Организация планирования и финансирования деятельности управляющих компаний

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 21 Октября 2014 в 22:35, курсовая работа

Краткое описание

Управляющая компания, как правило, располагает необходимым шта-том сотрудников, инфраструктурой (в том числе используемой эпизодически, но в разных проектах, за счет чего снижаются общие издержки). К инфраструктурным элементам могут быть отнесены консультанты и советники по определенным вопросам, органы и лица, помогающие принять решения в сложных или неоднозначных ситуациях и т. п.

Содержание

Введение
I. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
Организация планирования и финансирования деятельности управляющих компаний
1.1. Управляющая компания – инструмент антикризисного
управления
1.2.Организация деятельности управляющей компании
1.3.Задачи управляющей компании
1.4.Структура управляющей компании
1.5.Налоговая ответственность управляющей компании
1.6. Номинальная или реальная управляющая компания
1.7.Организация управления путем привлечения профессиональной управляющей компании.
1.8.Первые российские управляющие компании
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
II. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1. Исходные данные.
1.1. Общая характеристика объекта недвижимости.
1.2. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию.
2. Формирование денежных потоков от эксплуатации реконструируемого объекта.
2.1. Формирование доходов от эксплуатации объекта недвижимости.
2.2. Формирование затрат при управлении управляющей компанией.
3. Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ.
3.1. Расчет ставки дисконтирования.
3.2. Определение периода (срока) окупаемости вложений в недвижи-мость.
3.3. Расчет чистой текущей стоимости доходов.
3.4. Определение индекса рентабельности.
3.5. Расчет внутренней нормы доходности проекта.
3.6. Расчет модифицированной ставки доходности проекта.
3.7. Расчет ставки доходности финансового менеджмента.
4. Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С).
5. Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости из трёх вариантов его реконструкции.
Заключение.

Скачать в ZIP архиве (196.95 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Вложенные файлы: 1 файл

основы управления недвижимости.doc

— 1.04 Мб (Скачать файл)

 

 

 

 

 

Элементы прочего дохода. Вариант B.

Наименование элемента прочего дохода

Количество

Размер

Стоимость элемента, руб. в мес.

Доход, руб. в год.

1

2

3

4

5

Внутренние

Плазменная панель

7

1,2*0,8 м²

2500

210000

Банкомат

7

  

5000

420000

Платежный терминал

5

  

5000

300000

Итого элементы:

      

930000


 

Элементы прочего дохода. Вариант C.

Наименование элемента прочего дохода

Количество

Размер

Стоимость элемента, руб. в мес.

Доход, руб. в год.

1

2

3

4

5

Внутренние

Плазменная панель

5

1,2*0,8 м²

2500

150000

Банкомат

5

  

5000

300000

Платежный терминал

5

  

5000

300000

Итого элементы:

      

750000


 

Таблица №2.4.

Расчет ЭВД при первом варианте управления объектом недвижимости – Организация управления путем привлечения профессиональной управляющей компании. (Вариант А)

Доходы от аренды

Ед. измер.

2014

2015

2016

2017

2018

Офисные площади

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

2453,07

2649,32

2861,26

3090,16

3337,37

Коэффициент недозагрузки

%

90

95

95

95

95

Потери

тыс.р./год

245,31

132,47

143,06

154,51

166,87

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

2207,76

2516,85

2718,20

2935,65

3170,50

Торговые площади

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

88929,6

96044,01

103727,53

112025,73

120987,79

Коэффициент недозагрузки

%

85

95

95

95

95

Потери

тыс.р./год

13339,44

4802,20

5186,38

5601,29

6049,39

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

75590,16

91241,81

98541,15

106424,44

114938,40

Площадь кафе

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

34075,52

36801,56

39745,69

42925,34

46359,37

Коэффициент недозагрузки

%

100

100

100

100

100

Потери

тыс.р./год

-

-

-

-

-

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

34075,52

36801,56

39745,69

42925,34

46359,37

Площади «Media Markt»

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

104519,16

112880,69

121911,15

131664,04

142197,16

Коэффициент недозагрузки

%

100

100

100

100

100

Потери

тыс.р./год

-

-

-

-

-

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

104519,16

112880,69

121911,15

131664,04

142197,16

Площадь развлекательных центров

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

83225,88

89883,95

97074,67

104840,6

113227,9

Коэффициент недозагрузки

%

100

100

100

100

100

Потери

тыс.р./год

-

-

-

-

-

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

83225,88

89883,95

97074,67

104840,6

113227,9

Итого ЭВД:

тыс.р./год

299618,48

333324,86

359990,86

388790,08

419893,33

Прочие доходы

тыс.р./год

842,40

909,79

982,58

1061,18

1146,08

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

300460,88

334234,65

360973,44

389851,26

421039,4


 

 

 

Расчет ЭВД при втором варианте управления объектом недвижимости – Организация управления путем привлечения профессиональной управляющей компании. (Вариант В)

Доходы от аренды

Ед. измер.

2014

2015

2016

2017

2018

Офисные площади

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

11054,14

11938,47

12893,55

13925,03

15039,04

Коэффициент недозагрузки

%

90

95

95

95

95

Потери

тыс.р./год

1105,41

596,92

644,68

696,25

751,95

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

9948,73

11341,55

12248,87

13228,78

14287,09

Площадь  автомобильных центров

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

198551,72

214435,86

231590,73

250117,99

270127,43

Коэффициент недозагрузки

%

100

100

100

100

100

Потери

тыс.р./год

-

-

-

-

-

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

198551,72

214435,86

231590,73

250117,99

270127,43

Площадь кафе

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

5313,08

5738,13

6197,18

6692,95

7228,39

Коэффициент недозагрузки

%

100

100

100

100

100

Потери

тыс.р./год

-

-

-

-

-

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

5313,08

5738,13

6197,18

6692,95

7228,39

Площадь автотехцентра

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

52960,00

57196,80

61772,55

66714,35

72051,50

Коэффициент недозагрузки

%

100

100

100

100

100

Потери

тыс.р./год

-

-

-

-

-

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

52960,00

57196,80

61772,55

66714,35

72051,50

Площадь стоянки

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

48977,14

52895,31

57126,93

61697,09

66632,85

Коэффициент недозагрузки

%

100

100

100

100

100

Потери

тыс.р./год

-

-

-

-

-

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

48977,14

52895,31

57126,93

61697,09

66632,85

Итого ЭВД:

тыс.р./год

315750,67

341607,65

368936,26

398451,16

430327,26

Прочие доходы

тыс.р./год

1004,4

1084,75

1171,53

1265,25

1366,48

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

316755,07

342692,4

370107,79

399716,41

431693,7


 

Расчет ЭВД при третьем варианте управления объектом недвижимости – Организация управления путем привлечения профессиональной УК. (Вариант С)

Доходы от аренды

Ед. измер.

2010

2011

2012

2013

2014

Площадь кафе

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

7309,08

7893,80

8525,31

9207,33

9943,92

Коэффициент недозагрузки

%

100

100

100

100

100

Потери

тыс.р./год

-

-

-

-

-

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

7309,08

7893,80

8525,31

9207,33

9943,92

Торговые площади

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

57519,07

62120,60

67090,25

72457,47

78254,06

Коэффициент недозагрузки

%

85

95

95

95

95

Потери

тыс.р./год

8627,86

3106,03

3354,51

3622,87

3912,70

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

48891,21

59014,57

63735,74

68834,60

74341,36

Площадь парковок

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

142449,84

153845,83

166153,49

179445,77

193801,43

Коэффициент недозагрузки

%

100

100

100

100

100

Потери

тыс.р./год

-

-

-

-

-

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

142449,84

153845,83

166153,49

179445,77

193801,43

Площадь развлекательных центров

Потенциальный валовой доход

тыс.р./год

146154,78

157847,16

170474,94

184112,93

198841,96

Коэффициент недозагрузки

%

100

100

100

100

100

Потери

тыс.р./год

-

-

-

-

-

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

146154,78

157847,16

170474,94

184112,93

198841,96

Итого ЭВД:

тыс.р./год

          

Прочие доходы

тыс.р./год

810,00

874,80

944,78

1020,37

1102,00

Эффективный валовой доход

тыс.р./год

345614,91

379476,16

409834,26

442621,00

478030,67


 

2.2.Формирование затрат  при управлении управляющей компанией.

2.2.1. Обоснование операционных расходов.

Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением ЭВД. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее, а также некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых не зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

  • коммунальные;
  • на текущие ремонтные работы;
  • заработная плата обслуживающего персонала;
  • налоги на заработную плату;
  • расходы по обеспечению безопасности;
  • на рекламу и заключение арендных договоров;
  • на консультации и юридическое обслуживание;
  • расходы на управление (принято определять величину расходов на управление в % от действительного валового дохода) и т.д.

2.2.2. Организация управления путем привлечения профессиональной управляющей компании.

Собственник нежилого помещения подписывает  договор с управляющей организацией на управление недвижимостью.  По этому договору управляющая организация  берет на себя обязательства предоставлять определенные  услуги.

Виды услуг:

    1. Управление эксплуатацией объекта:
  • ежедневное обслуживание и контроль за состоянием всех инженерных систем;
  • обеспечение пожаробезопасности здания;
  • обеспечение внешней и внутренней охраны здания;
  • обеспечение чистоты здания (клининг);
  • благоустройство прилегающей территории.
    1. Осуществление технического менеджмента объекта:
  • планирование и разработка графиков обслуживания здания;
  • контроль за выполнением текущих работ;
  • оценка качества выполнения технических работ, наличие специальных критериев эффективно.
    1. Администрирование объекта:
  • организация отношений с исполнительными органами власти, городскими коммунальными службами и подрядными организациями;
  • обеспечение безопасности и сохранности материальных ценностей;
  • работа по страхованию объекта;
  • подготовка инструкций и руководств по управлению и эксплуатации;
  • юридические услуги;
  • составление и контроль за исполнением бюджета объекта;
  • ведение управленческого учета и отчетности.
    1. Работа с арендаторами объекта:
  • обеспечение сбора арендных платежей, эксплуатационных и коммунальных расходов;
  • контроль за выполнением договорных обязательств;
  • подбор арендных договоров с долговременными обязательствами.
    1. Маркетинг и продвижение объекта:
  • позиционирование объекта;
  • планирование и реализация рекламной компании объекта;
    1. маркетинговые исследования.
    2. Критерии оценки работО по четырем основным направлениям

Управление технической эксплуатацией

Управление финансовыми потоками

Управление арендными отношениями

Управление маркетингом

- бесперебойная работа всех инженерных систем, самого здания; чистота, уровень подготовки сотрудников; 
- состояние центра через несколько лет эксплуатации после открытия.

- насколько успешно УО выполняет функции по сбору арендных платежей, насколько она в состоянии защитить собственника от убытков, связанных с недоплатой, не доводя дело до арбитража;  
- умение УО оптимизировать затраты (себестоимость услуг на кв. м.) на содержание офисного центра — за счет грамотной работы со штатом как офисного центра, так и своим собственным.

-сбалансированность состава арендаторов, соответствие их состава изначальной концепции ОЦ, сохранение и развитие этой концепции; 
- удовлетворение арендаторов состоянием дел на объекте; 
- гибкость отношений.

- количество и динамика посетителей в ОЦ (анализ счетчиков посетителей); 
- показатели маркетинговых исследований по известности и лояльности ОЦ на рынке, а также соответствие его образа заложенной концепции; 
- удовлетворение арендаторов существующей рекламной активностью ОЦ.


 

Основные цели собственника недвижимости, для достижения которых он обращается к управляющей компании:

    1. Получать высокий и стабильный доход от своей недвижимости.

  На этом направлении в задачу управляющей компании входят функции налаживания отношений с арендаторами, сопровождение договорной базы, ведение финансовой отчетности и т.д. От каждой составляющей зависит доходность этого инструмента в целом.

    1. Поддерживать здание в технически исправном состоянии.

На самом деле, задача управляющей компании состоит не в уборке помещений, не в проведении текущих ремонтов, не в технической эксплуатации здания - всем этим должны заниматься подрядчики. Задача управляющей компании - организовать процесс функционирования недвижимости так, чтобы она, как инвестиционный продукт работала на своего собственника. Чем лучше управляющий организует работу здания и обслуживающих служб, чем более

комфортные условия он создаст для арендатора, и тем больше, в конечном счете, получит доходов собственник.

Информация о работе Организация планирования и финансирования деятельности управляющих компаний