Влияние экономики страны на рынок недвижимости

• изменение структуры  жилищного фонда и жилищного  строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий (сооружений) и технологиям их возведения;

• рост темпов жилищного строительства и реконструкции жилья;

• приведение структуры  и технических характеристик  жилья в соответствие со спросом  и потребностями населения;

• повышение качества жилищного строительства;

• обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета  отдельных категорий граждан, определенных законодательством РФ, в соответствии с объемом государственных обязательств.

2.

В Брянской области в  рамках региональной программы эффективно используются средства на формирование рынка жилья как условия перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы, стимулируется развитие производственной базы жилищного строительства и обустройство районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры.

3. Формирование и стабильное  функционирование вторичного рынка недвижимости. В Республике Коми действует программа, направленная на кредитование населения с использованием ресурсов банков на вторичном рынке жилья.

4. Развитие отдельных территорий. В Ленинградской области реализуется план застройки вокруг кольцевой автомобильной дороги в соответствии со специально  разработанной региональной программой.

5. Развитие малоэтажного  строительства объектов недвижимости.

6. Формирование предпосылок  для развития рынка недвижимости  в сельской местности. 

7. Регламентация и правовое фиксирование особенностей развития объектов недвижимости в городах России, не имеющих статуса крупных.

Направления и принципы развития рынка недвижимости в крупных  и в малых городах происходит по-разному. Поэтому для каждого  малого и среднего города разрабатывается собственная структура источников финансирования развития рынка недвижимости.

В частности, для городов  с населением до 100 тыс. человек на период до 2005 г. принята федеральная  комплексная программа «Развитие  малых и средних городов Российской Федерации в условиях экономической реформы», предполагающая следующую структуру финансирования: 10% — федеральный бюджет, 12% - бюджеты субъектов РФ, 23% - местные бюджеты, 55% - внебюджетные источники.

8. Реализация концепции  развития объектов недвижимости как источника блага для отдельных категорий граждан.

9. Создание условий  для привлечения российских предпринимателей  в развитие рынка недвижимости.

10. Создание предпосылок  для привлечения собственных  средств населения на рынок  недвижимости. Примером может служить программа «Свой дом», которая будет реализована в рамках федеральной целевой программы «Жилище».

Как видим из приведенных  примеров, большая часть программ в России основана на приоритетности решения проблем и развития жилищного строительства.

Такой подход обусловлен:

• высокой значимостью  жилых объектов недвижимости как  определенного вида товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека — право на жилье, которая  определена Конституцией РФ;

• необходимостью принятия эффективных мер для разрешения социально-экономического противоречия в сфере строительства жилых объектов недвижимости, которое заключается в несоответствии материальных возможностей населения и ситуаций в России по обеспечению граждан доступным жильем;

• низкой ликвидностью некоторых  видов жилых объектов недвижимости в сельской местности из-за несоответствия между предложением и спросом  на них.

Влияние программ на остальные  объекты недвижимости является косвенным  и заключается в формировании благоприятных условий для актуального развития соответствующих секторов рынка недвижимости и создании предпосылок для улучшения уровня инвестиционного климата в том или ином секторе.

 

 

 

 

 

Тема 3. ВЛИЯНИЕ  ИНФЛЯЦИИ И ИНВЕСТИЦИЙ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

План  лекции:

1. Общие понятия  инфляции и ее влияние на  рынок недвижимости

2. Общие понятия  инвестиций в недвижимость

3. Особенности  недвижимости как объекта инвестирования

4. Риски в  недвижимости

5. Эффективность

1. Общие понятия инфляции и  ее влияние на рынок недвижимости

 

Инфляция  – это обесценение бумажных денег  и безналичных денежных средств, не разменных на золото.

Инфляцию  можно определить как переполнение каналов денежного обращения  относительно товарной массы, что проявляется  в росте цен. Инфляционные процессы в мире происходят постоянно.

Если уровень  инфляции составляет 2-3 % в год, то ее обычно называют «мягкой»;

Если 3-10 % то называют умеренная или ползучая (стоимость  денег сохраняется);

Если 10-200 % то это галопирующая или открытая;

Если 200 и выше гиперинфляция.

Высокие темпы  инфляции (от 10 и выше %) свидетельствует  о больной экономике.

Дефляция связана с падением уровня цен. Небольшие темпы дефляции – большая радость для потребителей, но для экономики в целом появление дефляции явление нежелательное, так как она ведет к экономическому спаду, резкому ухудшению экономических условий предпринимательства и в конечном счете к стагнации в экономике страны, т.е. экономическому кризису.

Стагфляция – состояние экономики страны характеризующее сочетание одновременно протекающих процессов стагнации в экономическом росте и инфляции.

Стагнация – это застой, депрессия в экономике.

Инфляция  очень болезненна для кредиторов и облегчает жизнь заемщиков. Заемщики в общем случае выигрывают от неожиданной инфляции, так как они выплачивают долги обесценивающимися деньгами.

Например: Заемщик взял кредит 10000 руб. на год. Через год при уровне инфляции 40 % возвращаемые им деньги 10000 руб. по покупательной  способности соответствуют 6000 руб. Получается, что заемщик выиграл 4000 руб.

Однако непредсказуемая  инфляция оказывается благоприятной  для бизнеса. Неся потери во время  инфляции, продавцы получают дополнительные доходы за нее. За время, проходящее между  заказом товаров и их фактической  продажей, цены возрастают, принося дополнительную прибыль продавцу. Таким образом, при непредсказуемой инфляции одни выигрывают, другие проигрывают. Если инфляция полностью предсказуема, проигравших и выигравших может и не быть. Величина ожидаемой инфляции в этом случае заранее закладывается в размеры процентов на авансируемый капитал.

Применительно к рынку недвижимости – это  будет выглядеть следующем образом.

При непредсказуемой  инфляции в лучшем положении остаются покупатели, т.е. если они купят, например, 1 января – объект по цене 1 млн. руб. то этот же объект они смогут перепродать по другой цене или оставить до лучших времен. Что касается продавцов то они получают лишь ту сумму по которой они продали объект сегодня завтра же цена поднимется. И поэтому им выгодно продать тогда когда цена повысится, но ждать этого времени они не могут. А что касается тех кто строит объект недвижимости то ему обходится дорого данное строительство, так как все необходимые материалы индивид покупает по разным ценам которые с каждым днем увеличиваются.

 

2. Общие понятия инвестиций в  недвижимость

Основным  нормативным актом, регулирующим инвестиции в недвижимость в РФ, является закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Актуальность  и практическая значимость вопроса инвестиций в недвижимость обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Инвесторы рассматривают недвижимость как важный объект инвестирования, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов. Управление инвестициями в недвижимость связано с проблемами, которые требуют теоретических разработок и имеют большое значение для инвесторов, поскольку рынок недвижимости в России развивается достаточно быстро, и многие проблемы инвесторы вынуждены решать как бы «вслепую». Создавшаяся ситуация во многом объясняется тем, что недвижимость исторически рассматривалась только как фактор производства, имела только потребительскую стоимость (полезность) и длительное время не рассматривалась как объект для инвестиций.

Под инвестициями в недвижимость понимают накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход.

Инвестиционный  процесс характерен для всех видов  недвижимости, приносящих доход инвестору, и сопровождается созданием новых объектов и развитием существующих. Специально разработанную программу вложения капитала, в том числе в недвижимость, называют инвестиционным проектом.

Инвестиции  на рынке недвижимости могут выступать  в форме инвестиций в недвижимую собственность и в форме покупки финансовых активов в виде залоговых обязательств. Если инвестиции в недвижимость дают право собственности на объект недвижимости или на его часть, то финансовые инвестиции не дают права собственности, а являются предоставлением денег в долг на приобретение недвижимости.

При принятии решения об инвестировании в недвижимость инвестор должен определиться в отношении вида имущества и формы покупки.

Инструментами инвестирования в недвижимость могут выступать:

• собственный капитал;
• заемный капитал;
• ипотека - финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости;
• опцион - право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Исполнение  опциона происходит через несколько лет и до истечения согласованного срока. Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в выдаче кредита по закладной на льготных условиях (гибридные обязательства);
• гибридная задолженность - это совмещение ссуды по закладной и опциона. Держатель опциона обеспечивает владельцу  недвижимости  финансирование  первой   закладной по более льготным условиям по сравнению с рыночными.

Доход от инвестирования в недвижимость может принимать следующие формы:

• будущих потоков денежных средств, имеющих периодический характер;
• увеличения стоимости недвижимых активов за счет при обретения новых объектов, развития старых, изменения рыночных цен на недвижимость;
• доходов от продажи недвижимости.

Участниками рынка недвижимости как объекта для инвестирования являются индивидуальные и институциональные инвесторы: страховые и инвестиционные компании; пенсионные и паевые инвестиционные фонды; коммерческие банки, осуществляющие кредитование под залог недвижимости.

Индивидуальные инвесторы заинтересованы в инвестициях на краткосрочный период, не расположены к риску, цель их инвестиций - получение потока доходов в текущем периоде. Участие индивидуальных инвесторов на рынке недвижимости крайне ограничено. Институциональные инвесторы принимают решение об инвестициях на долгосрочный период, согласны на высокие риски и помимо получения текущих доходов заинтересованы в росте рыночной стоимости недвижимости. Они имеют соответствующие ресурсы и условия для успешного инвестирования.

Инвестирование  в недвижимость неприемлемо для  следующих инвесторов:

• имеющих краткосрочные планы;
• выбирающих время для операций на рынке путем периодических изменений в распределении активов;
• постоянно озадаченных проблемой краткосрочной ликвидности;
• не умеющих создать для себя удобные условия для использования присущих рынку возможностей;
• не желающих считаться с реалиями рынка в трудные времена;
• использующих такой процесс принятия инвестиционных решений,   который   подчиняется   точным   измерениям уровня риска и ставок дохода.

И все же рынок недвижимости привлекателен для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

• инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем, например, инвестиции в акции;
• в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;
• при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной    надежности    их    сохранности    в    кредитных учреждениях     и    ограниченности     более    доходных 
  направлений инвестирования вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
• рынок недвижимости мало освоен;
• высокий риск инвестирования в недвижимость сопровождается  приемлемой доходностью  операций  на  этом рынке.

Прежде чем  принять решение об инвестициях  в недвижимость, инвестор должен четко знать, что собой представляет рынок недвижимости, сравнить инвестиционные характеристики различных видов недвижимости, определить собственную цель и получить информацию о будущей покупке.

 

 

 

 

 

3. Особенности недвижимости как  объекта инвестирования