Понятие жилища. Общие положения

                                         

 

                                               Содержание  
Введение…………………………………………………………………………...3 
Глава 1. Понятие жилища. Общие положения………………………………...4  
1.1. Места жительства и пребывания…………………………………………..4  
1.2. Назначение и потребительские свойства жилища…………………………9  Глава 2. Объекты права собственности и других вещных прав на жилище..15  
2.1. Общие положения………………………………………………………….15 2.2. Правовой режим многоквартирного, одноквартирного жилого дома….23  
2.3. Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения………………………………………………………………………..25  
Глава 3.Субъекты права собственности и других вещных прав на жилище...31  Заключение………………………………………………………………………36  
Список источников и литературы……………………………………………....38

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                  Введение  
    Право на жилище нашло юридическое закрепление в ст. 25 Конституции РФ, которая установила, что никто не может проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом или на основании судебного решения. В данном случае законодатель имеет в виду не физическую неприкосновенность жилища, а неприкосновенность одного из элементов частной жизни, юридические границы которого определяются фактически имеющимся у гражданина жильем. В соответствии с этим субъективным правом лицо может поступать в своем жилище по своему усмотрению и отклонять какие-либо попытки незаконного вторжения в него.  
    Право на жилища связано с имущественным правом на жилище, регламентирующим отношения по поводу владения и пользования жилым помещением, поскольку без права на жилище не возникает права на его неприкосновенность. Вместе с тем право на неприкосновенность жилища имеет самостоятельный характер в силу особенностей его объекта, субъекта, содержания и пределов осуществления.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                    Глава 1. Понятие жилища. Общие положения

                          1.1. Места жительства и пребывания

    Понятие «жилище» введено Конституцией РФ (ст. 25, 40), хотя оно не получило в ней своего легального определения. Гражданское законодательство не использует этот термин при определении самостоятельных объектов гражданских прав, а употребляет в этом качестве лишь его конкретные разновидности - жилой дом, квартира, жилое помещение и др., составляющие в совокупности понятие жилища. То же самое следует сказать и о комплексном жилищном законодательстве, в состав которого входит его часть - нормы гражданского законодательства, что вряд ли правильно, поскольку отраслевое законодательство должно соответствовать конституционному. Очевидно, понятие надлежит раскрыть в разрабатываемом новом российском жилищном законодательстве.

    Понятие «жилище» выражает функциональное объективное назначение его составляющих, присущее каждому из названных сооружений жилища, предназначенных прежде всего для постоянного проживания человека. Жилище - это место жительства, избранное гражданином, и специальное сооружение, в той или иной мере отвечающее этому назначению. Место жительства гражданский закон определяет как место постоянного или преимущественного проживания граждан (ст. 20 ГК). Таким образом, он, с одной стороны, указывает на его зависимость от волеизъявления проживающих, что косвенно и субъективно характеризует понятие жилища, и, с другой стороны, прямо определяет функциональное объективное назначение объектов жилища как сооружения. Вместе с тем жилище как сооружение в правовых отношениях собственности (гл. 18 ГК) и отдельных видах обязательств (гл. 35 ГК) характеризуется по-разному: один и тот же объект в отношениях собственности именуется как место «для проживания» (ст. 288 ГК), а в отношениях коммерческого найма (ст. 673 ГК) как место постоянного проживания. Жилище как искусственное, рукотворное сооружение - это категория не субъективного восприятия, а объективного целевого использования, заложенного на стадии проектного замысла еще до начала строительства или реконструкции жилого дома безотносительно к использованию жилища фактически.

    Новейшее российское гражданское законодательство не пришло к единому однозначному пониманию функционального объективного назначения жилища и к тому же без достаточных на то оснований отступило от единого для всех жилищных правоотношений уровня, достигнутого действовавшим до этого жилищным законодательством, относительно объективных характеристик целевого использования жилища.

    Жилищный закон того времени (ст. 7 ЖК) избежал противоречий: назначение жилых домов и жилых помещений, независимо от того, являются ли они объектами отношений собственности или найма, определялось однозначно - «для постоянного проживания граждан», что задавало общий высокий уровень требований к жилищу как месту постоянного или преимущественного проживания. Исключение делалось для специальных помещений (служебные жилые помещения, общежития), в отношении которых допускалась возможность его снижения, поскольку это - место временного проживания.

    Избранное ГК понятие «проживание» применительно к отношениям собственности на объекты жилища не отличается ничем от временного проживания в гостинице (кемпинге) или садовом домике в течение летнего сезона. Жилое помещение, предназначенное «для проживания граждан», становится не столько местом их жительства, сколько местом пребывания, что, как следствие, отражается на снижении санитарных и технических конструктивных требований к помещению.

    Жилое помещение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания, является центром жизненных интересов проживающих, сосредоточением их личных и экономических интересов, что соответствует определению постоянного места жительства в международно-правовой практике Российской Федерации при заключении соглашений с иностранными государствами об избежании двойного налогообложения доходов и имущества. Такое понимание назначения жилого помещения выводит санитарные и технические конструктивные требования к помещению на более высокий - «достойный жизненный уровень» для каждого человека, провозглашенный Всеобщей декларацией прав человека и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах.

    Понятие «жилище» можно формулировать с позиций всех отраслей законодательства в предельно широком смысле - сооружение, где живут люди и где они пребывают. В этом смысле оправданно употребление Уголовно-исполнительным кодексом РФ понятий «жилых помещений» (ст. 82), «норма жилой площади» (ст. 99) в расчете на одного осужденного в учреждениях уголовно-исполнительной системы (от 2 до 5 м2). Введение в 2001 г. примечания к ст. 139 УК, поясняющего объект уголовно-правовой защиты конституционного права на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ), расширило толкование понятия жилища не только как жилых помещений, пригодных к постоянному и временному проживанию, но и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме и даже иных помещений или строений (например, дачи, гостиницы), не входящих в жилищный фонд, но предназначенных для временного проживания, а точнее сказать - пребывания.

    Но в рассматриваемом случае речь идет о жилище в строго определенном, собственном смысле слова, не обремененном другими целями его использования (отдых, социальное обслуживание, исполнение наказания, садоводство и т.д.), жилище как месте постоянного или преимущественного проживания «в чистом виде», как материальной основы образа жизни с ведением семьей домашнего хозяйства по месту жительства.

    Уровень, достигнутый ранее действовавшим жилищным законодательством, сохранен современным гражданским законом при регулировании договора найма жилого помещения (коммерческого найма) (ст. 673 ГК) и ипотеки жилых домов (квартир) (ст. 74 Закона об ипотеке) - характеристика функционального назначения жилища сводится здесь к необходимости «постоянного проживания», равно как и по договору социального найма жилого помещения, по-прежнему регулируемого еще советским жилищным законодательством, впредь до нового урегулирования (см. ст. 672 ГК).

    Разница, образовавшаяся в результате установления повышенных требований в ЖК к жилищу как объекту коммерческого найма или ипотеки, с одной стороны, и пониженных требований к объекту права собственности на жилище, - с другой, должна быть ликвидирована не за счет ущербности функционального назначения, которое должно быть единым во всех разновидностях правоотношений, а за счет повышения уровня стандартных санитарных и технических потребительских качеств жилища, т.е. иными средствами, путем выделения его отдельных стимулирующих потребительских свойств: уровня видов благоустройства, стенового материала, местоположения и т.п. Потребительские качества производны от функционального назначения жилища и образуют динамичное состояние пригодности для постоянного проживания.

    Только в регулирующем частные случаи Законе об ипотеке дан всесторонний контур понятия жилища и его принципиальное отличие от смежных сооружений (садовые домики, дачи), которые также могут использоваться для проживания, но исходя из их целевого назначения, не постоянно, не преимущественно. В иных актах постсоветского гражданского законодательства цельность ранее установленных требований к назначению жилища оказалась сниженной. Тем самым регулирование гражданским законодательством функциональных качеств недвижимости оказалось в этом отношении непоследовательным, внутренне противоречивым.

    В уяснении функционального назначения жилища, а следовательно, и замкнутого перечня его объектов важно его отграничение, проводимое Конституцией РФ (ст. 27) и Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», от смежного понятия «место пребывания граждан».

    Названный Закон выстраивает отдельный ряд объектов временного пребывания граждан - здания (строения) гостиниц, мотелей, кемпингов, турбаз, пансионатов, домов отдыха и санаториев, предназначенных для временного проживания.

    Необходимость временного пребывания людей в зависимости от характера преследуемых целей обусловливает возведение сооружений с таким набором потребительских свойств, характеристик, которые имеют широкий диапазон вариантов - от капитальных зданий до некапитальных строений и сборно-разборных конструкций, не относящихся к категории недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

               1.2. Назначение и потребительские свойства жилища

    Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилища с присущими только ему потребительскими свойствами, характеризующими жилую площадь этого пространства в качестве объекта, пригодного для постоянного или преимущественного проживания с ведением семьей домашнего хозяйства.

    Жилище должно отвечать таким типовым потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для ведения проживающими в нем домашнего хозяйства, а также обязательный предъявляемый к жилому дому минимальный стандарт (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени (срок службы в эксплуатации). Именно поэтому жилище заселяется на постоянной основе, его жилая площадь пригодна для указанных целей.

    Отдельные потребительские свойства объектов недвижимости того и другого ряда (место жительство и место пребывания) близки, что зачастую служит основанием для использования площади гостиниц, пансионатов, домов отдыха в условиях чрезвычайных обстоятельств или военного времени по иному целевому назначению (расселения пострадавших, временных переселенцев, эвакуированных, беженцев и т.п.) без изменения в установленном порядке титульной принадлежности этих объектов.

    В то же время близость потребительских характеристик жилых домов и названных объектов недвижимости служит основанием для использования жилища в качестве места временного пребывания. Это зависит от субъективных намерений лица. Его нахождение в жилом помещении, не являющемся для него местом постоянного жительства, в качестве собственника дачи (садового домика), временного жильца, нанимателя по краткосрочному договору найма, арендатора на дачный сезон и т.п. с точки зрения права оценивается как положение временно пребывающего, регистрируемого по правилам мест пребывания, а не места жительства. Таким сроком первоначально считался срок в 3 месяца, затем он был увеличен до 6 месяцев с возможностью его дальнейшей пролонгации.

Возможность временного проживания в помещении отдельных лиц не влияет на изначальное объективное функциональное назначение жилища как места постоянного жительства других лиц, использующих жилище в целом по своему назначению.

    Вместе с тем текущее российское законодательство оказалось непоследовательным, признавая возводимые на садовых, огородных и дачных земельных участках строения капитального или некапитального типа «жилыми», если это строительство ведется членами садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан (ст. 1, п. 4 ст. 19 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан).

    В советский период на садовых, огородных и дачных земельных участках, располагаемых на зонированных территориях с четко определенной целевой направленностью их использования, никогда не допускалось ни нормативно, ни на практике возведение строений, не соответствующих характеру использования земли. На садовых участках разрешалось строить садовые домики, на дачных - дачи, на огородных - только постройки для хранения инвентаря.

    Возведение именно жилых строений на целевых землях, в рамках целевого объединения граждан, да еще с дифференциацией по признаку капитальности либо некапитальности постройки нарушает земельное законодательство, природу, характер застройки, требующей сбалансированности использования земельного участка с использованием типа строения, с целями пребывания на земельном участке соответственно садовода, огородника, дачника, не имеющих общего с целями постоянного проживания на такого рода земельных участках.