Строительства коттеджного поселка эконом-класса в Самарской области

В последнее  время зеленая зона Самары и ее окрестности украсились целыми массивами коттеджей, особняков и загородных домов. В этом смысле, вопрос о существовании рынка загородной недвижимости в Самаре не стоит. На него уже пришли такие крупные операторы рынка, как «Центр недвижимости», «Арбат», «Дисса». Учитывая тот факт, что только у каждой их них (а они не единственные) есть по несколько десятков предложений по коттеджам и загородным домам, то можно сказать, что рынок загородной недвижимости есть, во многих чертах уже сформировался и активно развивается. Развивается этот сектор по всем канонам свободной экономики, неразрывно от всего рынка недвижимости в целом. При этом основными формообразующими элементами тут являются спрос и платежеспособность реальных и потенциальных покупателей индивидуальной недвижимости. В соответствии с ними меняется и структура, география этого сектора. И если лет десять тому назад все сделки на рынке недвижимости были связаны с покупкой квартир, то теперь у покупателя появился большой выбор индивидуального жилья высокого уровня как в экологически чистых районах самых крупных городов области (прежде всего - Самары и Тольятти), так и за их пределами.

Безусловно, наиболее благодатную почву для своего развития рынок индивидуальной недвижимости имеет в крупных капиталоемких городах - в первую очередь в Москве. Столица имеет давние традиции строительства загородных домов достаточно высокого уровня. Несколько по-иному обстоит дело в Самаре, где такой рынок тоже существовал еще до 90-х годов прошлого века; однако в гораздо меньшем объеме и, главное - с гораздо меньшей степенью «элитности». Примером могут служить сформировавшийся еще до революции поселок Зубчаниновка или в советское время массив вокруг улицы Гастелло между Московским шоссе и улицей Ново-Садовой.

В то же время  с точки зрения класса индивидуального  загородного и городского жилья  Самара - и, чуть в меньшей степени, Тольятти - очень быстро наверстывают сложившийся за многие годы разрыв с Москвой. Сдерживает темпы развития этого сектора недвижимости в нашей области и более низкий уровень развития дорожного хозяйства - особенно за пределами крупных городов. Поэтому в отличие от московского региона, где объекты индивидуальной недвижимости распределены более-менее равномерно вокруг мегаполиса, в Самарской области загородные участки такой застройки тяготеют к двум крупным магистралям, идущим из Тольятти и Самары. Однако есть все основания предполагать рост объема рынка индивидуальной недвижимости. Успешно реализуемая программа строительства дорог мирового уровня и соответствующей реконструкции старых на всей территории губернии - одна из причин.

В этом секторе  рынка недвижимости можно выделить несколько особенностей. Если говорить о самих возводимых или продаваемых  объектах, то это могут быть индивидуальные жилые дома, коттеджи и особняки, так называемые таун-хаусы и достаточно редко встречающиеся у нас усадьбы. Особняком тут стоят относящиеся к этой категории сооружения доходного плана (маломестные гостиницы, комплексы для отдыха и развлечений, туристическо-охотничьи заведения и т.д.). С другой стороны, такая недвижимость может возводиться и продаваться либо в виде отдельных объектов, либо комплексно, массивами, коттеджными городками или поселками. Последние имеют целый ряд неоспоримых достоинств: возможность организации общей охраны, единая коммуникационная сеть, заложенная еще в проекте развитая инфраструктура. Вот такое строительство «оптом» значительно удешевляет стоимость отдельных объектов и делает их более доступными. Но есть и минусы. Дело в том, что коттеджным городкам присущи большая плотность застройки и связанные с ней крайне малые размеры прилегающих к домам участков. Однако есть ряд случаев, когда изначально индивидуальное строительство коттеджей в конечном итоге принимало все формы организованного поселка со всей сопутствующей инфраструктурой. Примером последнего может служить застройка территории ставшего элитным поселка Озерки близ Самары. На больших по размерам приусадебных участках владельцы создали искусственные водоемы, зимние оранжереи и прочие «радости жизни». Хотя единственной характеристикой этого индивидуально населенного пункта является лишь охрана и более-менее развитая инфраструктура.

Анализ площадок и  направлений для застройки поселков

В пределах Самары и ее пригородов одним из самых привлекательных по всем критериям, несмотря на дороговизну участков, является район 1-3 дачных просек близ Оврага Подпольщиков. С другой стороны, опыт риэлторских компаний показывает, что наиболее востребован среди реальных и потенциальных покупателей массив между 4-й просекой и Студеным оврагом. Отметим, что здесь застройка ведется в основном организованно.

В то же время у индивидуальных застройщиков огромный интерес вызывает район, прилегающий к поселкам Управленческий и Красная Глинка. Некоторая удаленность от основной городской застройки компенсируется содержащейся в хорошем состоянии развитой дорожной сетью, позволяющей достичь центральных районов Самары за 20-30 минут.

Опираясь на данные, полученные в Администрации города, можно  сделать вывод, что Самара будет распространяться, согласно генеральному плану развития города, в сторону села Красный Яр. Поэтому перспективным местом под коттеджную застройку может являться любое селение по направлению Красного Яра. Например, поселок Водино, в отношении размещения стройплощадки близ которого уже были переговоры с Администрацией Красноярского района, которая согласилась выделить данный участок. Расстояние до границы города 18 км, до центра города 40км. Данная площадка имеет подведенное электричество, газ, канализационный коллектор, имеется скважина, общая площадь составляет 400 000 кв. м, развитую дорожную сеть (непосредственная близость федеральной трассы М-5, проводятся работы по строительству развязки для скоростной трассы, которая будет проходить через всю Самару по ул.К. Маркса от Железнодорожного вокзала до п. Водино), малую удаленность (5-6 км.) от крупнейшего в области производителя ячеистого бетона ОАО «Коттедж». На участке находятся несколько недостроенных панельных домов, которые при небольшой доработке могут стать прекрасными таун-хаусами. Кроме того, на площадке имеется в наличии теплоподстанция. Присутствует как проводная, так и мобильная связь.

Достаточно популярны  и весьма перспективны участки близ реки Волга у устья реки Сок  в районе села Царевщина, что определяется живописностью местоположения, близостью рек Волги и Сок, наличием лесных массивов. Однако, в данном случае, придется столкнуться с дополнительными немалыми затратами по намыву речного песка для увеличения площадей стройплощадок. Однако данную площадку возможно использовать под элитное жильё и соответствующую инфраструктуру (например яхт-клуб, гостиницу при яхт-клубе и пр.)

Район между пос. ХХХХХХ и ХХХХХХ – место, практически  готовое под застройку (минимум  затрат подготовительного характера), причем под 40 коттеджей уже разработан ген. план. Общая площадь участка может быть доведена до 20 га и более. Участок имеет подведенное электричество и газ. В непосредственной близости находится дорожная сеть. Расстояние от Самары около 20 км. Администрация ХХХХХХ района согласна на выделение участка.

В несколько более  отдаленных от Самары районах неплохие перспективы для индивидуального  коттеджного строительства имеют  поселки Кириллинский и Кондурчинский.

В дальнейшем могут появиться и  более выгодные и привлекательные площадки под застройку.

Ценовая картина на объекты  индивидуальной недвижимости всех видов  отличается большим разбросом. Есть дома стоимостью от 45 тыс. долл. США, а  есть особняки  и усадьбы в 700-800 тыс. долл. США – и это не предел.

В самарских таун-хаусах, в районе ул. Демократической и  Димитрова, коробка одного сектора  вообще без отделки (цоколь, два этажа  плюс мансарда общей площадью 200 кв. м) с гаражом и участком земли 1,5- 2 сотки оценивается  в 85 тыс. долл. США. Такая же коробка, но с черновой отделкой будет стоить 110 тыс. долл. США. Половина секции такого таун-хауса (цоколь плюс первый этаж – или второй этаж и мансарда) вместе с участком земли будут стоить примерно вдвое дешевле – в районе 60 тыс. долл. США.

Строительная компания «Портал» приступила к строительству таун-хаусов в городке «ШАЛЕ», которые будут расположены в районе 6-ой просеки, по ул. Солнечной. Место расположения идеально, как с точки зрения транспортного удобства, так и с точки зрения экологической безопасности.

Технология строительства  таун-хаусов в «ШАЛЕ» состоит в  следующем. Несущие стены сооружаются  из керамического кирпича с внутренним утеплением. С внешней стороны  несущие стены будут покрыты  фасадными красками с отдельными вкраплениями декоративной плитки «под дикий камень» и мелкоразмерной глазурованной плитки. Кровля будет выполнена из металлочерепицы.

Стоимость квадратного  метра таун-хауса в «ШАЛЕ» в  настоящее время составляет 630 долл. США. Таун-хаусы в «ШАЛЕ» будут  сдаваться владельцам без отделки  и межкомнатных перегородок, что позволит спланировать пространство на свой вкус, но каждая квартира в таун-хаусе будет оборудована двойным стеклопакетным остеклением, системой отопления с отопительным котлом, входными дверями и гаражными воротами. Земельный участок при таун-хаусах передается в пользование: сразу после оформления прав собственности на жилье.

В цену помимо непосредственной стоимости жилья входит благоустройство  прилегающей территории (освещение, устройство пешеходных дорожек), проведение коммуникаций и централизованного водоснабжения. Кроме того, ежемесячные эксплуатационные расходы на охрану, уборку территории, вывоз бытовых отходов, свет, газ и воду распределятся между товариществом собственников жилья, в которое будут объединены владельцы таун-хаусов в «ШАЛЕ» и составят приблизительно 1 $ за кв. м.

В городке будут самые  разные дома. От блокированных домов  на 4-5 квартир с возможностью свободной  планировки, например, это может  быть гостиная с камином; кухня; спальня; гостевая; гардеробная; зимний сад; следующий тип домов таун-хаусы -  это двухэтажные дома с цокольным этажом, мансардой, участком, различными вариантами планировки и, наконец, предлагаются три вида отдельно стоящих коттеджей с участками. На территории также предусмотрена стоянка для автомобилей на 30 машин, кроме того, в индивидуальных коттеджах предусмотрены гаражи на два автомобиля. На территории городка предусмотрена стоянка для автомобилей на 30 машин, кроме того, в индивидуальных коттеджах будут гаражи на два автомобиля. Также планируется строительство спортивно-развлекательного комплекса, на территории которого будет располагаться фитнес-центр. В инфраструктуру еще войдет открытый летний бассейн с детскими аттракционами, ресторан на 100 посадочных мест, а также служба эксплуатации, гостиничные номера и офисные помещения. У жителей городка будет возможность получать весь спектр услуг, не покидая его пределы, ведь все необходимое будет «под рукой».

Средняя стоимость  продажи земельных участков, S/сотка

На основании  проведенного маркетингового исследования рынка загородной недвижимости и  опроса представителей ведущих риэлторских  фирм г. Самары можно сделать вывод  о привлекательности данного проекта. Грамотное использование PR-компаний, рекламы, привлечение ипотечных программ практически гарантирует отсутствие проблем со сбытом коттеджей.

4. Описание проекта

Инициатором проекта  строительства коттеджного поселка  эконом-класса в Самарской области является Общество с ограниченной ответственностью «Инициатор» создано в соответствии с Федеральным законом от 08.02.98 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Общество руководствуется  в своей деятельности Гражданским  кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 08.02.98 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью, а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом.

ООО «Инициатор» является официальным  преемником существующего с 2001 года фирм ООО «Общество», ООО «Общество плюс» и ООО «Общество – Фарм».

Адрес предприятия: ХХХХХХХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХХХХХХХ.

Описание  проекта:

Результаты исследования инвестиционной привлекательности  Самарской области вкупе с  анализом рынка загородной недвижимости свидетельствуют о перспективности территории в целях строительства. В данном разделе нами сделан выбор наиболее интересных участков для застройки, оценены преимущества и недостатки строительных объектов по технологическим характеристикам и с точки зрения потребительских предпочтений, определен рыночный сегмент.

Пилотный проект, в  рамках данного бизнес-плана, предусматривает  строительство в Самарской области  поселка из 300 загородных домов под  чистовую отделку общей площадью 150 кв. м каждый без реинвестирования строительства. При условии обеспечения необходимого уровня финансирования проекта он может быть реализован в течение 2-х лет. По мере реализации пилотного проекта, планируется дальнейшее расширение строительства и, поскольку проведенные исследования показывают, что на сегодняшний день заниматься строительным бизнесом в Самаре выгодно, рекомендуется строить не только доступное жильё. В городе существуют строительные площадки, которые могут использоваться под элитное жилье.

Обоснование выбора строительной площадки и объекта для строительства:

По результатам оценки инвестиционной привлекательности  региона и анализа рынка загородной недвижимости, мы пришли к выводу, что  наиболее перспективными районами для  застройки являются Красноглинский, Красноярский и ХХХХХХХ. Выбор в их пользу обусловлен следующими факторами:

• Близость от города и транспортная доступность, отдаленность от базового ДСК не более 100 км.
• Наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и объектов