Загальна характеристика договору лізингу

За наявності недоліків у майні, не застережених наймодавцем під час укладення договору, наймач вправі вимагати від нього усунення їх у розумний термін і за його рахунок чи заміни майна, або зміни плати за користування майном. У разі невиконання наймодавцем обгрунтованих вимог наймача, що випливають із наявності недоліків у майні, останній має право вимагати розірвання договору і відшкодування збитків, завданих наймодавцем;

-  попередити про права третіх  осіб на річ, передану в найм. Згідно зі ст.769 ЦК передання  речі у найм не припиняє  та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави. Тому при укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків;

-  провадити за свій рахунок  капітальний ремонт речі, переданої  у найм, якщо інше не встановлено  договором або законом .5

Капітальний — це ремонт, під час якого замінюються або відновлюються істотні деталі, конструкції та інші частини об'єкта. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Таким чином, за загальним правилом здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм, є обов'язком наймодавця. Це правило має диспозитивний характер, тому що такий обов'язок договором або законом може бути покладений на наймача. У разі виникнення необхідності капітального ремонту з вини наймача ремонт здійснюється за його рахунок.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1)  відремонтувати річ, зарахувавши  вартість ремонту в рахунок  плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості  ремонту;

2)  вимагати розірвання договору  та відшкодування збитків (ч.З  ст.776 ЦК).

Обов'язки наймача:

-   своєчасно вносити  плату  за користування майном. Якщо  наймач не вносить плату за  користування річчю протягом  трьох місяців підряд, наймодавець  має право відмовитися від  договору найму і вимагати  повернення речі (ч.І ст.782 ЦК);

— користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору (ч.І ст.773 ЦК) — тобто використання її в тих цілях, для яких вона призначена. Наприклад, при оренді нежилого приміщення наймач не вправі переобладнати його в жиле, оскільки при цьому змінюється призначення майна;

-   підтримувати  майно,  що  є предметом договору найму,  у справному стані. Це — експлуатація  і зберігання в умовах, що забезпечують  належний технічний стан та  збереження відповідності майна  його призначенню з урахуванням  нормального зносу в процесі використання. Зокрема цей обов'язок включає зберігання майна від передчасного зносу,  усунення дрібних пошкоджень і несправностей, виконання інших дій з утримання орендованого майна (охорона, оплата комунальних послуг);

-  виконувати за свій рахунок поточний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.І ст.776 ЦК). Це, наприклад, білення, фарбування, ремонт електропроводки тощо. На наймача може бути покладений обов'язок капітального ремонту речі, якщо це встановлено договором або законом;

-  у разі припинення договору  найму негайно повернути наймодавцеві  річ у стані, в якому вона  була одержана, з урахуванням  нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч.І ст.785 ЦК).

Стан майна визначається сторонами за існуючими правилами або технічними нормами, а за їх відсутності або у разі спору сторін — шляхом проведення експертизи. Договором може бути передбачений і підвищений порівняно зі звичайним знос майна.

Строк повернення майна може бути передбачений у договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч.2 ст.785 ЦК).

Якщо майно не може бути повернуте у зв'язку з його загибеллю або втратою з вини наймача, він зобов'язаний відшкодувати наймодавцеві його вартість.

Наймач відповідає за загибель або втрату майна й у тому разі, якщо він повинен був застрахувати майно в силу закону або договору, але не зробив цього.

Оскільки предметом договору є індивідуально визначене майно, то за припинення договору наймач зобов'язаний повернути наймодавцеві саме те майно, що він отримав. У разі загибелі або втрати майна в період дії договору не з вини наймача воно не підлягає поверненню наймодавцеві, оскільки останній несе ризик випадкової загибелі або втрати цього майна як його власник.

У разі допущення наймачем погіршення речі, які сталися з його вини, він зобов'язаний усунути погіршення. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зносу або упущень наймодавця (ст.779 ЦК).

Тобто за випадкове погіршення майна або погіршення його з вини інших осіб, за винятком піднаймача та осіб, допущених до користування ним, наймач не несе відповідальності. На нього у цьому випадку покладається обов'язок довести відсутність вини. Під збитками розуміються витрати наймодавця щодо відновлення майна і прибутки, що він міг би одержати від використання майна за час його відновлення. Неможливість відновлення майна або усунення погіршень у ньому надає право наймодавцеві відмовитися від прийняття майна і вимагати відшкодування збитків 6

1.3. Припинення договору  найму

Підстави припинення договору:

1)  смерть фізичної особи —  наймача, якщо інше не установлено  договором або законом, чи ліквідація  юридичної особи, яка була наймачем  або наймодавцем (ст.781 ЦК);

2)  закінчення строку договору  найму за умови, що наймач не продовжує користуватися майном. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором;

3)  загибель речі, переданої у  найм. Оскільки майно визначене  індивідуальними ознаками, то виконання  умов договору у цьому разі  виявляється неможливим. Наймач  зобов'язаний відшкодувати наймодавцеві  вартість загиблого майна лише  у тому разі, якщо це сталося з його вини або з вини осіб, за дії яких він відповідає. Ризик випадкової загибелі майна (за причинами, що не залежать від сторін) несе наймодавець як власник майна;

4)  перехід майна у власність  наймача в результаті продажу, дарування, оскільки тут відбувається поєднання боржника і кредитора в одній особі.

Однак при переході права власності на передану у найм річ від наймодавця до іншої особі договір найму за загальним правилом зберігає чинність для нового власника. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ч.І ст.770 ЦК). Тобто новий наймодавець набуває лише ті права й обов'язки, що мав його попередник. При переході права власності на передане у найм майно від наймодавця до іншої особи в порядку правонаступництва ця особа стає наймодавцем із покладанням на неї всіх прав і обов'язків за договором найму.

Договір найму зберігає чинність і у тому разі, якщо новий власник, до якого перейшло право власності, не знав про те, що воно здане у найм. При переході права власності за договором найму без правонаступництва всупереч волі наймодавця (наприклад, при конфіскації або реквізиції майна) договір найму підлягає припиненню.

Новелою ЦК е норма, згідно з якою сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч.2 ст.770 ЦК).

Припинення договору також можливе у формі його розірвання, що можливо за згодою сторін або на вимогу однієї з них. Розірвання з ініціативи наймодавця або наймача допускається, по-перше, лише у випадках, передбачених законом, по-друге, в судовому порядку, а не одностороннім актом.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач:

1)  користується річчю всупереч  договору або призначенню речі;

2)  без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3)  своєю недбалою поведінкою  створює загрозу пошкодження  речі;

4)  не приступив до проведення  капітального ремонту речі, якщо  обов'язок проведення капітального  ремонту був покладений на  наймача (ст.783 ЦК).

За змістом ЦК, договір найму на вимогу наймодавця може бути розірваний в судовому порядку лише на підставах, передбачених законом. Розірвання договору може мати місце також за згодою сторін.7

Порушення наймачем своїх обов'язків, що надає право вимагати розірвання договору, є також підставою для стягнення з нього збитків, завданих наймодавцеві. Однак якщо в договір найму (оренди) не внесені у встановленому порядку зміни, що стосуються розміру орендної плати, орендодавець не вправі вимагати дострокового розірвання договору оренди на тій підставі, що орендар не вносить орендну плату в розмірі, що вимагає орендодавець.

У заяві про перевірку рішення в порядку нагляду господарство просило скасувати рішення як таке, що не відповідає матеріалам І обставинам справи І суперечить чинному законодавству, виходячи з наступного.

Трактор був переданий в оренду господарству за згодою Міністерства соціального захисту населення строком на 10 років Із наступним викупом для створення двох робочих місць для інвалідів. Крім того, розмір орендної плати, якого вимагає Фонд, договором не передбачений.

Судова колегія з перегляду рішень, ухвал, постанов Вищого арбітражного суду України, розглянувши матеріали справи, встановила таке. Відповідно до договору оренди трактора, укладеного сторонами в 1993 р. строком на 10 років, господарство взяло на себе зобов'язання сплачувати орендну плату у розмірі 300 тис. крб. на рік (З грн).

Фонд звернувся до арбітражного суду області з позовом про стягнення з господарства заборгованості за орендною платою, виходячи з її розміру — 120 грн. на місяць. Позов був задоволений арбітражним судом області. Вищий арбітражний суд України скасував рішення у справі та відмовив у позові про стягнення заборгованості за орендною платою, посилаючись на те, що в договір оренди сторони не внесли відповідних змін в частині розміру орендної плати

Отже, договір найму може бути розірваний на вимогу наймача з підстав, передбачених законом. Невиконання наймодавцем обов'язку щодо капітального ремонту є підставою для дострокового розірвання договору з ініціативи наймача лише в тому разі, якщо договором або законом обов'язок капітального ремонту не покладений на наймача. Якщо проведення капітального ремонту спричинене невідкладною необхідністю, наймач вправі, за умови покладання цього обов'язку на наймодавця, зробити капітальний ремонт за його рахунок.

Поліпшення наймачем речі, переданої у найм. У ЦК 2003 р. більш гнучко, ніж у раніше чинному законодавстві, визначені правові наслідки поліпшення наймачем речі, яка передана йому в користування. Стаття 778 ЦК визначає права і обов'язки сторін договору найму у зв'язку з поліпшенням речі.8

Згідно з ч.І ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Тобто ЦК дозволяє наймачеві вносити в майно такі зміни, що поліпшують його якість. Під поліпшенням майна слід розуміти внесення в нього додаткових удосконалень, матеріалів або обладнання, які підвищують можливість його використання і збільшують матеріальну цінність. Дозвіл на поліпшення речі має бути наданий наймодавцем у формі, що відповідає формі договору найму.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості

Виходячи зі змісту ст.778 ЦК, права на поліпшення речі, переданої у найм, залежать від двох обставин: характеру поліпшення і наявності згоди наймодавця на поліпшення.

 

1.4. Різновиди договору  майнового найму

Поряд із загальними правилами ЦК передбачає спеціальні правила, що регулюють різновиди договору найму: договір прокату, договір найму (оренди) земельної ділянки, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, договір найму (оренди) транспортного засобу, договір лізингу.

Так, особливості договору найму будівлі або іншої капітальної споруди визначені у ст.ст.793-797 ЦК. Ці особливості стосуються:

1)  форми договору та його  реєстрації — договір найму  будівлі або іншої капітальної  споруди (їх окремої частини) укладається  у письмовій формі; цей договір  строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню; якщо цей договір укладений на строк не менше одного року, він підлягає державній реєстрації;

2)  передання будівлі або іншої  капітальної споруди у найм  та його повернення — передання  оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору; з цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором; таким же чином оформляється їх повернення;