Влияние экономики страны на рынок недвижимости

Для этого необходимы:

• совершенствование государственного регулирования и стратегического  планирования развития рынка недвижимости;

• передача функций по распоряжению объектами в одно ведомство, представляющее государство или муниципальное  образование как собственника;

• совершенствование системы государственных  и муниципальных служб (учреждений), развивающих инфраструктуру рынка  недвижимости;

• создание на местном уровне муниципальных  служб, выполняющих функции по планированию использования земель и их территориальному зонированию, оценке и налогообложению  объектов недвижимости на базе ее рыночной стоимости;

• отделение от государственных и муниципальных функций развития рынка услуг по проведению землеустройства, формированию и техническому описанию объектов недвижимости;

• передача части функций по регулированию  деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (риэлтеров, оценщиков, страховщиков) их объединениям и ассоциациям.

Формирование  системы государственного учета  объектов недвижимости связано с переходом от отраслевого (ведомственного) принципа учета к государственному (пообъектному) учету.

Учет земельных участков ведется вместе с расположенными на них объектами. При этом земельным участкам присваиваются уникальные кадастровые номера, с которыми непосредственно связаны индивидуальные номера расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Должны быть установлены  права, обязанности и ответственность соответствующего государственного органа за учет кадастровых карт и информации об объектах, доступности и сохранности документов; обязательные для учета сведения и затраты на учет должны сводиться к необходимому минимуму.

Данные государственного учета объектов недвижимости берутся  за основу функционирования системы  государственной регистрации прав на недвижимость и системы налогообложения  недвижимого имущества.

 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним формируется при переходе к государственной регистрации прав на недвижимость, носящей правоустанавливающий и правоудостоверяющий характер.

При регистрации прав на недвижимость должно быть обеспечено доверие введениям Единого реестра  прав в рамках государственной системы регистрации прав, имея в виду в перспективе перейти к принципу полной защиты государством прав добросовестного приобретателя недвижимости, включая гарантии возмещения вреда, причиненного при регистрации.

Надежность зарегистрированных прав должна обеспечиваться их публичностью - безусловной и полной открытостью всех сведений о зарегистрированных правах и правопритязаниях по конкретному объекту. Защита прав граждан будет обеспечена конфиденциальностью обобщенных сведений о правах гражданина на все имеющиеся у него объекты недвижимости.

Ключевым элементом  системы управления недвижимостью является Единая государственная информационная система по недвижимому имуществу, объединяющая информационные базы данных государственных органов, осуществляющих функции распоряжения и управления отдельными категориями недвижимого имущества, учреждений по учету и регистрации недвижимости.

  С созданием Единой  государственной информационной  системы по недвижимому имуществу  закладываются основы системы управления государственным недвижимым имуществом.

Основными задачами государственных органов в области совершенствования системы управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности, являются:

- максимально возможное  повышение доходности объектов;

- эффективное использование имущественно-земельного комплекса страны;

• вовлечение в хозяйственный  оборот объектов;

• привлечение инвестиций в реальный сектор экономики;

• проведение земельной  и жилищной реформ с учетом их социальной направленности.

Для достижения поставленных задач необходимо:

• сформировать реестр объектов недвижимости, находящихся в государственной  собственности;

• четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов, осуществляющих функции распоряжения и управления отдельными категориями недвижимого имущества;

• осуществить переход  к пообъектному управлению объектами  недвижимости, представляющими единый имущественный комплекс (земельные  участки с расположенными на них  зданиями, строениями, сооружениями);

 • обеспечить применение механизма рыночной оценки при использовании государственной недвижимости;

• обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление государственной  недвижимостью.

Первым этапом создания данной системы является проведение сплошной инвентаризации объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, получение достоверной информации, позволяющей провести их рыночную оценку методом массовой оценки.

На втором этапе формируются  реестры объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, и регистрируются соответствующие права.

В дальнейшем вырабатываются единые правила и процедуры принятия решений по распоряжению государственными объектами недвижимости с детальной  правовой регламентацией указанных процессов.

Важным элементом указанной  системы является формирование действенного механизма контроля за использованием и сохранностью недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности.

В ходе реформы судебной системы целесообразно проработать возможность создания «земельных судов», специализирующихся на вопросах, связанных с жильем и иной недвижимостью.

Активизация рынка недвижимости невозможна без существенных изменений  в сфере риэлтерских услуг. Прежде всего следует нормативно закрепить эффективные механизмы минимизации и компенсации ущербов для участников рынка недвижимости в случае ненадлежащего выполнения риэлтерскими компаниями своих обязательств.

Важнейшим направлением работы является активизация деятельности страховых компаний на рынке страхования объектов недвижимости, строительных рисков, рисков, связанных с ответственностью лиц, действующих на рынке, а также рисков, возникающих при совершении гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости. Следует стремиться к созданию такой системы, которая обеспечит возможность заключения договоров страхования по максимально широкой номенклатуре страховых случаев, на длительные сроки и при умеренном размере страховых премий.

Для повышения эффективности  работы оценщиков необходимы современные, экономически обоснованные методики оценки стоимости земельных участков и вновь создаваемых объектов недвижимости для целей кредитования.

Передача в сферу  частного бизнеса работ по землеустройству, измерению объектов с обязательной имущественной ответственностью за результаты работы позволит освободить административные органы от несвойственных им функций коммерческих организаций.

Законодательно установленное  нотариальное удостоверение сделок с объектом недвижимости должно быть увязано с детальной проработкой вопроса о соотношении правомочий и ответственности нотариусов и размером государственной пошлины.

Внедрение и развитие системы ипотечною  кредитования — одна из ключевых задач развития рынка недвижимости, направленная на привлечение инвестиций в реальный сектор экономики, создание необходимых условий для развития жилищного строительства и обеспечения населения жильем.

Источниками кредитных  ресурсов в рамках системы ипотечного кредитования выступают бюджетные средства, а также средства ипотечных и универсальных банков, корпоративных инвесторов, денежные накопления граждан.

Основными направлениями  формирования системы ипотечного кредитования являются:

- разработка на государственном  уровне программы развития ипотечного  кредитования в России;

- создание нормативной  правовой базы для выпуска  и обращения ипотечных ценных  бумаг;

- определение механизмов  государственной поддержки и  стимулирования деятельности ипотечных  банков;

- формирование основных  элементов системы: ипотечного  агентства, специализированных кредитных учреждений, страховых компаний, оценочных фирм.

Институт профессиональной оценки недвижимого имущества —  неотъемлемая часть цивилизованного  рынка недвижимости.

Профессиональная оценка недвижимого имущества базируется на трех общепринятых в мировой практике подходах: затратном, доходном и сравнительном.

Основными направлениями  деятельности по формированию института  профессиональной оценки недвижимого  имущества являются:

• определение механизмов государственного регулирования оценочной  деятельности;

• выработка стандартов оценки;

• определение порядка  и методов проведения оценки рыночной стоимости

недвижимого имущества  для целей налогообложения;

•развитие системы профессиональной подготовки специалистов по оценочной  деятельности на базе высших учебных заведений России.

Для подготовки кадров в сфере недвижимости необходимы:

• формирование в государстве  системы профессионального обучения специалистов на базе высших и средних  специальных учебных заведений;

• развитие системы повышения  квалификации специалистов;

• участие в международных  и общероссийских образовательных  программах по подготовке специалистов в сфере недвижимости.

Одно из основных направлений государственной политики развития рынка недвижимости - поддержка деятельности саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка недвижимости, деятельность которых направлена на:

• создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка недвижимости;

• создание профессиональных стандартов деятельности, единого информационного пространства, системы профессионального образования;

• защиту интересов всех участников рынка недвижимости.

Государственные органы и профессиональные объединения  участников рынка недвижимости разрабатывают  согласованную стратегию развития цивилизованного рынка недвижимости в стране.

3. Программы  экономического и социального

 развития  на рынке недвижимости

 

Одними из немногих средств  государственного регулирования в  условиях рыночной экономики являются программы экономического и социального развития.

В рыночных условиях ресурсы  на экономическое и социальное развитие выделяются не из бюджета, а привлекаются из различных источников. Поэтому  при составлении программ необходима тщательная проработка множества вопросов, в их числе: схема привлечения средств, система страхования инвестиционных и коммерческих рисков, оценка конкурентоспособности намечаемой к производству продукции, формирование механизмов корректировки программы на случай изменения конъюнктуры на рынке, срыва сроков выполнения того или иного осуществления программы, неполного ее финансирования и т. д.

В настоящее время  в Российской Федерации 20% от всех действующих  программ направлены на развитие рынка  недвижимости.

Одним из главных способов привлечения средств в развитие рынка недвижимости является разработка и реализация системы программ федерального и регионального значения. Все программы можно разделить на 3 категории: федеральные целевые; региональные, действующие в рамках федеральных целевых; региональные, действующие только на территории отдельного региона.

Для реализации современных  программ используются различные источники  финансирования — как внебюджетные средства, так и различные формы  государственной поддержки граждан  и юридических лиц.

Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости, в частности жилья, разработаны в настоящее время по следующим основным направлениям:

1. Определение путей  долгосрочного развития экономических  процессов в той или иной  сфере рынка недвижимости.

Главной федеральной целевой программой в области развития жилищного строительства в России является программа «Жилище» в которой определяется долгосрочная государственная жилищная политика в новых экономических условиях и предлагается комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.

Программа рассчитана на период 2002-2010 гг. и делится на несколько  этапов, ответственным за реализацию которых является Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой РФ).

Результатом реализации программы должно стать решение  следующих задач:

• создание комплексной  и качественной правовой базы для осуществления жилищной реформы;