контроль за осуществлением оценочной деятельности,

• регулирование оценочной деятельности,

• взаимодействие с другими органами государственной власти (других отраслей, связанных с недвижимостью) по вопросам оценки и координация их деятельности,

• согласование проектов стандартов оценки,

• согласование требований к образовательным учреждениям и программам, связанным с профессиональной подготовкой оценщиков.

Кроме того в ФЗО было установлено требование об обязательном централизованном лицензировании оценочной деятельности (на сегодняшний момент лицензирование отменено законодательно).

Основные направления и формы государственного регулирования оценочной деятельности отражены на рисунке. (см. Приложение 1)

В регионах Российской Федерации, в субъектах федерации и муниципальных структурах на местах регулирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством в рамках региональных и муниципальных органов разветвленной системы Минимущества России.

“Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности” были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства РФ№ 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к разным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Министерство имущественных отношений русской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и способов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик должен употреблять информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В эталоне оценки дается определение главных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и способов оценки. Кроме определения рыночной стоимости объекта оценки в эталоне дается определение видов стоимости. К таковым видам относятся:

• цена объекта оценки с ограниченным рынком продуктов;

• цена замещения объекта оценки;

• цена воспроизводства объекта оценки;

• цена объекта оценки при существующем использовании;

• инвестиционная цена объекта оценки;

• цена объекта оценки для целей налогообложения;

• ликвидационная цена объекта оценки;

• утилизационная цена объекта оценки;

• особая цена объекта оценки.

В эталоне дается определение трех главных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки должен употреблять (либо обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе без помощи других определять в рамках каждого из подходов конкретные способы оценки, определяемые в эталоне как метод расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на базе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов описывает итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки обязана быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено другое.

Раздел III Стандартов описывает главные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.

Оценка объекта оценки может проводится оценщиком лишь при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством русской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик должен сказать об этом заказчику и отрешиться от заключения контракта об оценке. При заключении контракта об оценке оценщик должен предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства русской Федерации об оценочной оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о эталонах оценки. Факт предоставления таковой информации фиксируется в договоре об оценке.

 

 

2.2 Саморегулирование оценочной деятельности, проблемы и перспективы развития механизма государственного регулирования оценочной деятельности в РФ

 

В буквальном смысле саморегулирование – это наложение индивидуумом (экономическим агентом) на себя определенных ограничений без какого-либо внешнего принуждения к этому.

В экономической практике в понятие «саморегулирование» вкладывается несколько иной смысл. Саморегулирование понимается как коллективное регулирование определенных рынков и сфер самими экономическими агентами, без вмешательства государства. Если рассматривать саморегулирование в координатах «свободный (нерегулируемый) рынок» – «государственное регулирование», то, в отличие от свободного рынка, саморегулирование предполагает установление определенных формализованных «правил игры» участников рынка, включая санкции за нарушение этих правил, механизмы разрешения конфликтов между участниками рынка, которые, в определенной степени, ограничивают свободу экономических агентов. С другой стороны, как установление правил игры, так и разрешение конфликтов осуществляется самими участниками рынка, без прямого вмешательства государства.

Оценочная деятельность на внутреннем рынке в своей новейшей истории претерпела значительные трансформации, пройдя путь от тотального государственного контроля до делегирования функций регулирования участникам рынка, объединенным в профессиональные сообщества, необходимость которых закреплена в Федеральном законе «Об оценочной деятельности».

В соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности"» из круга субъектов оценочной деятельности вообще исключены юридические лица, т.е. субъектом такой деятельности может являться только физическое лицо, непосредственно выполняющее оценку. Причем даже если договор на проведение оценки заключен с юридическим лицом, ответственным за качество оказанной услуги продолжает оставаться оценщик – физическое лицо, чья деятельность теперь не требует лицензии.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности» предусматривает, что оценщик должен стать членом саморегулируемой организации, статус которой приобретается лишь с даты включения ее в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, ведение которого осуществляет федеральный орган исполнительной власти. Пока в реестре федеральной регистрационной службы 7 саморегулируемых организаций оценщиков.

Следовательно, согласно нормам указанного закона саморегулируемые организации стали теперь основными субъектами, координирующими и контролирующими деятельность оценщиков.