Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

 

Федеральное государственное  автономное

образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

Инженерно-строительный институт

Кафедра проектирования зданий и управления недвижимостью

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

Основания и порядок предоставления жилого помещения 

по договору социального  найма

 

 

 

 

 

 

 

Руководитель                                            __________    Г.Г. Фастович

                                                                            подпись, дата     инициалы, фамилия

 

Студент ________      ____________     __________    _______________

                 номер группы  номер зачетной книжки   подпись, дата      инициалы, фамилия

 

 

 

 

 

 

 

Красноярск 2012

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3

1 Общая характеристика регулирования договора социального найма жилого помещения 4

1.1 Жилое помещение как объект гражданско-правовых отношений 4

1.2 Правовые особенности правоотношений, вытекающих из действия договора социального найма 7

2 Правовое регулирование процедуры предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма 18

2.1 Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма 18

2.2 Правовые проблемы, возникающие при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма 22

Заключение 27

Список использованных источников 28

Приложение  А 30

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Интерес к исследованию темы социального найма жилого помещения закономерен. Жилище является одним из важнейших материальных условий жизни людей. Потребность человека в жилье возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении всей его жизни.

В нашей стране жилищный вопрос стоит особо остро. С переходом  к рыночным отношениям жилищная проблема у основной части населения остается нерешенной.

Существовавшая много  лет в России распределительная  система удовлетворения жилищной потребности  граждан не дала ожидаемых результатов, миллионы семей нуждались и продолжают нуждаться в улучшении жилищных условий.

Происходит постепенное  расширение сферы действия договора коммерческого найма жилого помещения и сужение сферы действия договора социального найма жилого помещения, а также постепенный переход на полную оплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья и соответственно принятие мер, гарантирующих обеспечение жилищных прав социально незащищенным гражданам.

Но, не смотря ни на что, договор  социального найма жилого помещения  не потерял своей актуальности и  продолжает оставаться самым распространенным договором, регулирующим жилищные правоотношения, поскольку целью жилищной реформы  на первом этапе является обеспечение  доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья  малоимущим гражданам. Уровень благосостояния большинства населения таков, что  для многих из них получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма  является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия.

В Приложении А представлен утвержденный план курсовой работы.

1. Общая характеристика регулирования договора социального найма жилого помещения

1. Жилое помещение как объект гражданско-правовых отношений

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации¹,  жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

Общая площадь жилого помещения  состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь  помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в  жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ): 

• жилой дом, часть жилого дома; 
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое  состоит из комнат, а также помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть  жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено  для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Данное деление жилых помещений имеет важное значение, поскольку, согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации² предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Порядок признания помещения  жилым помещением и требования, которым  должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  уполномоченным Правительством РФ федеральным  органом исполнительной власти в  соответствии с жилищным кодексом, другими федеральными законами (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ). В настоящее время порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47³. Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. При этом действие Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с ГК РФ.

Признание помещения жилым  помещением осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия данного  помещения установленным в указанном  Положении требованиям. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в разделе II, а порядок признания помещения жилым – в разделе IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлен в разделе V указанного Положения.

Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально  предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному  проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной  освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию  и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Таким образом, жилое помещение  должно удовлетворять следующим  требованиям:

• представлять собой изолированное помещение;
• являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);
• быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

Право собственности и  иные вещные права на жилые помещения  подлежат государственной регистрации  в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁴ и ЖК РФ (ст. 18).

Жилое помещение имеет такое свойство, как целевое назначение. С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ⁵ в условиях рыночной экономики принципиально изменился подход к правовому регулированию вопросов использования жилого помещения. Законодатель допускает расширение пределов использования жилого помещения, выходящих за рамки его назначения.

Так, согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

2. Правовые особенности правоотношений, вытекающих из действия договора социального найма

Наем жилого помещения  является одним из способов осуществления  предусмотренного Конституцией Российской Федерации⁶ (ст.40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированное для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых  помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади. До принятия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключался путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления, а в домах частных собственников – путем заключения договора аренды. Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.

С введением в действие части второй ГК РФ в правовом регулировании  отношений по найму жилых помещений  произошли существенные изменения. Прежде всего, наем гражданами жилых  помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального  найма жилого помещения, а в домах  частных собственников – посредством  заключения нанимателем с собственником  жилого помещения договора коммерческого  найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).

Таким образом, договор социального  найма жилого помещения и договор  коммерческого найма жилого помещения  – это две разновидности найма  жилых помещений применительно  к различным видам жилищных фондов⁷.

Договор социального найма  жилого помещения рассматривается  и в гражданском, и в жилищном законодательстве Российской Федерации, однако наиболее полное понятие данного  договора заключено в статье 60 Жилищного  кодекса Российской Федерации, в  соответствии с которой: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующее от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения».

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29.03.1996г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы  «Жилище» одной из основных задач  реализации этой программы является усиление социальной защиты малоимущих социальных слоев населения как в вопросах предоставления жилья, так и в части оплаты коммунальных услуг. Даже в условиях перехода в жилищной сфере от практики распределения государством квартир к стимулированию их строительства и покупки гражданами, к созданию рынка жилья, государство берет на себя обязанность бесплатного обеспечения определенных категорий граждан жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.