Сущность аренды недвижимости

Содержание

 

Введение 3

1. Сущность аренды недвижимости 5

1.1. Понятие аренды недвижимости 5

1.2. Виды арендных отношений 7

1.3. Правовое регулирование аренды недвижимости 9

2. Формирование арендной платы на недвижимость 13

2.1. Общая характеристика договора аренды недвижимосии 13

2.2. Состав арендной платы и виды платежей и расчетов 16

2.3. Показатели аренды недвижимости 19

3. Современное состояние рынка аренды недвижимости 23

3.1. Показатели аренды недвижимости в Москве 23

3.2. Показатели аренды недвижимости в Санкт-Петербурге 27

Заключение 30

Список литературы 31

 

 

 

Введение

 

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации  – далее ГК РФ  (ст.  130)  определяется, что  к  недвижимым вещам  — (недвижимому  имущество, недвижимости) относятся  земельные  участки, участки  недр,  обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба  и  назначению невозможно,  в  том  числе  леса,  многолетние насаждения, здания,  сооружения.  К недвижимости  относятся  кондоминиумы и предприятия  как имущественные комплексы. 

Эффективное ведение предпринимательской  деятельности предполагает широкое внедрение и использование арендных механизмов. Предприятия, испытывающие необходимость в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: приобрести оборудование в собственность или взять его в аренду. В первом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухудшение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процентов по кредиту. Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, и предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно не используемых объектов, сохраняя право собственности на них.

Аренда - это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

Целью данной работы является изучения современного российского  опыта аренда недвижимости.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

• Сущность аренды недвижимости;
• Подходы к расчету арендной платы;
• Рассмотреть основные тенденции на рынке аренды недвижимости.

Объектом исследования является недвижимость Предметом исследования являются аспекты аренды недвижимости в России.

 

 

1. Сущность  аренды недвижимости

1. Понятие аренды недвижимости

 

Возникновение аренды — естественное следствие реализации права каждого  человека на самостоятельную предпринимательскую  деятельность.

Не случайно во многих странах  аренда давно уже получила широкое  распространение и считается  более предпочтительным способом организации  производства даже по сравнению с  ведением его на основе частной собственности.

В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Современное понимание аренды восходит к классическим принципам римского права о разграничении понятий  собственника и пользователя имущества[11, с. 12].

Чисто юридическое определение  аренды - договорное, срочное и возмездное владение и пользование имуществом. Аренда — это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности  и состояние производительных сил  и прежде всего рабочей силы.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

• смена хозяйствующего субъекта, т.е. передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
• возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуральной форме или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем, и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;
• платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости,  создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;
• взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;
• договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;
• самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;
• замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов.

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием  системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических  лиц.

Аренда является организационной  формой производства, выражающей отношения  собственности, особую систему хозяйствования. Однако, как и всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

2. Виды арендных отношений

 

В зависимости от степени  экономической самостоятельности  и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид — это  свободная аренда, при которой  не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач.

Он самостоятельно формирует  производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид — это  целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях — для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят  от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды выступает степень хозяйственной  и экономической самостоятельности  предпринимателей в решении всех основных производственных функций - планирования, организации производственных и трудовых процессов реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической  самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями  два основных варианта:

арендуются все элементы производства – земля, основные и  оборотные средства, т.е. это полная аренда;

частичная аренда, когда предприниматель  имеет ту или иную часть средств  производства в своей собственности  и ему требуется, например, дополнительно  арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую  дорогостоящую технику и т.д.

Организационно-правовые формы  аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь  созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности  и варианты по и способам изъятия  арендной платы, степени аренды средств  производства, формированию и распределению  арендного дохода, выкупу имущества  и т.д. Формы и условия аренды дифференцироваться и по различным  отраслям и сферам производства.

Организационно-правовые формы  могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными создаваться на основе преобразования подразделении или всего предприятия.

Экономическими формами  реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Арендная деятельность допускается  в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности

• земельных участков и других обособленных природных объектов
• предприятий и других имущественных комплексов;
• отдельных зданий, сооружений и многолетних насаждений

Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятой оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст. 129 ГК) атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги др. Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускается только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.

3. Правовое  регулирование аренды недвижимости

 

Особенностью правового  регулирования аренды недвижимого  имущества является то обстоятельство, что законодатель посчитал необходимым  выделить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения. Кроме  того, особым образом урегулирована  аренда предприятий. Отметим и то обстоятельство, что в качестве предмета по договору финансовой аренды (лизинга) также может выступать недвижимое имущество, используемое в предпринимательских  целях, за исключением земельных  участков.

Аренда зданий и  сооружений регулируется специальными нормами § 4 гл. 34 ГК РФ (ст. 650-655). Эти нормы имеют специальный характер по отношению к нормам, расположенным в § 1 этой же главы и устанавливающим общие положения об аренде.

ГК РФ ограниченно  регламентирует аренду земельных участков. Нормы гражданского законодательства вступают в действие, если речь идет об отношениях, свидетельствующих о  неразрывной связи здания или  сооружения с земельным участком (ст. 652, п. 1 ст. 654 ГК РФ). Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством.

Следует отметить, что законодатель избрал различные концептуальные подходы  к выстраиванию системы регулирования, с одной стороны, купли-продажи  недвижимости, а, с другой стороны, аренды недвижимого имущества. Если применительно  к купле-продаже недвижимости в  законодательстве установлены специальные  правила для оборота всех объектов недвижимости, то при регламентации  аренды недвижимости законодатель поместил нормы, имеющие общий характер, в  раздел об общих положениях аренды (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Например, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством.

Что касается аренды зданий и сооружений, то нормативное регулирование  этих сделок обособлено, то есть соответствующие  правила имеют специальный характер.

В том случае, если договор  аренды недвижимости предусматривает  выкуп этого имущества арендатором, то к этим отношениям применимы те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму этого  договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Регулирование аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной  собственности, подчинено особым правилам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ о мерах по обеспечению  в федеральный бюджет доходов  от использования федерального имущества  заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества РФ, за исключением следующих случаев: а) передачи в аренду в соответствии с решениями Президента РФ; б) предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; в) заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) когда федеральными законами или изданными до принятия указанного постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.