Сравнительный подход к оценке стоимости

 

Содержание

 

 

Введение…………………………………………………………………………………………………3

 

1.Подходы к оценке

 

1.1.Доходный подход…..............................................................................4

1.2.Сравнительный  подход….....................................................................5

1.3.Затратный  подход…………………………………………………………………………….7

 

2.Сравнительный подход в оценки  стоимости

 

2.1.Сравнительный  подход в оценке стоимости  бизнеса……………………..9

2.2.Сравнительный  подход в оценке стоимости  недвижимости………..12

2.3.Сравнительный  подход в оценке стоимости  земельного участка..18

 

Заключение…………………………………………………………………………………………...24

Список  используемой литературы……………………………………………………27 
Введение

На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим  ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости  собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых  стороны для определения объективной  стоимости того или иного имущества  были вынуждены прибегать к услугам  независимых ценовых арбитров.

Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием  рыночных отношений. Оценка стоимости  имущества различных видов собственности  все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

В условиях развития рыночной экономики  оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением  сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что машины и  оборудование характеризуются, как  правило, большим количеством различных  параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном  регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости машин  и оборудования представляет собой  сложный процесс, поскольку часто  в процессе оценки невозможно найти  абсолютно идентичный аналог для  оцениваемого объекта.

Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные  приемы и методы, которые рассмотрены  в данной курсовой работе.

1. Подходы к оценке

 

1. Доходный подход

 Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

  Логика доходного подхода к оценке предприятия лучше всего отражает ожидания инвестора. Стоимость бизнеса определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемое предприятие может принести. В рамках доходного подхода обычно выделяют два основных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации доходов.

Метод дисконтирования денежных потоков.

  Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяют учесть метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

  Сущность метода

Определение стоимости бизнеса методом ДДП  основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем  текущая стоимость будущих доходов  от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей  стоимости прогнозируемых будущих  доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к  соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Метод дисконтирования денежных потоков  может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии стабильного экономического развития. Метод ДДП в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

 

 

2. Сравнительный подход

  Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Особенностью  сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной  стороны, на рыночные цены купли-продажи  акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.

Особое  внимание уделяется:

- теоретическому  обоснованию сравнительного подхода,  сфере его применения, особенностям  конкретных методов;

- критериям  отбора сходных предприятий;

- характеристике  важнейших ценовых мультипликаторов;

- основным  этапам формирования итоговой  величины стоимости;

- выбору  величин мультипликаторов, взвешиванию  промежуточных результатов, внесению  поправок.

Общая характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может  быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими  словами, наиболее вероятной ценой  бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная  рынком. Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность  его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.

Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия либо их акции. При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести: соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса; уровень риска; перспективы развития отрасли; конкретные особенности предприятия и многое другое, что в конечном счете облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает прежде всего будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими, как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров выступает их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

 

 

3. Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки с  учетом износа и устаревании. Затратами  на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для  создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся  при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение  объекта оценки являются затраты, необходимые  для создания аналогичного объекта  с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

При затратном (имущественном) подходе к оценке бизнеса оценщик рассматривает  стоимость предприятия с учетом понесенных издержек. Балансовая стоимость  активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном имущественном  подходе является:

Собственный капитал = Активы – Обязательства.

Данный  подход представлен двумя основными  методами:

- методом  чистых активов;

-методом  ликвидационной стоимости

Расчет  методом чистых активов включает несколько этапов:

- определяется  обоснованная рыночная стоимость  недвижимого имущества предприятия;

- оценивается  рыночная стоимость машин и  оборудования;

- рассчитывается  стоимость нематериальных активов;

- оценивается  рыночная стоимость финансовых  вложений (как долгосрочных, так  и краткосрочных);

- товарно-материальные  запасы переводятся в текущую  стоимость;

- оцениваются  расходы будущих периодов;

- оценивается  дебиторская задолженность;

- обязательства  предприятия переводятся в текущую  стоимость;

- определяется  стоимость собственного капитала  путем вычитания из обоснованной  рыночной стоимости суммы активов  текущей стоимости всех обязательств.

2. Сравнительный подход

     2.1. Сравнительный подход оценки бизнеса

Сравнительный подход обладает рядом  преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный оценщик. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов. Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов. Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение  спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке. Вместе с тем сравнительный  подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике. Во-первых, базой для расчета  являются достигнутые в прошлом  финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем. Во-вторых, сравнительный  подход возможен только при наличии  самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом. В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости. Возможность применения сравнительного подхода в первую очередь зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие — это открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим. Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки. 1. Метод компании-аналога. 2. Метод сделок. 3. Метод отраслевых коэффициентов. Рассмотрим содержание, оптимальную  сферу и необходимые условия применения каждого метода Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных  обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций. Метод сделок, или  метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций. Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.