Строительства коттеджного поселка эконом-класса в Самарской области

социального назначения.

• Экологическая чистота и благоприятная природная среда.
• Возможность минимизации затрат за счет привлечения местных подрядных организаций и возможность финансирования из муниципальных бюджетов.
• Возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно использовать после окончания строительства поселков.

С администрациями районов  достигнуты предварительные договоренности о выделении наиболее перспективных  участков под строительство в  ускоренном порядке.

Кроме того, имеются утвержденные разрешения на выделение для застройки земельных участков непосредственно в черте г. Самары, расположенных в границах ул. Галактионовской, Чкалова, Самарской и Маяковского в Ленинском районе и между ул. Мичурина, Лукачева, Скляренко и Врубеля в Октябрьском районе, которые могут быть выкуплены у застройщиков.

Поэтому необходимо выбрать объект для застройки каждого из потенциальных  участков. Наиболее распространенными  форматами загородного жилья  для постоянного проживания являются в настоящее время коттеджи и  таун-хаусы.

Таун-хаус (англ, townhouse - городской дом) представляет собой своеобразное сочетание городской квартиры и загородного дома. Бережливые европейцы уже в прошлом веке пришли к выводу, что такой вид жилья экономичен при строительстве и подключении коммуникаций, функционален, удобен с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности. В Европе и США, начиная с 60-х гг., наблюдается постоянный рост спроса на таун-хаусы, а для наших ближайших соседей - Финляндии, Польши, Германии, стран Балтии - создание таун-хаусных районов в среде городских конгломератов стало одной из главных тенденций в развитии малоэтажного строительства. Например, в Лондоне причины бурной застройки таун-хаусных районов - дефицит и высокая стоимость земли, а также непомерные затраты на оплату коммунальных услуг.

Обычно это коттедж  в два или три этажа, сблокированный с такими же постройками с двух сторон и имеющий собственный  вход. Фактически таун-хаус - это квартира с отдельным входом, придомовым земельным  участком, гаражом, автономной системой теплоснабжения и централизованными коммуникациями. Земельный участок при таун-хаусах передается в пользование сразу после оформления прав собственности на жилье. В России этот вид жилья практически не развит. Современная история российских таун-хаусов началась в 1995 г., когда в Москве в районе Митино стартовало строительство поселка «Рождествено». Примечательно, что тогда там стоимость квадратного метра доходила до 4000 долл., покупателя в первую очередь манила ультрамодность домов-близнецов. Реально строительство таун-хаусов началось относительно динамично развиваться лишь несколько лет назад.

Основная проблема этого  рынка заключается в том, что  очень состоятельные люди предпочитают покупать собственные дома, тогда  как у представителей среднего класса на таун-хаусы большой площади денег не хватает, и они в основном приобретают обычные квартиры. По мнению риэлторов, в будущем на рынке будет происходить стабильное увеличение спроса на загородные коттеджи и таун-хаусы. Это связано с тем, что горожане со стабильным высоким доходом, составляющие высшую прослойку среднего класса, стремятся помимо квартиры в городе приобрести жилье за городом, при этом таун-хаус зачастую рассматривается покупателями как загородный дом.

В настоящий момент в  России сформировалась собственная  целевая аудитория, интересующаяся таун-хаусами. Как правило, этим видом жилья интересуются представители бизнес-класса, которые покупают таун-хаусы для использования в качестве постоянного жилья. Коттеджи, в свою очередь, чаще приобретаются как второе жилье - вариант загородного дома. Наиболее привлекательными условиями при покупке, как таун-хауса, так и коттеджа, является наличие собственного земельного участка, гаража, охраны территории и отсутствие большого количества соседей. Строительство комплексов таун-хаусов подразумевает наличие достаточных площадей для создания комплексной инфраструктуры объекта, выделения придомовых земельных участков, благоустроенных спортивных и детских площадок, детских садов, предприятий бытового обслуживания и торговли и т. д.

По мнению независимых экспертов, несмотря на оптимистичные заявления риэлторов, таун-хаусы могут стать реальной альтернативой традиционным коттеджам лишь через 5-10 лет. Как отмечают риэлторы, из-за относительно низкой емкости рынка таун-хаусов вследствие высоких цен на нем сейчас идет довольно острая конкурентная борьба. Конкурировать по ценам компаниям довольно сложно, поэтому в основном идет неценовая борьба - за счет выгодно расположенных участков, целенаправленной рекламной кампании, наличия объектов инфраструктуры и комплекса услуг, уровня строительства и других факторов. Во всем мире таун-хаусы прежде всего рассчитаны на представителей среднего класса с умеренными доходами, тогда как стоимость таун-хаусов с учетом площади (в среднем от 250 до 500 м²) колеблется от 250 тыс. до 1,5 млн. долл. США. Как говорят специалисты, покупатель с высоким уровнем дохода в России за эти деньги предпочтет купить собственный загородный дом с большим участком земли и не делить общую стену с соседями. Впрочем, риэлторы утверждают, что таун-хаусы все равно могут быть элитными, и приводят в качестве примера западноевропейские города, где дорогие дома зачастую примыкают друг к другу.

В этой ситуации аналитики  считают, что наибольшей популярностью  в России, скорее всего, будут пользоваться демократичные таун-хаусы. Это могут быть таун-хаусы площадью до 200 м² со стоимостью квадратного метра в пределах 600÷1000 долл. США. В эту сумму, помимо непосредственной стоимости жилья, входит благоустройство прилегающей территории (освещение, мощение пешеходных дорог), проведение коммуникаций и централизованного водоснабжения. Кроме того, по мнению риэлторов, затраты обитателей таун-хаусов относительно невысоки: они распределяются между товариществом собственников жилья, в которое объединены владельцы таун-хаусов. Ежемесячные эксплуатационные расходы на охрану, уборку территории, вывоз бытовых отходов, свет, газ и воду в поселке таун-хаусов составляют в среднем 1 $ за квадратный метр. По нашим исследованиям, с ноября 2004 года по сентябрь 2005 цены на дорогие таун-хаусы выросли на 4%, а на коттеджи - на 15%. Если будет развито ипотечное кредитование, рынок загородной недвижимости эконом-класса получит еще большее развитие, потому что кредитование существенно именно для среднего класса.

Таким образом, таун-хаусы обладают рядом преимуществ:

• Во-первых, отлаженная система современных коммуникаций, тогда как индивидуальные застройщики обычно сталкиваются с серьезными трудностями при подводке технических коммуникаций и водоснабжения для обслуживания домов.
• Во-вторых, на покупку и обслуживание таун-хауса требуется существенно меньше денег, чем на полноценный коттедж.
• Что касается коттеджей, они популярны вследствие наличия собственного земельного участка и отсутствия большого количества соседей.

Следовательно, строительство таун-хаусов наиболее актуально для города, а коттеджи традиционно воспринимаются как формат загородного жилья.

В связи с этим в  целях данного проекта произведено  разграничение:

• в краткосрочной перспективе предполагается реализация пилотного проекта по строительству коттеджного поселка в одном из приоритетных районов Самарской области.
• в долгосрочной перспективе возможна застройка земельных участков в черте г. Самара поселком таун-хаусов, при этом за счет экономии на инфраструктуре, которая уже выстроена, может быть достигнут весьма демократичный уровень цен.

В дальнейшем, по мере реализации пилотного проекта и достижения окупаемости, когда тенденции обоих  рынков получат свое развитие, возможно проектирование и строительство  комбинированных поселков, в которых таун-хаусы будут соседствовать с коттеджами.

Маркетинг:

Как показал анализ конъюнктуры  рынка, застройщики коттеджных поселков, предназначенных для постоянного  проживания, пока предлагают поселки  не ниже бизнес-класса. По информации риэлторов, прирост общего объема предложения за период с мая по октябрь 2004 года составил более 6%, что превышает темп развития в 2003 году. Наиболее популярный «средний» коттедж имеет площадь от 200 до 300 квадратных метров, два-три этажа и расположен на участке среднего размера (15-25 соток). Стоимость коттеджей бизнес-класса варьируется от 250 до 600 тысяч долл. США.

В то же время ниша эконом-класса остается незаполненной. На рынке не задействована ниша эконом-жилья, то есть наблюдается существенный дефицит объектов (коттеджей, домов, таун-хаусов) в ценовой категории 70-150 тысяч долл. США. Именно такие загородные дома интересны для среднего класса, т.к. они будут сопоставимы по стоимости с городскими квартирами в многоэтажных самарских домах, имеющих меньшую площадь. Так как этот социальный слой в настоящее время не наполнен, в перспективе - появление проектов таких поселков. Пока же предложение отсутствует, т.е. нет конкуренции в данном сегменте рынка.

Таким образом, в целях  продвижения построенных объектов загородной недвижимости на рынок в качестве целевой аудитории потребителей выбран средний класс, соответственно, выбран сегмент рынка демократичного жилья стоимостью от 70 - 85 тысяч долл. США.

Для максимально полного  удовлетворения потребностей целевой  аудитории произведен анализ потребительских предпочтений по различным показателям, влияющим на выбор. Приоритеты распределились следующим образом;

• на первом месте по значимости (39% респондентов) оказались площадь коттеджа и размер участка, на котором он будет находиться; понятно, что от этой составляющей напрямую зависит стоимость объекта;
• вторым по значению (24% опрошенных) назван архитектурный стиль и дизайн-проект, которые формируют внешний и внутренний облик дома и в дальнейшем работают на имидж его хозяина;
• третье место (21,5% респондентов) отдали технологиям строительства и конструктивным решениям, от которых в конечном счете зависит долговечность объекта и его инвестиционные характеристики;
• голоса остальных опрошенных распределились между наличием развитой инфраструктуры (6,5%), экологической чистотой и рекреационными характеристиками (5%), транспортной доступностью (4,3%) и др.

Рассмотрим наиболее значимые элементы, влияющие на потребительские  предпочтения, более подробно.

Наибольший интерес  у покупателей вызывают коттеджи площадью от 100 до 350 кв. м, на них приходится до 80% спроса. Выбирая размер будущего коттеджа, покупатели задумываются о размере участка, на котором он будет находиться. Результаты исследования свидетельствуют, что площадь выбираемого дома соотносится с площадью участка в среднем как 1 / 8. То есть при размере коттеджа до 100 кв. м наиболее предпочтительным является участок до 10 соток. При размере коттеджа 201-300 кв. м покупатели в основном выбирают участки размером 16—20 соток. Владельцы больших коттеджей, площадью более 600 кв. м, отдают предпочтение участкам площадью от 51 сотки до 1 га.

Далее, на принятие решения  о покупке загородного дома влияет архитектурный стиль, в котором  он выстроен, дизайн ландшафта и  соответствие его вкусам потребителя. Самым популярным и востребованным архитектурным стилем стал «классический». Ему отдают предпочтения 36,7% покупателей загородных домов. Сегодня классическим можно назвать стиль дома, у которого есть колонны, прослеживается ось симметрии и видны четкие линии построения формы. Сюда же включается «неоклассицизм».

Коттеджи в американо-канадском  стиле, как правило, невысокие, почти  всегда отделаны сайдингом или другими  искусственными материалами. Такие  дома типичны для пригородных  районов в Америке и Канаде. В России эти дома пользуются популярностью у 16,9% покупателей.

Очень похожими на американо-канадские  коттеджи выглядят дома в северноевропейском архитектурном стиле. Как правило, это небольшие двухэтажные дома, но с отделкой из натуральных материалов - камень, дерево. Строительство такого коттеджа обходится дороже. В домах северноевропейского стиля сегодня предпочитает жить примерно 15,3% владельцев загородной недвижимости. К этой же категории отнесены дома в скандинавском и баварском стиле.

Немного уступает по популярности стиль «модерн» - 12,7%. Основными чертами  модерна можно назвать - отсутствие прямых линий, гармония форм, простота конструкции. Фасады зданий модерна  обладают в большинстве случаев  динамичностью и текучестью форм.

Все большую популярность завоевывает на рынке загородной недвижимости стиль «шале». Сегодня уже 5,3% представителей среднего класса выбирают дома в этом архитектурном стиле. Зародившийся в Альпах, он имеет свою отличительную особенность - пологая крыша, доминирующая над всем объемом дома. В классическом «шале» первый этаж должен быть построен из камня, а второй из дерева, но на российском рынке дома чаще строят полностью из оцилиндрованного бруса. Архитектурное решение «шале» сочетает в себе согласие и близость с природой, а также чуждую вычурности, естественную форму домов, имитирующих своего рода «деревенский уголок» с его уютом и гармоничностью. Тем более что бум строительства домов с различными внешними изысками, а иногда и странностями уже миновал. Сейчас для покупателей наиболее важны не внешний лоск и оригинальность строения, а комфорт и эффективное использование площадей.