Техническая эксплуатация зданий

тематическая  структура дисциплины

 

№ ДЕ	Наименование  дидактической единицы ГОС	№ п.п.	Тема
1	Система технической  эксплуатации зданий	1	Организация технической  эксплуатации и обслуживания гражданских  зданий и сооружений
		2	Основные положения  по технической эксплуатации гражданских зданий и сооружений
		3	Комплекс работ по содержанию и техническому обслуживанию зданий и сооружений
2	Техническая эксплуатация конструкций и инженерных систем зданий	4	Техническая эксплуатация  оснований, фундаментов, подвальных помещений и придомовой территории
		5	Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик  конструктивных элементов здания
		6	Техническая эксплуатация инженерного оборудования жилых  и общественных зданий
3	Организация содержания помещений и придомовых территорий	7	Подготовка жилищного  фонда к сезонной эксплуатации
		8	Техническое содержание помещений зданий и придомовых территорий
		9	Особенности технического обслуживания и ремонта жилых  зданий на различных территориях

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 1. Система технической эксплуатации зданий

 

Тема 1.1 Организация  технической эксплуатации и обслуживания гражданских зданий и сооружений

 

Введение

Жилищный фонд в любой  стране является основой национального богатства. В РФ жилищный фонд составляет более 1/4 всех основных фондов. Огромный объем недвижимости требует постоянного обслуживания и содержания ее в пределах нормативных требований, предъявляемых системой государственного контроля технической эксплуатации зданий.

Государственная система использования, технического обслуживания, обеспечения сохранности жилищного фонда предусматривает выполнение владельцами этого фонда организационных и технических мероприятий с целью: защиты прав потребителей; обеспечения сохранности жилищного фонда; соблюдения единой технической политики в жилищной сфере.

Жилые здания проектируются и возводятся на основе строительных норм и правил (СНиП).

Содержание (обслуживание) жилых зданий регламентируются "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", которые определяют требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам и "Положением о проведении планово-предупредительных ремонтов жилых и общественных зданий".

Правила являются нормативным  документом, регламентирующим взаимоотношения  между подрядчиком и собственником  жилья. Так же Правила - основа для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.

Техническая эксплуатация зданий осуществляется согласно Положению о проведении планово-предупредительных ремонтов.

Правилами установлены сроки проведения текущих и капитальных ремонтов и осмотров зданий и их отдельных конструкций, инженерного оборудования, а также территорий домовладений.

 

 

 

Классификация жилых и общественных зданий

Все здания могут  быть классифицированы, сгруппированы по одному или нескольким признакам. По назначению:

• гражданские, к которым относятся жилые и общественные 
  здания, предназначенные для обслуживания населения (жилые дома, 
  общежития, гостиницы, магазины, школы, больницы);
• промышленные,     обслуживающие     нужды     производства, 
  транспорта и связи (цеха хлебозаводов, депо, электростанций);

сельскохозяйственные, обслуживающие потребности сельского хозяйства (здания для содержания животных и птиц, хранилища). По долговечности конструкций: -I степени — с повышенным сроком службы >100 лет;

• II степени — средним сроком службы >50 лет;
• III — с пониженным сроком службы >20 лет.

По степени  огнестойкости в часах все здания подразделяются на пять степеней:

-I степень  — 3 часа;

• II степень - 2,5 часа;
• III степень — 2 часа — это каменные несгораемые здания;
• IV степень — 0,5 часа -   деревянные оштукатуренные здания, 
  называемые трудно сгораемыми;
• V степень — открытые деревянные здания - сгораемые.

По  благоустройству и оборудованию — подразделяются на четыре степени: I - повышенное благоустройство; II — среднее; III — пониженное; IV — минимальное оснащение зданий.

В зависимости  от долговечности и огнестойкости  здания подразделяют на капитальные и временные. По капитальности здания подразделяют на 4, 6 или 7 классов:

I — каменные особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия — железобетонные (I степень долговечности, I-II степень огнестойкости, срок службы >100 лет);

2. —  каменные   обыкновенные:   фундаменты  каменные,   стены каменные    (кирпичные),    крупноблочные    или    крупнопанельные, перекрытия   —   железобетонные      или   смешанные   (деревянные   и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам (II степени долговечности, П-Ш степени огнестойкости, со сроком службы 50-100 лет);
3. — каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам (III степени долговечности, III степени
4. огнестойкости, срок службы 20-50 лет);
5. — деревянные рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые, 
   перекрытия деревянные (III степень долговечности, IV —V степени 
   огнестойкости, срок службы до 20 лет);

V —   сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные; фундаменты — на бутовых столбах или деревянных стульях, стены — каркасные, глинобитные и другие, перекрытия — деревянные;

VI — каркасно-камышитовые и прочие облегченные. 
Кроме того, здания могут классифицироваться :

1) по конструкции: стеновые; каркасные; объемно- пространственные; чердачные; бесчердачные.

2) по тепловлажностным условиям эксплуатации: отапливаемые; не отапливаемые; сухие (влажность <50%); нормальные (влажность = 50-70%); мокрые (влажность > 70%).

3) по этажности: одно- и малоэтажные (до 3 этажей); многоэтажные (от 4 до 8 этажей); повышенной этажности (от 9 до 25 этажей); высотные (от 25 этажей).

4) по материалу, из которого выполнены стены: каменные; бетонные; железобетонные; деревянные; прочие.

Современные требования к жилым зданиям

На сегодняшний  день жилище (квартиру, дом, окружающую его территорию) рассматривают как части системы "человек - среда обитания".

В качестве основы для оценки жилья используют его  физико-строительные и архитектурно-пространственные особенности, но главное - человеческие критерии. К ним относят восприятие среды людьми, обеспечение ресурсами, удаление продуктов жизнедеятельности и удобства управления этими процессами.

Здание - это  антропогенная система, созданная  человеком для защиты от непогоды и врагов, а также для определенного вида деятельности . Оценка ее качества базируется на методах квалиметрии (qualis - какого качества).

С точки зрения психологии первичные потребности  человека вытекают из интуитивных нужд организма и определенного видения проблемы личностью. Отсутствие у жилья некоторых свойств вызывает различные заболевания и стрессы, а полноценная среда обитания является не только непременным условием физического и психологического состояния человека, но и стимулирует такие философские абстракции, как потребность в красоте, самовыражении и т.д.

Все эти потребности  объединены в интегральном понятии  качества, т.е. в совокупности свойств, характеризующих степень пригодности зданий к использованию по назначению и удовлетворение запросов потребителя. Методы квалиметрии базируются на классификации свойств по уровням. Структура качества среды обитания представлена на рисунке 1.

Экономичность:

• в  эксплуатации  (наличие  приборов  учета,  возможность  их 
  монтажа;   управляемость   системы;   эксплуатационные   расходы   и 
  стоимость услуг);
• в строительстве (ремонте) (технологичность, единовременные 
  инвестиции).

Капитальность:

долговечность (ремонтопригодность, надежность и работоспособность, физический и моральный износ, срок службы здания);

- огнестойкость (степень пассивной защиты помещений, степень огнестойкости конструкций, степень возгораемости помещений, планировка помещений и пути эвакуации).

Безопасность:

• пожаробезопасность;
• взрывобезопасность

- защита от опасных явлений (гидрозащита зданий от подтопления, сейсмозащита);

- прочность и устойчивость (запас прочности, деформация и перемещения, предельные усилия и несущая способность).

Функциональность:

- ресурсообеспечение и инженерное оборудование (технический уровень инженерных систем и их соответствие физиологии человека, наличие   инженерных систем по номенклатуре и необходимой мощности);

- организация  внутреннего пространства (состав, площади и пропорции помещений и квартир; планировочная структура квартир, 
их ориентация и зонирование);

эстетика  здания (качество отделки, художественная выразительность и сочетание с окружением, историко-архитектурная ценность).

Гигиена:

звуковой  комфорт в помещениях (эффективность звукоизоляционных свойств ограждающих помещение конструкций, уровень шума в помещении);

- зрительный комфорт в помещениях (зрительная изоляция и обзор из окон; естественное и искусственное освещение);

экологическая чистота внутренней среды (инсоляция помещений; биологическое влияние оборудования здания);

- тепловлажностный режим помещения (относительная влажность воздуха, температура воздуха в помещении и на поверхности ограждений).

 

Организация работ по технической эксплуатации зданий

Техническая эксплуатация зданий – это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, функционирования здания по назначению.

Функционирование здания – это непосредственное выполнение им заданных функций. Использование  здания не по назначению, частичное  приспособление под другие функции снижает эффективность его функционирования, так как использование зданий по назначению является основной целью его эксплуатации. Функционирование здания включает в себя период от окончания строительства до начала эксплуатации, а также период ремонта здания.

Задачи эксплуатации состоят в обеспечении безотказной  работы конструкции здания; соблюдения нормальных санитарно-гигиенических  условий и правильного использования  инженерного оборудования; поддержания  температурно-влажностного режима помещений; проведения своевременного ремонта; повышения степени благоустройства зданий и т.д.

В процессе эксплуатации здание требует постоянного обслуживания и ремонта. Техническое обслуживание здания — это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания, а также заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий. Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению.

Техническая эксплуатация включает в себя:

Управление  жилищным фондом:

а) организацию эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами; 
техническое обслуживание и ремонт инженерных систем зданий:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское  и аварийное;

б) осмотры;