Загальна характеристика договору лізингу

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути й інші умови (ст.10 Закону).

Таким чином, лише за наявності зазначених умов можна вважати договір оренди майна укладеним. Умова договору щодо вартості об'єкта оренди має відповідати Методиці оцінки об'єкта оренди.

Орендна плата. Стаття 19 Закону детально регламентує питання, пов'язані з орендною платою, зокрема:

1)  дає визначення орендної  плати як платежу, який вносить  орендар орендодавцю незалежно від наслідків господарської діяльності;

2)   обмежує максимальний розмір  орендної плати — річна орендна  плата за користування цілісним  майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом  не може перевищувати 10 відсотків  вартості орендованого майна. У разі визначення орендаря на конкурсних підставах умовами конкурсу може бути передбачений більший розмір орендної плати;

3)  вказує порядок зарахування  і використання орендної плати -вона зараховується на спеціальні  рахунки і використовується для  фінансування капітальних вкладень;

4)   вказує органи, які визначають  методику розрахунку, розміри і  порядок використання орендної  плати;

5)   передбачає можливість  надання пільг з орендної плати. Постановою Кабінету Міністрів  України від 29 лютого 1996 р. №27] затверджене Положення про порядок і умови надання пільг щодо орендної плати орендарям  майна державних підприємств.  Воно визначає порядок і умови надання пільг з орендної плати орендарям   цілісних   майнових   комплексів  державних   підприємств,  їх структурних підрозділів із метою запобігання їх банкрутству, поліпшення фінансового стану. Зазначені пільги надаються орендарям у тому випадку, якщо протягом останніх 6 місяців (в агропромисловому комплексі — 12 місяців) до укладення договору оренди державне підприємство було збитковим або рівень рентабельності був нижче 25 відсотків від середньої у галузі (підгалузі), а також якщо об'єкт оренди має важливе соціальне значення. Пільги можуть бути надані на термін до двох років11;

6)  вказує, що стягнення заборгованості з орендної плати проводиться у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса;

7)  встановлює форми орендної  плати — орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Вона також може встановлюватися  в натуральній або грошово-натуральній формі.

Якщо одна зі сторін заперечує проти зазначених форм орендної плати, у господарського суду відсутні правові підстави для задоволення вимог іншої сторони щодо застосування таких форм орендної плати (п.14.1 роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

8)  регламентує зміну розмірів  орендної плати — розмір орендної  плати може бути змінено за  погодженням сторін. Розмір може  бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України (ст.21 Закону). У разі недосягнення згоди за цим питанням за заявою заінтересованої сторони спір вирішується господарським судом.

Подібно до того, як це передбачено у ст.762 ЦК, у Законі передбачається право орендаря вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з не залежних від нього обставин змінилися умови господарювання, передбачені договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди. На відміну від ЦК, підставою для такого зменшення орендної плати за договором оренди державного або комунального майна є не зменшення можливості передбаченого договором користування орендованим майном, а зміна умов господарювання, передбачених договором, або істотне погіршення стану об'єкта оренди.

 Закон не називає обов'язків  орендодавця, отже, їх можна визначити  як кореспондуючі відповідним  правам орендаря. Вони подібні  до обов'язків наймодавця за  договором майнового найму.

Зокрема, якщо об'єктом оренди є державне або комунальне майно, то передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. Орендоване майно (крім окремого індивідуально визначеного майна) включається до балансу підприємства, господарського товариства із зазначенням, що це майно є орендованим. Орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно залишається на балансі підприємства або господарського товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), із зазначенням, що це майно передане в оренду і зараховується на позабалансовий рахунок орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим .

Основні обов'язки орендаря:

-  використовувати об'єкт оренди  за цільовим призначенням відповідно  до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону;

-  використовувати і зберігати  орендоване майно відповідно  до умов договору, запобігати  його пошкодженню і псуванню;

-  вносити орендну плату своєчасно  і у повному обсязі.

Отже, специфіка обов'язків орендаря у договорі оренди державного і комунального майна в тому, що він зобов'язаний використовувати об'єкт оренди не тільки відповідно до призначення майна, а й за його цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передане в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.

Припинення   договору.   Правила   щодо   припинення   договору оренди містяться у ст.26 Закону. Одностороння відмова від договору не допускається.

Договір оренди припиняється в разі: ) закінчення строку, на який його було укладено; О приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); ») банкрутства орендаря; 4) загибелі об'єкта оренди.

3)  вказує порядок зарахування  і використання орендної плати -вона зараховується на спеціальні  рахунки і використовується для  фінансування капітальних вкладень;

4)   вказує органи, які визначають  методику розрахунку, розміри і  порядок використання орендної  плати;

5)   передбачає можливість  надання пільг з орендної плати. Постановою Кабінету Міністрів  України від 29 лютого 1996 р. №27] затверджене  Положення про порядок і умови надання пільг щодо орендної плати орендарям  майна державних підприємств.  Воно визначає порядок і умови надання пільг з орендної плати орендарям   цілісних   майнових  комплексів  державних   підприємств,  їх структурних підрозділів із метою запобігання їх банкрутству, поліпшення фінансового стану. Зазначені пільги надаються орендарям у тому випадку, якщо протягом останніх 6 місяців (в агропромисловому комплексі — 12 місяців) до укладення договору оренди державне підприємство було збитковим або рівень рентабельності був нижче 25 відсотків від середньої у галузі (підгалузі), а також якщо об'єкт оренди має важливе соціальне значення. Пільги можуть бути надані на термін до двох років;

6)  вказує, що стягнення заборгованості  з орендної плати проводиться у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса;

7)  встановлює форми орендної  плати — орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Вона також може встановлюватися  в натуральній або грошово-натуральній формі .

Закон не називає обов'язків орендодавця, отже, їх можна визначити як кореспондуючі відповідним правам орендаря. Вони подібні до обов'язків наймодавця за договором майнового найму.

Зокрема, якщо об'єктом оренди є державне або комунальне майно, то передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. Орендоване майно (крім окремого індивідуально визначеного майна) включається до балансу підприємства, господарського товариства із зазначенням, що це майно є орендованим. Орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно залишається на балансі підприємства або господарського товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), із зазначенням, що це майно передане в оренду і зараховується на позабалансовий рахунок орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

Основні обов'язки орендаря зазначені у ст.18 Закону: - використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону; - використовувати і зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню і псуванню; - вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Отже, специфіка обов'язків орендаря у договорі оренди державного і комунального майна в тому, що він зобов'язаний використовувати об'єкт оренди не тільки відповідно до призначення майна, а й за його цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передане в оренду, та виробляти продукцію в обсягах,  необхідних для задоволення потреб регіону.

Правила щодо припинення договору оренди містяться у ст.26 Закону. Одностороння відмова від договору не допускається. Договір оренди припиняється в разі: ) закінчення строку, на який його було укладено; -) приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); ') банкрутства орендаря; 4) загибелі об'єкта оренди.

Договір може бути розірваний за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду, господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Законодавство не передбачає автоматичного припинення дії або визнання недійсним договору оренди у зв'язку з укладенням нового договору оренди спірного майна з іншим орендарем. У разі відсутності спеціальних норм, що регламентують розірвання договору на вимогу однієї із сторін, слід керуватися загальними нормами, закріпленими у ЦК.

Поліпшення майна. Відповідно до ч.2 ст.27 Закону орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, то орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

3. Загальна характеристика договору лізингу

Лізинг - це фінансування, пов'язане з інвестиціями; в цілому, цей термін слід розуміти як надання права користування товарами на певний строк за плату.

Лізинг може діяти лише всередині однієї країни, коли сторона, яка дає в лізинг, і сторона, яка бере в лізинг, знаходяться в одній країні (Domestic leasing), або лізинг може "перетинати кордони" (Crossborder leasing), при якому партнери за договором мають свої офіційні адреси в різних країнах. Оскільки сторона, яка дає в лізинг, залишається власником наданих у лізинг виробів, і в цьому відношенні вони служать гарантією, то однією з умов транскордонного лізингу є юридична надійність у плані гарантій від зазіхань на об'єкт лізингу для власника (при затримці платежів)12.

Необхідною умовою будь-якого виробництва є наявність сучасної матеріально-технічної бази, яка дозволяє виробляти конкурентоспроможну продукцію. Лізинг таку можливість надає навіть в умовах обмеженості обігових коштів.

Лізинг як вид фінансової оренди появився у США на початку 50-х років і швидко отримав розвиток у світовій економіці. В умовах нестачі власних фінансових ресурсів і високої вартості банківського кредиту саме лізинг є одним з основних фінансових важелів, які дозволяють модернізувати, диверсифікувати або реструктуризувати виробництво і адаптувати його до вимог ринку.

Лізинг як нова бізнес-технологія виконує одночасно фінансові, виробничі та збутові функції, сприяє отриманню пільгових та амортизаційних пільг, а також інших переваг учасникам лізингової угоди. Для лізингодавця - це вигідний спосіб вкладення капіталу, для лізингоотримувача - засіб фінансування придбання необхідного майна для розвитку бізнесу і реалізації свого творчого потенціалу.

Для багатьох наших підприємців лізинг - явище нове: мало хто чітко уявляє собі механізм реалізації лізингової операції, його переваги, межі його правового поля (законодавче забезпечення, методи розрахунку лізингових платежів, пільги, преференції тощо)13.

Ряд гострих питань вимагає оперативного вирішення: - питання оподаткування, зменшення ризику лізингових операцій, удосконалення методів взаємовідносин сторін лізингової угоди, гарантії дотримання прав учасників лізингу.

Суть лізингу - надання на умовах оренди засобів виробництва (майна) підприємцям-виробникам на короткотерміновий, середньотерміновий і довготривалий періоди.

Предмет лізингу - рухоме і нерухоме майно, яке використовується для підприємницької діяльності: транспортні засоби, обладнання, технології, ліцензії, ноу-хау, програмні засоби, будівлі тощо. Не можуть бути предметом лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також майно, для якого встановлений особливий порядок звернення. Майно, передане в лізинг, протягом усього терміну лізингу є власністю лізингодавця.

Сторони лізингової угоди:

·  Лізингодавець - юридична/фізична особа, ка здійснює лізингову діяльність, тобто передачу в лізинг по договору спеціально придбаного для цього майна.