Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 
 

Дисциплины        Финансовый менеджмент

             Финансовая математика 

Тема: «Оценка эффективности  инвестиций в недвижимость» 
 
 
 
 
 
 
 

Исполнитель:  

Преподаватель:

.

Оценка_________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2012

Отзыв 

На курсовую работу Аббасовой И. Н. 

  «Финансовый менеджмент»

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 

  «Финансовая математика»

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 

Введение

 

     Становление и развитие рыночных отношений в  экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

     Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают  в качестве предметов потребления.

     Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который  продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

     Прошедшая в стране приватизация государственных  предприятий и организаций и  возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

     Переход к рыночным отношениям, связанный  с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

     Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию  имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

     Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой  сферу вложения капитала в объекты  недвижимости и систему экономических  отношений, которые возникают при  расширенном производстве. Эти отношения  появляются между строителями и  инвесторами при купле – продаже  недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

     Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа  рынка недвижимости в современной  России, определить само понятие недвижимости, организационно-правовые особенности  недвижимости как объекта инвестиций, затронуть эффективность инвестиционных проектов. В работе проанализированы методы и направления анализа  инвестиций в недвижимость.

     При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также информация с  сайтов фирм, работающих в сфере  инвестиционного анализа.

     Успех бизнеса в условиях рыночной экономики  во многом предопределяется качеством  информации, на основе которой принимаются  ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая  обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

    Но  все же, при построении плана настоящей  работы буду исходить из того, что при  исследовании рынка недвижимости, прежде всего, необходимо отслеживать в  основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. 
 
 
 
 

 

Глава1. Инвестиции в недвижимость

1. Основные  инвестиционные характеристики недвижимости

 

          В отечественной литературе советского  периода инвестиции рассматривались  в основном под углом зрения  капиталовложений, и поэтому категория  «инвестиции» по существу отождествлялась  с категорией «капиталовложения». Под капиталовложениями понимались  «затраты на воспроизводство  основных фондов, их увеличение  и совершенствование». Что касается  инвестиций, то они трактовались  как «долгосрочное вложение капитала  в промышленность, сельское хозяйство,  транспорт и другие отрасли  народного хозяйства».

Из приведенных  высказываний следует, что по существу инвестиции не только отождествлялись  с капитальными вложениями, но и  подчеркивался долгосрочный характер этих вложений.

Подобные взгляды  были характерны вплоть до недавнего  времени. С началом осуществления  в нашей стране рыночных реформ точка  зрения на содержание категории «инвестиции» стала изменяться, что получило отражение  в действующем законодательстве. Так в законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины и оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта».

В этом определении  можно выделить три существенных момента.

Во-первых, здесь  фактически проводится грань между  инвестициями и сбережениями, хотя понятие «сбережения» и не употребляется. Из определения следует, что инвестициями становятся только те сбережения (денежные средства, машины, оборудование, другое имущество, интеллектуальные ценности), которые не лежат мертвым грузом, а вкладываются в различные виды деятельности с целью извлечения прибыли и достижения положительного социального эффекта.

Во-вторых, понятие  инвестиций не связывается с долгосрочными  вложениями. Инвестициями могут быть вложения на любой срок, подпадающие  под данное определение.

В-третьих, в  Законе не устанавливается форма  вложений. Это могут быть денежные средства, технологии, оборудование, другое имущество, интеллектуальные ценности, имущественные права. Действительно, суть дела не изменяется от того, внес ли, например, акционер при создании предприятия определенную сумму денег, которая пошла на приобретение имущества, или акционер приобрел на свои деньги имущество и внес его в уставный капитала акционерного общества. По существу, также дело обстоит и с интеллектуальными ценностями. Акционер в качестве своего вклада может внести в уставный капитал общества с согласия других акционеров идею, которая получает денежную оценку. Дело в том, что акционер мог продать эту идею акционерному обществу, которая была бы оплачена из средств других акционеров. И в этом случае идея являлась бы товаром, как и  
любое другое имущество.

     Первый  вывод: понятие «инвестиция» на макро- и микроуровнях наполнено различным содержанием. То, что для отдельного инвестора на микроуровне является инвестицией не подходит под понятие инвестиции на макро так как в этом процессе не происходит прироста средств производства и материальных запасов, т. е. не происходит прироста капитала в целом.

     Второй  вывод: понятие «инвестиция» связывается  с деятельностью конкретного  лица, называемого инвестором. Именно инвестор вкладывает средства в тот  или иной проект.

     Третий  вывод: инвестиции представляют собой  многоаспектные вложения капитала, которые  могут реализовываться в различных  формах и характеризоваться разнообразными особенностями.

     Обобщая представленные выше подходы к определению  понятия инвестиции, можно выделить следующие признаки инвестиций, являющиеся наиболее существенными:

• потенциальная способность инвестиций приносить доход;
• процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активов экономического субъекта (предприятия);
• в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;
• целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);
• наличие срока вложения (этот срок индивидуален и определять его заранее неправомерно);
• вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственной экономической выгоды;
• наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.

     Таким образом, мы подошли к тому, чтобы  сформулировать определение понятия  инвестиции. Под инвестициями мы будем  понимать целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его  формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей  инвесторов.

     Постройка недвижимости – незаменимая часть  современной экономической картины. Но, как мы знаем, постройка недвижимости невозможна без инвестиций в оную. В этой статье мы рассмотрим основные аспекты процесса оценивания эффективности  инвестиций в недвижимость.

            Прежде всего, скажем, что недвижимость  является отличным средством  для сохранения капитала, является  неинфлятивной единицей, но на создание уходит много финансовых, технических и экологических средств. Исходя из выше сказанного, становится актуальным оценивать эффективность проведённых инвестиций в недвижимость. Основой составляющей оценки эффективности является подсчёт приносимой прибыли, но также существует множество побочных аспектов, таких как мониторинг эффективности, выбор месторасположения объекта, финансовые отчёты и т. д.

            Существуют два вида получаемого  дохода от инвестиций – доход  при операциях с недвижимостью  на данный момент времени и  доход после переоценки стоимости.

Для успешной инвестиции в недвижимость необходимо рассмотреть  такие стороны, как месторасположение  возведения объекта, назначение использования  данного объекта и планирование получаемой финансовой прибыли после  введения объекта в эксплуатацию.

            Первая составляющая оценки –  месторасположение постройки объекта.  В данный фактор входят:

1. Доступность транспорта.

2. Постройка других объектов в данном территориальном районе.

3. Стоимость земли в данном территориальном районе.

Существенной  лептой в оценке возвращения инвестированных  средств является назначение использование  объектов:

1. Оценка стоимости объекта и его отдельных частей на рынке недвижимости.

2. Рекомендуемый тип использования данного объекта.

3. Тип деятельности юридических лиц, для которых предназначен данный объект.

Планирование  получения финансовой прибыли, получаемой от проекта:

1. Создание плана на инвестирование постройки объекта.