Ипотечное кредитование в современной Росиии

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»

Кафедра денег и ценных бумаг

Дисциплина «Деньги. Кредит. Банки»

КУРСОВАЯ РАБОТА

 На тему: «Ипотечное кредитование в современной России»

Выполнил: Машурова Дарья Андреевна

Факультет: ФК

Группа: 332

Дневная форма обучения

Проверил: Григорьев Алексей Геннадьевич

г. Санкт-Петербург

2008 год

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

Российская ипотека – сравнительно новый, но исключительно динамичный сегмент экономики.

Долгое время ипотека была непопулярна на российском рынке из-за нежелания банков выдавать кредиты на длительный срок, чересчур высоких для населения ставок. Но благодаря совершенствованию законодательства, которое началось с конца 90-х, развитию инфраструктуры и введению в силу национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» она превратилась в самый динамичный сегмент кредитного и финансового рынков, потеснив с этого места потребительское кредитование.

Создаваясь по образу и подобию американской модели, российская ипотека не может не быть подвержена влиянию проблем ипотечного кредитования США, повлекшие за собой мировой финансовый кризис.

Данное исследование проводится с целью выявления характеристик современного состояния российского ипотечного кредитования.

Работа состоит из трех глав. В первой главе изложены теоретические основы понятия ипотеки, классифицированы виды ипотечных кредитов, описана структура рынка ипотечного капитала, представлена модель российского ипотечного кредитования. Вторая глава посвящена вопросу жилищного ипотечного кредитования, так как именно оно чаще всего понимается российскими гражданами под ипотекой. В частности, в данной главе описываются этапы развития ипотечного жилищного кредитования современной России, рассмотрена деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Особое внимание уделено подпрограмме федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы – «Обеспечение жильем молодых семей». В заключительной главе исследования рассмотрено влияние мирового финансового кризиса на развитие российского ипотечного кредитования.

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

§1.1. Сущность и основные понятия ипотеки

Согласно Гражданскому кодексу РФ ипотека представляет собой залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В свою очередь, залог – это один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Таким образом, ипотекой называют одну из форм «имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества». [12, с. 7] Основным законом, раскрывающим понятие ипотеки, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.

Итак, предметом ипотеки является недвижимое имущество, под которым понимаются следующие категории:

• здания и сооружения, за установленными законом исключениями;
• предприятия как единые имущественные комплексы;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, включая долю в общей долевой собственности на жилой дом (несущие конструкции, общие помещения дома, оборудование внутри и за пределами квартиры);
• гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения потребительского назначения
• здания и сооружения, объекты незавершенного строительства только вместе с земельным участком или его частью либо правом его аренды
• воздушные, морские и речные суда, космические объекты;
• многолетние насаждения;
• право аренды с согласия собственника имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Отношения между кредитором и должником регулируются специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная – «именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой». [6, ст. 13]

§1.2. Виды ипотечных кредитов

Кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества называется ипотечным кредитом. Существуют различные виды ипотечного кредита, что иллюстрирует рис. 1.2.1. [10, с. 164]

Наиболее распространенной является постоянная (или типовая) ипотечная ссуда (рис. 1.2.2). Например, продавец покупает некоторое имущество за назначенную цену. Покупатель для оплаты получает ссуду под залог этого имущества и добавляет собственные средства. Погашение производится ежемесячными платежами (в конце месяца). Выплачиваются также проценты по ссуде, начисляемые помесячно.

Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными, взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки, как правило, большой – в США до 30 лет, в России – до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга могут вноситься в конце каждого периода или в его начале.

В современной практике применяются кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К их числу относятся кредиты с так называемым шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж, которые подразделяются на три типа.

1. кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат в погашение как основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.
2. кредиты с выплатой только процентов, т.е. в данном случае предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение всего срока кредита.
3. кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга: например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в некоторое время увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.

Кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается допустимая предельная норма корректировки (например, не более 20%). Оговаривается и минимальная величина корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки (или канадского ролловера). Схема этой ссуды предполагает, что стороны каждые три-пять лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки. Разновидность этого вида кредита – кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к имеющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (например, автомобилей) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов является близкой к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованному графику каждые три-пять лет увеличивается сумма взносов.

Ипотека с залоговым счетом объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем. Покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и , кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на этом счете, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности.

Согласно схеме займа с заниженной ставкой продавец (как правило, это владелец дома) привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические процентные платежи на первых этапах погашения задолженности. Технически это оформляется следующим образом. Продавец открывает счет, на который он зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента или продавца оказывается более выгодным, чем непосредственное снижение цены дома.

Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и помощью ссуд с дележом прироста стоимости имущества. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь, должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.

Существование такого множества сложных схем ипотечного кредитования обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов и наименее рискованных условий для кредиторов.

В настоящее время большой значение имеет кредит на жилищное строительство. В связи с этим появилось понятие «жилищный ипотечный кредит» - денежные средства, предоставленные заемщику по кредитному договору на приобретение жилья, который обеспечивается договором об ипотеке приобретаемого жилья. [12, с. 10] Кроме того, именно жилищный ипотечный кредит ассоциируется у российских граждан с ипотечным кредитом. И поэтому именно ему будет посвящена большая часть работы.

§1.3. Структура рынка ипотечного капитала

Рынок ипотечного капитала (или проще ипотечный рынок) представляет собой «часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости». [12, с. 24] Как и все финансовые рынки, ипотечный рынок делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.