Метод капитализации доходов

Содержание:

1.Метод капитализации доходов

 

2.Коэффициент ипотечной задолженности

 

3.Мультипликатор валовой ренты

 

4.Чистый операционный доход

 

5. Действительный валовый доход

 

1.Метод капитализации  доходов.

    Метод капитализации  доходов основан на прямом  преобразовании чистого операционного  дохода (ЧОД) в стоимость путем  деления его на коэффициент  капитализации. 

    Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.9О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

     Метод капитализации  доходов применяется если:

•      потоки доходов  – стабильные положительные величины;

•      потоки доходов  возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует  использовать, если:

•      потоки доходов  нестабильны;

•      объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется  значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета  имеет следующий вид:

Основные этапы процедуры  оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого  годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого  объектом недвижимости при его  наи лучшем наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки  капитализации; 

3)   определение стоимости  объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Коэффициент  ипотечной задолженности.

     В банковской  терминологии под коэффициентами  ипотечной задолженности понимается  соотношение заемных средств к стоимости недвижимости.

     К примеру,  квартира в новостройке стоит  5 миллионов. У заемщика на руках  при этом имеется 2 миллиона. Следовательно,  ему придется оформить ипотеку  на 3 миллиона. Коэффициент ипотечной  задолженности будет равен 60%. 3/5Г—100%=60%

     Таким образом,  коэффициент отображает своеобразный  рычаг, который в банковской  сфере называют левереджем. Чем выше показатель рычага, тем большая доля заемных средств в итоговой стоимости приобретаемой недвижимости. Чем ниже уровень коэффициента, тем больше собственных средств гражданина придется потратить на приобретение квартиры.

     Для кредиторов  этот коэффициент также важен.  Чем ниже его показатель, тем  меньше сумма кредита. А значит, прав на недвижимость у банка  становится меньше. Подобный порог прав собственности увеличивает риски кредитора, что влечет за собой рост процентной ставки по ипотеке. Получается, что подобный кредит невыгоден самому банку.

     Вот почему  в кредитных договорах устанавливается  предел. К примеру, коэффициент ипотечной задолженности по ипотекам в ведущих банках не может превышать 50%. Эта цифра иначе называется первоначальным взносом или стартовым капиталом. При этом обязательным условием становится страхование титула. Кредитор тем самым защищает свои права на залоговое имущество.

    Следовательно,  коэффициенты ипотечных задолженностей - это важный параметр при рассмотрении  заявки от заемщика. О нем нужно  знать и помнить. Также следует  предварительно советоваться с  банком и заранее выяснять, какой максимальный первоначальный взнос можно сделать при оформлении квартиры или дома в ипотеку.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Мультипликатор  валовой ренты.

    Метод валовой  ренты   можно рассматривать  как частный случай общего  метода сравнения продаж. Он основывается  на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

    В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

    Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

    Для применения  метода валовой ренты необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение  валового (действительного) дохода к  це не продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

    МВР не корректируют  на удобства или другие различия  между объектом оценки и сопоставимыми  аналогами, так как в основу  его рас чета положены фактические  арендные платежи и продажные цены, в ко торых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

•      может  применяться только в условиях развитого  и активного рынка недвижимости;

•      в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

•      не учитывает  также вполне вероятную разницу  в чистых опера ционных  доходах сравниваемых объектов.

 

 

 

 

 

 

4.Чистый операционный  доход.

   Чистый операционный  доход (ЧОД) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту (возмещаются за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства) и учета амортизационных начислений (входят в состав себестоимости производства).

   ЧОД рассчитывается  для первого после даты оценки  года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду в первый  после даты оценки год на  условиях рыночной арендной платы.

   Последовательность  расчета ЧОД следующая: 

   Определяется потенциальный  валовой доход (ПВД) от сдачи  недвижимости в аренду в первый  после даты оценки год на  условиях рыночной арендной платы. 

   Определяется эффективный  валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

   Из  прогнозируемого  ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

    К постоянным  расходам относятся расходы, которые  не зависят от степени загруженности  объекта. К ним можно отнести  налоги на имущество и страховые  взносы.

    К операционным (эксплуатационным) расходам относятся  традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. Типичный перечень операционных расходов: оплата услуг по управлению имуществом; коммунальные услуги; зарплата персонала; налоги на зарплату; пособия служащим; оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.); содержание помещения, его уборка и др.; уборка прилегающей территории; плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги; реклама; расходы на автотранспорт; представительские расходы; содержание и косметический ремонт. Следует иметь ввиду, что при анализе должны учитываться не фактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

    При эксплуатации  недвижимости имеются такие расходы,  которые производятся достаточно  редко. Для их учета в оценке  недвижимости введено понятие  резервов, под которым понимается  ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. К таким элементам можно отнести: крышу; лифты; внутреннюю проводку; сантехнику; систему кондиционирования воздуха; кухонное оборудование; мебель; ковровые покрытия; стиральные машины; оборудование бассейна и др.

    Оценщику необходимо  проявить максимум инициативы  и усилий для того, чтобы добыть  и проанализировать все необходимые  данные для определения NOI.

    Определение ставки капитализации (R) - наиболее сложный вопрос оценки доходной недвижимости.

    Доход от объекта  недвижимости включает две основных  составляющих: доход на капитал  и возврат капитала. Таким образом,  ставка капитализации включает:

возмещение основного  капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);

доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта  оценки (RON).

R = RON + ROF.

Существует несколько  методов определения ставки капитализации.

Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости.

Из формулы следует, что  ставка капитализации будет равна:

R = Ж. 

V

В соответствии с этим методом  коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

1 n

Ro = -•! R1,

n 1=1

где R1 - коэффициент капитализации /-ro объекта, n - количество сопоставимых объектов.

Ri = NOIi

Vj

    Ставка капитализации,  определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и часто применяется в условиях развитых рыночных отношений.

    Суть метода  кумулятивного построения, или метода  суммирования состоит в том,  что ставка капитализации разбивается  на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

    Если известны  все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно  получить ставку капитализации.

    В качестве  базисной в этом методе используется  так называемая безрисковая ставка. Например, в США в качестве такой ставки используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В условиях же нестабильной российской экономической ситуации безрисковой ставки практически не бывает. Поэтому следует вести речь о наименее рискованных ставках. В качестве таковой может быть использована ставка рефинансирования Центрального Банка или ставка по вкладам Сбербанка, как наиболее надежного на сегодня банка России.

    Вложения капитала  в недвижимость имеют более  высокий риск, чем все другие  инвестиции, поэтому ставка капитализации  должна учитывать это путем  увеличения с тем, чтобы инвестор  с капиталом взял на себя  этот риск.

    Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

    Так как вложение  капитала в недвижимость является рискованным, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта, работа с налоговыми органами и т. д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

     Кроме получения  прибыли в виде процентов по  вложению капитала, разумный инвестор  учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, то  есть к полученной ставке необходимо  будет добавить ставку возмещения капитала.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.Действительный  валовый доход.

   Оценка общего  чистого дохода осуществляется  путем составления отчета о  доходах при сдаче в аренду  строений и помещений.

Основными статьями отчета о доходах являются:

• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
• чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).

   Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

    Потенциальный  валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.