Территориальное проектирование и землепользование

Оценка земель сельскохозяйственного назначения определяется исходя из:

• фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей,
• цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур, культивируемых на землях сельскохозяйственного назначения.

В мировой  оценочной практике выделяют два  вида оценки стоимости земельных  ресурсов: массовую и единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические  методы расчета стоимости. В обоих  случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается  в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Методы, наиболее часто применяемые в оценке земли:

1. Метод сравнения продаж.
2. Метод выделения.
3. Метод распределения.
4. Метод капитализации земельной ренты.
5. Метод остатка.
6. Метод предполагаемого использования.

 

38. Рыночная и кадастровая стоимость земли.

 

Рыночная  оценка земли или земельного участка  зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции  на земельном рынке, рыночный потенциал  площади, то есть ожидаемый доход  от ее использования.

При оценке стоимости  объекта недвижимости доходными  методами следует учитывать, что  рыночная стоимость зависит от текущей  стоимости не любого из возможных  использований, а только наиболее эффективного использования объекта.

Рыночная  стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату.

Кадастровая оценка стоимости земли происходит на основании статистических данных по рынку недвижимости на основании  информации о сделках купли-продажи  объектов. При кадастровой оценке земли учитывают: уровень развития инфраструктур. Транспортная доступность, социально-бытовое обслуживание в  данном районе, экологическое состояние  района и т.д.

Кадастровая оценка земель определяется с учетом:

· уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные  участки в границах поселений  и иной информации об объектах недвижимости

· площади  земельного участка

· вида территориальной  зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка

· факторов местоположения и окружающей среды.

Результатом кадастровой оценки является получение  кадастровой стоимости земли  оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости  единицы площади типичного для  данной зоны земельного участка, установленной  по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели  кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или  предельных значений базовой  стоимости  на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых  органами власти субъекта федерации  по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

 

 

39. Подходы и методы оценки земли, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

 

При оценке земельного участка следует определить вариант  его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и  выбор оптимального. При этом учитываются  перспективность местоположения, состояние  рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов  и т.п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой  недвижимости должен отвечать четырем  критериям – это:

· юридическая  допустимость

· физическая осуществимость

· финансовая обеспеченность

· максимальная продуктивность.

Методы оценки земли

Нормативный метод заключается в определении  нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных  или общественных нужд.

Метод сравнения  продаж является наиболее простым и  эффективным методом оценки, может  использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной  земли.

Метод капитализации  земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной  информации о ставках аренды земельных  участков можно проводить определение  стоимости этих участков как текущей  стоимости будущих доходов в  виде арендной платы за оцениваемый  земельный участок.

Метод распределения (метод соотношения) – определение  составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли  и улучшений в имущественном  комплексе.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости.

Метод остатка  основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных  участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.

Метод предполагаемого использования.

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода – возможность использования  земельного участка способом, приносящим доход.