Организация планирования и финансирования деятельности управляющих компаний

Все арендные договора делятся на три большие группы:

• с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
• с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
• с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

В Воронеже традиционной является практика начисления арендной платы, при которой арендная ставка жестко устанавливается арендодателем и является неизменной на весь срок договора (обычно три – пять лет). Размер арендной ставки устанавливается дифференцированно: якорные арендаторы платят меньше (при этом на западе обычное явление, когда якорный арендатор совсем не платит за аренду). Кроме того, размер арендной ставки напрямую зависит от арендуемой площади (чем площадь больше, тем арендная ставка меньше), от этажности, близости к основным покупательским потокам, профиля деятельности и степени известности марки.

Арендные ставки для рассматриваемого объекта были приняты на основе проведенного анализа рынка.

Таблица №2.1.

Арендные ставки. Вариант А.

Тип помещения	Сдаваемая площадь, м²	Ставка аренды, руб./м²/мес.
Арендуемые офисные площади	220	860
Арендуемые торговые площади	3367,9	1950
Арендуемые площади «Media Markt»	5359	1500
Арендуемая площадь кафе	2494	1108
Арендуемая площадь развлекательных центров	2952	2175

 

 

 

 

Арендные ставки. Вариант В.

Тип помещения	Сдаваемая площадь, м²	Ставка аренды, руб./м²/мес.
Арендуемые офисные площади	991	860
Арендуемая площадь кафе	370	1108
Арендуемые площадь автомобильного центра	9103	1683
Арендуемая площадь стоянки	1989	1900
Арендуемая площадь автотехцентра	2418	1690

 

Арендные ставки. Вариант С.

Тип помещения	Сдаваемая площадь, м²	Ставка аренды, руб./м²/мес.
Арендуемые торговые площади	2276	1950
Арендуемая площадь кафе	509	1108
Арендуемая площадь развлекательных центров	5397	2175
Арендуемая площадь парковки	5820	1890

 

Таблица №2.2.

Расчет ПВД. Вариант А.

Наименование площадей	Единицы измерения	2014	2015	2016	2017	2018
Арендуемые офисные площади	тыс.руб./год	2453,07	2649,32	2861,26	3090,16	3337,37
Арендуемая площадь кафе	тыс.руб./год	34075,52	36801,56	39745,69	42925,34	46359,37
Арендуемая площадь развлекательных центров	тыс.руб./год	83225,88	89883,95	97074,67	104840,6	113227,9
Арендуемая площадь торговых помещений	тыс.руб./год	88929,6	96044,01	103727,53	112025,73	120987,79
Арендуемые площади «Media Markt»	тыс.руб./год	104519,16	112880,69	121911,15	131664,04	142197,16
∑:	тыс.руб./год	313203,23	338259,49	365320,25	394545,87	426109,54

Расчет ПВД. Вариант В.

Наименование площадей	Единицы измерения	2014	2015	2016	2017	2018
Арендуемые офисные площади	тыс.руб./год	11054,14	11938,47	12893,55	13925,03	15039,04
Арендуемая площадь кафе	тыс.руб./год	5313,08	5738,13	6197,18	6692,95	7228,39
Арендуемая площадь  автомобильных центров	тыс.руб./год	198551,72	214435,86	231590,73	250117,99	270127,43
Арендуемая площадь автотехцентра	тыс.руб./год	52960,00	57196,80	61772,55	66714,35	72051,50
Арендуемая площадь стоянки	тыс.руб./год	48977,14	52895,31	57126,93	61697,09	66632,85
∑:	тыс.руб./год	316856,08	342204,57	369580,94	399147,41	431079,21

 

Расчет ПВД. Вариант С.

Наименование площадей	Единицы измерения	2014	2015	2016	2017	2018
Арендуемые торговые площади	тыс.руб./год	57519,07	62120,60	67090,25	72457,47	78254,06
Арендуемые площадь кафе	тыс.руб./год	7309,08	7893,80	8525,31	9207,33	9943,92
Арендуемая площадь парковок	тыс.руб./год	142449,84	153845,83	166153,49	179445,77	193801,43
Арендуемая площадь развлекательных центров	тыс.руб./год	146154,78	157847,16	170474,94	184112,93	198841,96
∑:	тыс.руб./год	353432,77	381707,39	412243,98	445223,50	480841,38

 

 

 

 

 

2.1.2. Расчет ЭВД.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования недвижимости.

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Для определения величины действительного валового дохода (ДВД) потенциальный валовой доход должен быть скорректирован на величину предполагаемой недозагруженности помещений.

Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) анализировалась текущая информация по бизнес-центрам, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частота их перезаключения, величина периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе определялась величина недозагруженности.

Определение коэффициента недоиспользования и поправки на потери при сборе платежей осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

• общеэкономической ситуации;
• перспектив развития региона;
• стадии цикла рынка недвижимости;
• соотношение спроса и предложения.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы. В коммерческих объектах к прочим доходам можно отнести доходы от рекламных элементов, банкоматов, платежных терминалов.

Рекламные элементы подразделяются:

1. По функциональным особенностям поверхности представленной на рекламном элементе.

В данном случае выделяют три вида рекламных элементов:

• Статичные - рекламные элементы, поверхности, которых не меняются.
• Динамичные – рекламные элементы, поверхности, которых меняются с определенной периодичностью.

Среднее количество рекламных поверхностей на 1-ом элементе-5шт.

• Электронные – вид рекламного элемента, имеющий возможность воспроизводить видео и аудио ролики различного хронометража.

2. По месторасположению рекламных элементов.

В целях более полного охвата потребителей, рекламными средствами располагаются по всей территории коммерческого объекта.

Рекламные элементы также подразделяются в зависимости от их месторасположения:

• Внутренние – рекламные элементы, располагающиеся внутри коммерческих объектов.
• Внешние – рекламные элементы, располагающиеся снаружи коммерческих объектов.

3. По целевому охвату рекламных элементов потребителей.

• Реклама, для посетителей коммерческих объектов.

Данный вид рекламы направлен исключительно на посетителей коммерческого объекта. К рекламным элементам, направленным на посетителей, относятся те, которые располагаются внутри коммерческого объекта, а также часть внешних.

• Реклама для широкого круга потребителей.

В данном случае реклама направлена как на посетителей коммерческого объекта, так и на людей, взаимодействующих с коммерческого объекта (проходящие, проезжающие мимо).

В целях определения эффективности рекламоносителей по донесению информации до большинства потребителей рекламные элементы были дифференцированы по категориям.

Категории и арендные ставки рекламных элементов определяются на основе ряда факторов, таких как:

1. Размер арендуемой поверхности на рекламном элементе.

2. Зона расположения.

Оценивается месторасположение рекламных поверхностей относительно количества потребителей взаимодействующих с рекламой.

3. Этаж.

Оценивается этаж расположения рекламного элемента (для внутренней рекламы).

Формула определения категории:

X = (A+B+.....+Y)/Z,

            где X – средняя оценка,

                  A, B.....Y – факторы оценки,

                  Z – количество факторов оценки.

Таблица №2.3.

Элементы прочего дохода. Вариант А.

Наименование элемента прочего дохода	Количество	Размер	Стоимость элемента, руб. в мес.	Доход, руб. в год.
1	2	3	4	5
Внутренние
Плазменная панель	6	1,2*0,8 м²	2500	180000
Банкомат	6		5000	360000
Платежный терминал	4		5000	240000
Итого элементы:				780000