Определение рыночной стоимости

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Оценка недвижимости – особая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов  оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. Профессиональная оценка необходима при решении вопроса о купле-продаже, обмене, выдаче и получении кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества в целях переоценки основных фондов и прочее.

Целью выполнения курсовой работы является закрепление теоретических знаний, а также приобретение практических навыков по оценке рыночной стоимости недвижимости различного функционального назначения с использованием стандартных подходов и методов оценки.

Курсовая включает в себя пять разделов: общие сведения об объекте оценки, анализ объекта оценки и его окружения, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, применение трех подходов к оценке и согласование результатов оценки, которые в свою очередь делятся на подразделы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Общие сведения об объекте оценки

1.1 Цель оценки

Целью оценки складского помещения, расположенного по адресу г. Краснодар, ул. Новороссийская-Селезнева, является определение его рыночной стоимости для последующей продажи.

 

1.2 Имущественные права

Данный объект недвижимости находится на праве собственности с правом долгосрочной аренды земельного участка.

 

1.3 Дата оценки

Оценка рассматриваемого объекта недвижимости проведена по состоянию на 15 ноября 2014 года.

 

1.4 Класс собственности

Оцениваемый объект недвижимости относится к специализированному классу собственности.

 

1.5 Допущения и ограничения

Права на данный участок не содержат ограничений и обременений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Анализ объекта оценки и его окружения

2.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка

  недвижимости района расположения оцениваемой собственности

Краснодарский край – самый южный регион России. Площадь Краснодарского края составляет 76 тысяч квадратных километров или 0,4 процента от всей территории Российской Федерации. Наибольшая протяженность края с севера на юг – 370 километров, с запада на восток – 375 километров. Регион граничит с Ростовской областью, Ставропольским краем, Республикой Адыгея и Грузией, омывается Азовским и Черным морями.

В состав Краснодарского края входят 38 районов, 26 городов из них 15 – краевого и 11 – районного подчинения, 21 поселок городского типа, 389 сельских административных округов, объединяющих 1717 сельских населенных пунктов. В крае проживает свыше 5 млн. человек, в том числе 54% - в городах, и 46% - в сельской местности.

Климат, на большей части территории, умеренно-континентальный, на Черноморском побережье (южнее Туапсе) – субтропический.

Административным центром края является город Краснодар.

Экономика края развивается в настоящее время по инвестиционному пути, что позволяет иметь практически во всех основных направлениях деятельности положительные темпы роста и тенденцию ускоренного роста уровня жизни населения.

Краснодарский край реализует геостратегическую функцию форпоста стабильности на южных рубежах России.

Имея более чем пятимиллионное население, Краснодарский край  обеспечивает стабильность на Северном Кавказе и влияние страны в Закавказье, на Ближнем Востоке и Средиземноморском бассейне:

• край является приграничной территорией и единственным выходом России к Черному морю, а через него - к важнейшим международным морским путям;

• через Краснодарский край реализуются интересы России в зоне азово-черноморского и средиземноморского экономического сотрудничества;
• при всем многообразии проживающих на территории края национальных групп и диаспор, а также близости «горячих точек» – в крае отсутствуют межнациональные конфликты (этому способствуют как устойчивый характер социально-экономического развития края, так и восстановление вековых традиций казачества, связанных с защитой Отечества).

Основу экономического потенциала Краснодарского края составляют: агропромышленный комплекс (один из самых крупных в России), топливно-энергетический комплекс (нефтяная, нефтеперерабатывающая, газовая и электроэнергетическая отрасли), многопрофильное машиностроение, приборостроение, химическая и легкая промышленность, курортно-рекреационный комплекс, лесное хозяйство, деревообработка и мебельное производство, многочисленные научные, проектно-конструкторские учреждения и развивающиеся рыночные структуры.

Три направления деятельности (агропромышленный, транспортный, курортно-рекреационный и туристический комплексы) соответствуют приоритетам социально-экономического развития России и определяют особый статус края в экономике страны.

Динамичное развитие агропромышленного комплекса (АПК) края обеспечивает продовольственную безопасность страны:

• край обладает богатейшими ресурсами сельскохозяйственных земель, в том числе черноземами, площадь которых составляет 4805 тыс. гектаров (это более 4% российских и около 2% мировых запасов);
• край занимает первое место среди субъектов Российской Федерации по объему производства зерна, сахарной свеклы, плодов и ягод, второе - по производству семян подсолнечника и меда;

• край занимает второе место среди субъектов Российской Федерации по производству яиц, мяса скота и птицы (в живом весе), третье место - по производству молока.

Транспортный комплекс обеспечивает реализацию внешнеполитических и экономических интересов России в зоне черноморского и средиземноморского экономического сотрудничества, внося существенный вклад в повышение «связности» территории страны:

• морские порты края обеспечивают прямой выход через Азовское и Черное моря на международные внешнеторговые пути и перерабатывают более 35 % внешнеторговых российских и транзитных грузов морских портов России, обслуживают около трети российского нефтеэкспорта;
• по территории края проходят важнейшие железнодорожные маршруты федерального значения, которые ориентированы в сторону морских международных портов края и курортов Черного и Азовского морей;
• трубопроводный транспорт - международный  нефтепровод «Тенгиз – Новороссийск» проектной мощностью до 28 млн. тонн перекачки нефти в год и газопровод «Россия – Турция» («Голубой поток») мощностью 16 млрд. куб. метров газа;
• воздушный транспорт Краснодарского края представлен четырьмя аэропортами, два из которых являются международными (Краснодар, Сочи).

В 2014 году ожидается серьезный скачок развития рынка складских площадей Краснодара. Объем ввода качественных складских площадей на 2014 год составляет порядка 140 тыс. м2.

Активизация рынка связана не только с новыми проектами. Так, среди «замороженных» в кризис проектов несколько могут получить свое развитие в ближайшее время. Важной тенденцией, оказывающей положительное влияние на развитие сегмента, является привлечение для реализации проектов профессиональных консультантов недвижимости. Так же, как и большинству слабо развитых региональных рынков, сегменту складской недвижимости Краснодара присуща «информационная закрытость».

Интерес к качественным складским площадям в Краснодаре есть у крупных местных компаний, но в большей степени он сформирован компаниями, осуществляющими деятельность на федеральном уровне. Помимо интереса на складские площади, отмечены запросы компаний на аренду качественных индустриально-складских блоков. Несмотря на наличие нескольких проектов с возможностью продажи площадей, практически все сделки на рынке связаны с арендой.

Наибольшую долю сданных качественных складских площадей заняли непродовольственные товары (порядка 80%). Меньшую долю занимают товары продовольственной группы (20%).

Наибольшим количеством запросов в Краснодаре на складские помещения отмечены площади от 100 до 500 м2 (порядка 60%). Площади от 500 до 1000 м2 составили долю в 20%. Помещения свыше 1000 м2 и меньше 100 м2 составляют доли в 10% от всех запросов. Самая большая доля площадей приходится под размещение непродовольственных товаров (порядка 90% запросов), продовольственные товары занимают оставшиеся 10% от общего количества запросов.

 

2.2 Участок и прилегающая территория

Объект оценки находится на земельном участке, расположенном в городе Краснодаре ул. Новороссийская-Селезнева. Площадь земельного участка составляет 0,2 га. Земельный участок имеет прямоугольную форму (Рисунок1).

Доступ и подъезд к участку свободен. Подъезд к земельному участку осуществляется посредством личного автотранспорта и общественного транспорта.

 

 

          

Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки

 

 

 

2.3 Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой складское помещение. Основные характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице 1.

Характеристики конструктивных элементов оцениваемого объекта представлены в таблице 2.

Т а б л и ц а 1 – Основные характеристики объекта оценки.

Наименование показателей	Показатели
1	2
Существующее использование	под склад
Дата ввода в эксплуатацию	1989 год
Месторасположение объекта	ул. Новороссийская-Селезнева
Этажность	1
Высота этажа	5м
Площадь застройки	1200 м2
Общая площадь	1140 м2
Полезная площадь	855 м
Площадь земельного участка	0,2 га
Улучшения	Наличие стоянки для а/м
Ремонт	Не требуется

Т а б л и ц а 2 – Характеристика конструктивных элементов объекта оценки

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента (по УПВС)
1	2	3
1.	Фундаменты	Ленточные
2.	Стены	Кирпичные
3.	Перегородки	Кирпичные
4.	Перекрытия	Железобетонные
5.	Кровля	Рулонная
6.	Полы	Цементные
7.	Проемы оконные	Деревянные
8.	Проемы дверные	Деревянные
9.	Отделочные работы (отделка простая)	Штукатурка, окраска водными составами
10.	Внутренние сантехнические и эл. Технические устройства	Электроосвещение .

 

В целом, состояние рассматриваемого в данной курсовой работе объекта оценивается как хорошее.

 

2.4 Заключение по анализу объекта оценки

Проанализировав всю информацию об объекте оценки, можно сделать вывод о том, что на данный объект недвижимости будет наблюдаться достаточно высокий спрос.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного

  использования

Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую стоимость, определенную на дату оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:

• является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);
• физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);
• финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);
• обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

   Данный анализ  выполняется, во-первых, для участка  земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими  улучшениями.

Во-первых, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости является поиск возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.

   Для целенаправленного  поиска вариантов использования  недвижимости можно применить  методику, разработанную в инвестиционном анализе для аналогичных целей. Суть методики заключается в том, что альтернативное использование может быть определено на основе существования следующих основных исходных предпосылок:

• наличие полезных ископаемых или природных ресурсов;
• возможности существующей структуры сельского хозяйства;
• возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов;
• возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства;
• опыт использования недвижимости в других странах со схожими условиями;
• возможности диверсификации существующего бизнеса:
• возможности расширения масштабов производства.