Ипотечное кредитование

Филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный инженерно - экономический университет» в г. Череповце

 

 

Кафедра «Финансы и кредит»

 

 

Курсовая  работа

 

 

По дисциплине «Деньги, кредит, банки»

 

Тема № 20: «Ипотечное кредитование»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Череповец,

2012 год.

 

 

СОДЕРЖАНИЕ:

 

Введение………………………………………………………………………..….3

1.Теоретические аспекты  ипотеки……………………………………………...5

1.1. Понятие ипотеки………………………………………………………….…5

1.2. Происхождение и развитие института залога…………………………….6

1.3. Нормативно-правовое регулирование  ипотечного кредитования в Российской Федерации…………………………………………………………..8

1.4. Государственное регулирование ипотеки…………………………..…..11

1.5. Участники ипотечного  кредитования, классификация ипотеки….……13

1.6. Виды и формы ипотечного кредитования………………………..……..15

2. Ипотечное кредитование на практике……………………………..………17

2.1. Практика зарубежных  стран……………………………………….…….17

2.2. Развитие ипотеки в России………………………………………..……...19

2.3. Минусы и плюсы ипотечного кредитования……………………..……..24

2.4. Ипотечные банки. Основная деятельность ипотечных банков………..26

2.5. Риски и ответственность заемщика………………………………..…….28

2.6. Главные проблемы ипотечного кредитования в России………………31

Выводы и предложения……………………………………………………….32

Заключение………………………………………………………………….….35

Список использованной литературы…………………………………………37

Приложение 1. (Аналитические материалы о состоянии рынка ипотечного кредитования в 1 полугодии 2012 года)

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время многие экономисты и политики говорят о  необходимости создания в России системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие  институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность  эффективного ипотечного кредитования. Необходима действующая система ипотечных кредитных институтов - банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового  обеспечения. Деятельность всех элементов  системы нуждается в подробной  правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной  базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого  социально-экономического кризиса  в целом.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности  решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье  появлялось как можно раньше, а  не после десятилетних ожиданий. В  этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

 В последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств.

Несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

   Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

  В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть понятие,  принципы и историю развития  ипотечного кредитования;

- обратить внимание на  нормативно-правовое регулирование  ипотечного жилищного кредитования;

- оценить текущее состояние  и рассмотреть сценарии ипотечного  жилищного кредитования  в России;

- разобрать направления  совершенствования ипотечного жилищного  кредитования в России.

 

1. Теоретические аспекты ипотеки

1.1. Понятие ипотеки

Существуют два понятия  ипотеки. В узком смысле слова «ипотека» – это залог недвижимого имущества, а в широком – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества. Соответственно ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем:

Во-первых, ипотека, как и  всякий залог, является способом обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или  кредитного договора.

Во-вторых, предметом ипотеки  всегда является недвижимость.

В-третьих, предмет ипотеки  остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

В-четвертых, договор кредитора  и должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому.

Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. [7.]

 

1.2. Происхождение и развитие института залога

В Римской империи уже  в I в. н.э. создавались ипотечные  учреждения, которые выдавали кредиты  под залог имущества частным  лицам. В период правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время.

На Руси ипотечное кредитование было первым видом кредитования. Уже в XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое  право было подробно регламентировано.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. История  работы этих финансовых учреждений тесно  переплетена с социально - экономической  жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.

Ипотечное кредитование становилось  очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую  сумму 82 миллиона рублей. При его  участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога. Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. 

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а  в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система  долгосрочного кредитования, которая  имела хорошее законодательное  обеспечение и была блестяще организована. После революции 1917г старая правовая система претерпела изменения. В 1922г был принят Гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела «Вещное имущество»

В связи с национализацией  земли Кодекс упразднял деление  имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота  и не изъятого из него.

В принятом в 1964г. ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

 

1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Деятельность кредитных  организаций на российском ипотечном  рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими  систему ипотеки. Формирование законодательной  базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье  и на охрану частной собственности  закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского  ипотечного законодательства стало  принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает  общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения  о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания  обращения взыскания на заложенное жилое помещение. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. [1.]

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство  жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению  частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования. Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции: