Ринок нерухомості м.Київа: аналіз розвитку та перспективи

 

Вступ

Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні  та інші будівлі та приміщення, а  також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі,квартири, гаражі). Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності.

Важливим показником розвитку в країні нормальних ринкових відносин є стан ринку нерухомості загалом і його окремих секторів зокрема. Ринок нерухомості - це важлива складова будь-якої національної економіки, бо нерухомість - найважливіша частина національного багатства, на частку якої припадає понад 50% світового багатства. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, оскільки ринки праці, капіталу, товарів і послуг та інші для здійснення статутної діяльності повинні мати (або орендувати) необхідні приміщення. Важливе значення вітчизняного ринку нерухомості як сектора економіки підтверджується його значною часткою у валовому національному продукті, високим рівнем надходжень до бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості (зокрема землі), високим рівнем збору до бюджету від податків на нерухомість і операцій з нею. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості. Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких велике значення має набуття гарантованих прав користування землею і правовий захист їх інтересів.

Значну актуальність сьогодні мають питання вивчення ринку  нерухомості як важливої складової національної економіки. Проблеми ринку нерухомості ставили і вирішували вітчизняні науковці: А.М. Асаул, І.І. Пилипенко, Н.В. Павліха, І.В. Кривов'язюк. Механізми взаємовідносин покупця і продавця вирішували І.Ю. Василенко та В. Думенко. В межах наукових досліджень науковців достатньо повно розглянуто економічні аспекти оцінки нерухомого майна, управлінська, страхова та фінансова діяльність на ринку нерухомості. Втім, багато проблем, пов’язаних з його розвитком у національній економіці, залишаються не визначеними і не дослідженими. Так, практично відсутні роботи, де б розглядалися питання впливу ринку нерухомості на національну економіку, особливості діагностування такого впливу. Поза увагою залишаються процеси інформаційного забезпечення розвитку та діагностування цього ринку.

У той же час процеси  активізації ринку нерухомості  та його структурування формують напрями  впливу як в цілому на національну  економіку, так і на окремі процеси  та показники.

Таким чином, виключна актуальність питань теоретико-методологічного обґрунтування необхідності впровадження напрямів діагностування впливу ринку нерухомості на розвиток національної економіки й розробки практичних рекомендацій щодо визначення пріоритетів і формалізованих підходів до діагностування з одного боку, та недостатнє їх пророблення в теоретико-методологічному і практичному планах, а також врахування регіональних чинників та особливостей, з іншого, зумовили і визначили мету, завдання та зміст дисертації

Мета праці: проаналізувати стан ринку нерухомості розвитку ринку нерухомості України на прикладі міста Києва.

Для виконання  поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:

• визначити поняття, види, суб'єкти ринку нерухомості;
• розглянути особливості ринку нерухомості в Києві;
• проаналізувати стан ринку нерухомості в столиці України на сучасному етапі.

 

 

 

1. Ринок нерухомості в ринковій системі

Ринок нерухомості — це певний набір механізмів, за допомогою яких передають права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюють ціни й розподіляють простір між різними конкуруючими варіантами землекористування [1; с. 116 ].

Зручнішим буде визначення ринку нерухомості як комплексу відносин, пов'язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об'єктів нерухомості. Таким чином, основні процеси функціонування ринку нерухомості -це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість.

Національний ринок  нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій в нерухомість й особливо станом законодавства, політичною та, соціальною стабільністю тощо.

До основних функцій ринку  нерухомості належать:

• подання інформації про ціни, попит і пропозицію;
• посередництво—встановлення зв'язків між споживачами, попитом й пропозицією;
• вільне формування цін на об'єкти нерухомості та захист прав власності;
• перерозподіл інвестицій в об'єкти нерухомості;
• забезпечення свободи підприємництва;
• ефективність вирішення соціальних програм.

Структура ринку нерухомості  розглядається в комплексності методологічного, трансакційного, інженерно-технологічного, соціального підходів. Відповідно до методологічного підходу структура ринку нерухомі являє собою механізм підтримки економічної системи, базових ринкових принципів функціонування процесів утворення та споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості. Згідно з трансакційним підходом структура ринку нерухомості - це механізми доступу учасників ринку нерухомості до його ресурсів з найменшими затратами; цей підхід полягає у формуванні професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості, що призводять до зменшення витрат на всіх етапах. З точки зору інженерно-технологічного підходу, формування структури ринку нерухомості полягає в розробці та впровадженні стандартів об'єктів нерухомості всіх видів з метою їх купівлі-продажу, створення єдиного інформаційного простору ринку нерухомості, забезпечення його прозорості, забезпечення законодавчого врегулювання діяльності на ринку нерухомості. І нарешті, відповідно до соціального підходу структура ринку нерухомості - це механізм вирішення соціальних завдань зі створення та споживання корисних властивостей нерухомості.

У структуру ринку нерухомості входять: об'єкти нерухомості, суб'єкти та інфраструктура ринку нерухомості. Нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки та все, що розташоване на них і тісно пов'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе,  зокрема будівлі,  приміщення  і  квартири, розташовані в них, а також споруди, підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси. До нерухомого майна належать також повітряні та морські судна,  судна  внутрішнього   плавання,  космічні об'єкти.  Законом  до нерухомого майна може бути віднесене й інше майно[2, с.304].

На ринку нерухомості  сформувалися і активно діють  різні фізичні і юридичні особи (суб'єкти ринку), що сприяють підвищенню ефективності його обороту. Залежно від позиції на ринку всіх його учасників можна умовно класифікувати на три групи:

• продавці - власники     нежитлових     об'єктів, зокрема іноземні (домогосподарства, підприємства всіх форм власності, фонди держмайна, органи, уповноважені місцевою владою);
• покупці-інвестори, що вкладають власні, позикові  чи залучені кошти і 
  забезпечують їх цільове використання (юридичні і фізичні особи, іноземні 
  інвестори, інші країни);
• посередники - інфраструктури, які організовують функціонування ринку відповідно до встановлених у державі норм. Це, в першу чергу, професійні учасники, якими є агентства  оцінювачів, підприємці і фірми-ріелтери, юридичні фірми, рекламні агентства, біржі нерухомості, страхові компанії, ділери, уповноважені особи, некомерційні організації, банки та інші особи, що обслуговують процеси на ринку нерухомості[11, с.122-130].

Види ринкової нерухомості поділяються на первинні та вторинні.

Первинний ринок - це економічна ситуація, коли нерухомість як товар вперше надходить на ринок. Основними продавцями нерухомості в такому випадку виступають держава в особі своїх республіканських і місцевих органів влади, будівельні компанії - постачальники житлової та нежитлової нерухомості. На вторинному ринку нерухомість виступає як товар, який раніше був у вжитку і належить певному власнику - фізичній або юридичній особі.

Підрозділ ринку на первинний і вторинний має місце на ринку споживчих товарів, ринку цінних паперів і т.д. Але там товари вільно переміщаються в економічному просторі, мають інший термін життя. У силу стаціонарного характеру нерухомості її пропозиція на ринку прив'язане до певного регіону, в рамках міста - певного району або навіть мікрорайону. Кількість нерухомості, що пропонується на первинному ринку, залежить від нового будівництва[4, c.11].

Первинний і вторинний ринки нерухомості взаємопов'язані. Пропозиція на ринку нерухомості з урахуванням первинного і вторинного ринків тим і відрізняється від інших ринків, що складається з існуючого фонду нерухомості і новостворених об'єктів. Облік взаємовпливу первинного і вторинного ринків дозволяє домагатися зниження витрат по створенню нових об'єктів нерухомості, забезпечуючи рентабельний розвиток ринку нерухомості

Об'єкт нерухомості  володіє такими характерними ознаками, як стаціонарність,  унікальність, довговічність, тривалість створення, обмеженість і невідтворюваність землі. Ці ознаки обумовлюють цілий ряд особливостей ринку, зокрема такі, як індивідуальність ціноутворення, обмеженість числа продавців і покупців, локальність ринків і випливає з неї висока залежність процесів, що відбуваються на ринку нерухомості від стану регіональної економіки та законодавчо-нормативної бази і т.д.

Ринок нерухомості - це ринок  недосконалої конкуренції, а саме монопольної конкуренції що зумовлено його істотними особливостями: унікальністю кожного об'єкта, умовами   фінансування,складними юридичними правами, низькою ліквідністю [8, с.17  ]

Його не можна віднести до ринку досконалої конкуренції  внаслідок суттєвих особливостей функціонування, обумовлених такими факторами як:

• специфіка об'єктів  нерухомості;

• відносно більш високі рівні ризику, характерні для нерухомості;

• вплив ринку капіталу;

• неможливість досягнення стану рівноваги між попитом і пропозицією.

Основний,  базовий об'єкт нерухомості — земля — має  унікальне  і

ключове значення у всій системі підприємницької діяльності людей і

самого  їхнього  життя. Земля, як фундаментальний елемент нерухомості, може виступати об'єктом ринкових відносин, будучи засобом виробництва (в сільськогосподарському секторі), і просторовим базисом розміщення всіх інших умов життєдіяльності людей.

В цілому, формування вітчизняного ринку нерухомості можна охарактеризувати наступними чинниками:

• макроекономічна нестабільність (неможливо передбачити нормативні акти, прийняття яких обумовлюється «політичною кон'юнктурою» у той чи інший момент часу).
• інфляція (з одного боку, інвестиційна активність знижується «гальмується» розвиток нормальної системи іпотечного кредитування, з іншого, через обмеженість більш ліквідних і рентабельних напрямків інвестування вкладень у нерухомість є привабливими, тому що «певною мірою» дозволяють зберегти кошти від інфляції).
• розмитість законодавчої бази (особливо щодо ринку нерухомості). 
  непрозорість інформаційного простору внаслідок політичної нестабільності, слабкого розвитку інфраструктури (тільки намічені форми співробітництва, ролі і функції окремих ланок, відсутні спеціальні служби збору і аналізу інформації), низького професіоналізму учасників ринку нерухомості (невеликий досвід роботи, невизначеність законодавчої бази, тенденція підбору співробітників по дружбі і спорідненості, а не за професійними якостями). 
  відсутність чіткої методичної бази з оцінки нерухомості.
• нерівномірний розвиток сегментів ринку нерухомості (найбільш масовим є ринок житла). 
  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Аналіз попиту та пропозиції на ринку нерухомості та фактори, що Їх визначають

 

 

Попит - це кількість об'єктів нерухомості та прав на них, які покупці можуть придбати за цінами, що складаються у певний проміжок часу. Формується попит на об’кти нерухомості під виливом багатьох чинників: економічних, соціальних, демографічних, природно-кліматичних та інших. Одним із результатів, що впливає на попит об'єктів нерухомості, виступає ціна

Пропозиція - це кількість об'єктів нерухомості, яку власники можуть продати за певними цінами за встановлений проміжок часу. Пропозиція об'єктів нерухомості не є еластичною.

На ринку нерухомості  функції попиту і пропозиції існують  у всіх випадках, однак внаслідок тривалості створення (будівництва) об'єктів нерухомості пропозиція не може швидко реагувати на зміну попиту. Функції попиту та пропозиції є відображенням взаємодії створення (розвитку) й споживання об'єктів нерухомості