Ипотека в РФ

Содержание:

1.Введение…………………………………………………………………….2стр.

2.История развития ипотеки ……………………………………………...…4стр.

3. Понятие ипотеки и  особенности ипотеки земли, предприятий,  жилых домов………………………………………………………………………..…9стр.

4 Ипотечные банки……………………………………………………….…19стр.

5. Заключение………………………………………………………………..27стр.

6. Список используемой  литературы………………………………………29стр.

 

 

 

Введение

 

Состояние экономики любой  страны требует развития производства, что упирается в источники  обеспечения надёжного и долгосрочного  финансирования. Если сравнить стоимость  движимого имущества (которое можно  заложить свободно) и недвижимого (с  которым пока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают  масштабы такого вида кредитования, как  ипотека.

Рассматривая ипотеку  как элемент экономики, можно  выделить следующие её характерные  черты.

Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента  привлечения необходимых для  развития производства финансовых ресурсов.

Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

И в-третьих, создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной).

Сказанное выше является отправной  точкой в дальнейшем разговоре о  дистанции между тем, что есть и тем, что хотелось бы иметь.

В современных условиях ипотека  занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные  услуги, широкое применение ранее  популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами.

Любые операции с недвижимостью, в том числе и ипотечные, приносят большой доход, поскольку цены на землю и строения в некоторых  районах России значительно выше мировых. Однако пока особого развития сфера ипотечного кредитования получить не может, прежде всего из-за отсутствия реального рынка земли и недвижимости. И это при том, что интерес к ипотечному кредитованию постоянно растёт, поскольку снижается доходность других финансовых инструментов. Практика показывает, что невозвращение ипотечных кредитов минимально. Однако почему-то наши банки не смущает большая доля невозвращённых кредитов, выданных юридическим лицам, а небольшая доля невозврата ипотечных - смущает. В какой-то степени, здесь есть определённые психологические барьеры.

Несмотря на повышенный интерес  субъектов экономической деятельности к кредитованию под залог недвижимости можно сказать, что ипотека в  России заблокирована. В приоритетный пакет законов, принятие которых  позволит обеспечить полноценные правовые условия функционирования рынка  недвижимости в России входят Земельный  кодекс РФ, Закон “Об оценочной  деятельности в РФ”, Закон “О риэлтерской  деятельности”, Закон “О государственных  ценных бумагах, ценных бумагах субъектов  Федерации и муниципальных образований” и, конечно, самое главное - Закон  “Об ипотеке”, который стал одним  из законов-старожилов за всю постперестроечную  историю России по срокам рассмотрения (более трёх лет) и одним из наиболее переработанных по количеству внесённых  поправок (более девятисот).

Зарубежный опыт показывает, что система ипотечного кредитования одновременно служит решению как  социальных, так и экономических  проблем, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма  залога недвижимого имущества будет  способствовать её социально-экономической  стабилизации.

 

1.История развития  ипотеки.

Возникновение института

 

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать  более доверительные отношения  между сторонами. Как известно, договор  основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как  часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного  должника, а поэтому важно стимулировать  и усилить готовность должника к  совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что  даже в том случае, если должник  не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

Смысл отношений, которые  устанавливаются между должником  и кредитором в обязательстве, обеспеченном залогом, очень точно выразил  М. Брагинский. Он пишет: “В отличие  от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечном счёте “верит должнику”, в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор “верит вещи”¹. Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная.

Если проследить историческое развитие залога, то можно увидеть  следующую закономерность, о которой  пишет Д. Майер: Законодательства народов  всегда строги к должнику неплатящему, о праве же залога едва в них  упоминается”, а затем “законодательства  стран ослабляют меры взыскания  и развитием права залога стараются их употребление сделать лишним, или по крайней мере более редким”¹.

 

Залоговое право дореволюционной России

 

Развитие ипотеки в  России имеет свою историю. Первоначально  обеспечением исполнительности должника служила его личность - существовал  институт закупничества, при котором  свобода лица была порукой кредитору.

Первой формой залога, как  считает Г.Ф. Шершеневич, являлось предоставление кредитору права пользования  имуществом должника за полученную последним  от кредитора сумму денег, причём “кредитор имел право требовать  платежа долга, а должник имел право требовать возвращения  имущества при условии платежа  долга”.

Наряду с этой формой существовала, по мнению А.С. Звоницкого, и другая, которая заключалась в том, что  вещь оставалась в руках должника, а кредитор, вместо пользования заложенным имуществом, получал вознаграждение за свой капитал в виде роста.

Надо заметить, что российские учёные 19 века высказывали очень  разные мнения о путях развития залога².

Так, Г.Ф. Шершеневич считал, что дальнейшим развитием залога оказывается превращение владения и пользования при просрочке  должника, в право собственности  кредитора и развитие залога было направлено на то, чтобы заменить это  “представление о залоге вещи, как  содержащем в себе право собственности, представлением о залоге, как праве  на чужую вещь, получить удовлетворение из ценности его”.

Именно на это и были направлены многие законодательные  попытки (1557 г.,1737 г.), приведшие к  изданию в 1800 году Банкротского устава, который окончательно отменил старый порядок залога недвижимости. Была устранена необходимость предавать в держание кредитора заложенное имение, залоговое право опять приобретает характер права на чужую вещь.

В противоположность Г.Ф. Шершеневичу, другую схему развития залогового права в России даёт А.С. Звоницкий. Хотя сразу стоит оговориться, что смотря по разному на ход развития залогового права, эти авторы сходны в одном - конечным результатом является утверждение системы, близкой по своему характеру к римской ипотеке. А.С. Звоницкий считает, что “в русском  залоге абстрактное право собственности  никогда не передавалось до срока  залогодержателю; поэтому досрочное  владение и пользование залогодержателя  всегда носило производный условный характер”.

Постепенно залог с  передачей владения и пользования  начал сливаться с отчуждаемыми сделками и “экономическая жизнь  устремилась в русло ... формы, которая  оставляла вещь до срока в руках  должника”.

Итак, в 19 веке в российском законодательстве окончательно устанавливается  новая система залогового права. Заложенное недвижимое имущество остаётся в руках собственника и при  этом нет необходимости передавать его в держание кредитора.

Однако, не смотря на прогрессивность  новой системы, дореволюционные  цивилисты выделяют и ряд её недостатков, которые проявляются прежде всего  в непоследовательности и незаконченности. В первую очередь подвергаются критике  запреты, наложенные законодателем  на продажу заложенного недвижимого  имущества и на его перезаложение. Русские цивилисты выступали  против порядка, при котором на стороне  должника не допускалось никакой  перемены, кроме наследственного  правопреемства и при котором  право залога могло принадлежать в имении должника только одному кредитору. В частности, Л.В. Гантовер пишет: “Неразвитость  нашего залога заключается в стеснении  должника в отношении распоряжаться  имением и кредитора - в отношении  передачи прав по закладной. Между тем  очевидно, что стеснение это не вызывается никакими юридическими соображениями: залог в смысле права кредитора требовать удовлетворения из заложенного имения, представляется в сущности обременением этого имения, то есть таким правом, для которого переход имения в другие руки, или обременения последнего ещё другими правами представляется совершенно безразличным”.

Г.Ф. Шершеневич отмечает: “Существование нескольких последовательно устанавливаемых  залоговых прав на одну и ту же вещь создаёт последовательность в осуществлении  этих прав и поэтому не противоречит ни логике, ни кредиту”³.

Предложения по улучшению  и усовершенствованию залогового права  России нашли своё отражение в  разработанных в первой половине 19 века в проекте обновлённого Гражданского положения и проекте Вотчинного устава. Важнейшие черты этих проектов сводились к следующему:

• Одно и то же имущество могло быть отдано в залог нескольким лицам. В это случае отношения между залогодержателями определялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;
• Залоговое право носило ипотечный характер, поэтому залогодержатель не становился владельцем недвижимого имущества;
• Приобретённые залогодержателем права на взысканные ссуды с залогодателя могли быть предметом сделок как между залогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;
• Залогодержатели могли уступать друг другу старшинство, а лица посторонние - приобретать права требования, обеспеченные залогом.

По мнению дореволюционных  русских юристов, в проектах было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей, поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая  возможность удовлетворить свои требования, а вторым - право распоряжаться  имуществом, служащем обеспечением.

На практике ипотечное  кредитование до 1917 года проводилось  по следующей схеме. Органы местного самоуправления формировали кредитные  общества, являвшиеся основой системы. Кредитные ресурсы формировались  прежде всего путём использования  ипотечных облигаций, выпускаемых  на муниципальном уровне. Кредитное  общество являлось одновременно эмитентом  обязательств при их выпуске в  обращение, ссудодателем при выдаче ипотечного кредита и залогодержателем при приёме закладного свидетельства  в обеспечение кредита. Эти долговые обязательства были весьма надёжны  и ликвидны, так как устав общества предусматривал круговое ручательство всего заложенного в нём имущества, что подкреплялось вступлением  заёмщика в ряды общества. Общество принимало облигации для расчётов по капитальному долгу, но не по процентам, тем самым заёмщик мог расплачиваться с обществом его же облигациями. Сумма выдаваемого кредита была на 40 - 50 процентов ниже стоимости  залога, что было не очень выгодно, но обеспечивало и обществу и заёмщику отсутствие кризисных ситуаций. Важно  то, что по долгосрочным ипотечным  обязательствам платился более низкий процент, чем по коммерческим кредитам, а собственно кредит являлся мощнейшим  стимулом для инвестиций. Одной из особенностей российского ипотечного кредитования был способ контроля государством эмиссии муниципальных бумаг - оно  широко применяло практику приёма этих бумаг для оплаты по казённым подрядам.

Учитывая сложившееся  положение в нынешнем гражданском  законодательстве возможно было бы полезно  использовать основные принципы ипотечного кредитования в дореволюционной  России для формирования необходимого каркаса современной ипотеки. Скажем, выдача ипотечной ссуды не деньгами, а ценными бумагами обеспечила бы прочность всей системы ипотеки, поскольку не требовала бы свободных  средств.

 

 

2.Понятие ипотеки и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

 

Предмет договора ипотеки

 

Ст. 5 Закона устанавливает, что по договору об ипотеке может  быть заложено недвижимое имущество, причем для определения понятия недвижимого  имущества делается отсылка к  нормам ГК РФ. Так, в п.1 ст.130 ГК указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. У недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что ст. 130 ГК РФ в приведенной  выше формулировке действует в редакции ФЗ от 30 декабря 2004 г., вступившего в  силу с 1 января 2005 г. Именно с этого  момента Гражданским кодексом объекты  незавершенного строительства признаются объектами недвижимости. Тем самым  было устранено несоответствие, в  результате которого объекты незавершенного строительства в судебной практике признавались объектами недвижимости, права на них подлежали государственной  регистрации в соответствии с  ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на уровне ГК это не находило своего закрепления.