Рынок недвижимости и особенности его функционирования

Раз и навсегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые  организации: их деятельность непосредственно  связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального  функционирования необходимы постоянные  контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительный офис в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера  товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для  элитных клиентов). Соответственно  они ориентированы на потоки  разного качества и, исходя из  них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий, торгующих  продовольственными товарами, важна  их близость к местам проживания  населения;

- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

- для предприятий, торгующих  ограниченным набором «ходовых»  товаров, существенна близость к  маршрутам общественного транспорта  и пр.

 Таким образом, критерии сегментации могут меняться. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже малооправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов.

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого, принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

 

1.5 Общие черты  и различия рынка недвижимости  и рынка капитала

 

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в таблице 1.

   Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

- совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов;

- возможность использования инструментов  согласования интересов продавцов и покупателей;

- наличие экономических отношений  между продавцами и покупателями;

- проявление экономических отношений  между стоимостью и потребительской  стоимостью товаров, обращающихся  на этом рынке;

- наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

- необходимость в управлении  для получения дохода.

Таблица 1 - Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Общие черты	Различия
	рынок капитала	рынок недвижимости
Цели инвестирования: получение текущего дохода, рост стоимости актива, защита от налогов	Объем предложения высокоэластичен	Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен
Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические)	Ставка доходности подвержена значительным колебаниям	Ставка доходности относительно стабильная
Соотношение спроса и предложения определяет цены активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает	В период инфляции инвестиционная привлекательность растет
Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое развитие, стабильность налогообложения)	Поток доходов неустойчивый	Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый
Высокая ставка доходности - показатель более высокого риска	R= Rf + плата за риск (ставка доходности = безрисковая ставка доходности + плата за риск)	R = Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала

 

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности:

1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору.

2. Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов  недвижимость как объект инвестирования  представляет довольно сложный  актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными  знаниями в сфере управления  недвижимостью, она может быть  более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

3. Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

5. Высокие транзакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек.

6. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

7. Особенности ценообразования.

Ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

8. Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости.

 

 

 

 

 

2 Расчетно-практическая  часть

2.1 Общая характеристика  реконструируемого объекта недвижимости

В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 6180 м2. На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 1030 м2, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. Количество парковочных мест рассчитано на 96 автомобилей. В здании расположено 42 квартиры, средняя площадь квартиры 150 м2.

Таблица 2 - Баланс площадей

Коммерческое помещение	10	1030	Высота коммерческих помещений 3,8 м
Офисные помещения	-	-
Квартиры	60	6180	Высота квартир 3,3-3,8 м
Технические помещения	10	1030	Объем 35650 м3
Парковочный холл	20	2060	Мест для автомобилей
Итого площадей	100	10300

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2009 года. В конце 2014 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.

Прочие дополнительные сведения приведены в таблицах.

 

Таблица 3 - Удельный вес различных типов площадей в общем балансе

Удельный вес различных типов площадей в общем балансе, %
коммерческие помещения	офисные помещения	квартиры	Технические помещения	парковочный холл
10		60	10	20	10300