Зземельные отношения и принципы их регулирования

Согласно  пункту 4 Постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства" при разрешении споров, связанных  с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник  здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права  собственности на земельный участок  путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или  орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая  такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной  власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься  судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной  власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с  понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой  договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Необходимо  отметить, что на практике еще многие землепользователи не переоформили права постоянного (бессрочного) пользования. Одни организации опасаются множества  проблем, с которыми столкнулись  другие землепользователи при переоформлении прав на землю, другие же не видят в этом необходимости. Кроме того, как выкуп земельных участков, так и оформление права аренды требуют значительного объема денежных средств, а оформление права аренды земельного участка еще и влечет за собой утрату прав на эту землю.

Согласно  пункту 3 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной  собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических  лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Оснований для принудительного изъятия  земельного участка у лица, не переоформившего  право постоянного (бессрочного) пользования  в установленные сроки, в законодательстве не содержится, однако с 1 января 2011 года КоАП РФ будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Таким образом, за невыполнение требований о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей будет налагаться административный штраф в размере от 20 тыс. до 100 тыс. рублей. Согласно пункту 4 статьи 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Следует отметить, что с 1 сентября 2006 года пункт 5 указанной статьи, закреплявший возможность граждан, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобрести их однократно и бесплатно в собственность, признан не действующим. Вместо него Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" установлен новый упрощенный порядок оформления гражданами в собственность земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Согласно  новому порядку с 1 сентября 2006 года граждане, имеющие документы о  том, что земельный участок принадлежит им на праве пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного (бессрочного) пользования или документ, в котором право на участок конкретно не названо, или невозможно определить вид этого права, автоматически наделяются правом собственности на земельный участок. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Это положение содержится в пункте 9.1 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому, если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Федеральным законом от 23 ноября 2007 года N 268-ФЗ "О  внесении изменений в отдельные  законодательные акты Российской Федерации  по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также  иных граждан на земельные участки" упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков был распространен также на граждан, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такие граждане теперь также вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности  на указанные земельные участки  осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основанием  для государственной регистрации  права собственности гражданина на земельный участок являются следующие  документы:

- акт о предоставлении такому  гражданину данного земельного  участка, изданный органом государственной  власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- акт (свидетельство) о праве  такого гражданина на данный  земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- выдаваемая органом местного  самоуправления выписка из похозяйственной  книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

- иной документ, устанавливающий  или удостоверяющий право такого  гражданина на данный земельный  участок.

Что касается оснований осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, в случае если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, то в данном случае могут быть представлены следующие документы:

- свидетельство о праве на наследство  либо иной документ, устанавливающий  или удостоверяющий право собственности  такого гражданина на указанное  здание (строение) или сооружение;

- один из документов, предусмотренных  пунктом 2 статьи 25.2 и устанавливающих  или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника  указанного здания (строения) или  сооружения на данный земельный  участок.

При этом представление свидетельства о праве на наследство не требуется в случае, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, Федеральный закон "О  внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" признает любые документы - решения, справки, выписки, свидетельство о праве на наследство и др., подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка. Они теперь считаются достаточными для регистрации права собственности.

Обязательным  приложением к представляемому  документу является кадастровый  план соответствующего земельного участка, который выдается органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, по форме, установленной Правилами оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России 10 апреля 2001 года.

В случае если реальные границы участка  и его площадь не совпали с  тем, что значится в документах, новый  закон разрешает оформить неучтенные ранее метры в свою собственность. Эта правило действует при  двух условиях:

- при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, не нарушены права смежных землепользователей;

- уточненная площадь земельного  участка не превышает минимальный  размер, установленный в соответствии  с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Для государственной регистрации права  собственности гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданин представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по месту нахождения земельного участка, также документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на земельный участок. С 1 января 2007 года государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества составляет 100 рублей.

Кроме того, в случае если заявление о  государственной регистрации права  подает лицо, уполномоченное правообладателем, то на государственную регистрацию представляется нотариально удостоверенная доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя правообладателя. Например, в случае представления заявления на государственную регистрацию права собственности несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет его родителем документом, подтверждающим полномочия заявителя, будет являться свидетельство о рождении ребенка.