Строительства коттеджного поселка эконом-класса в Самарской области

Кроме высокой теплоизоляционной  способности преимуществом ячеистого  бетона в смысле экономии энергии является его массивность. Здания из ячеистого бетона накапливают в своих конструкциях значительное количество тепла, которое постепенно переходит во внутренние помещения, в результате чего исключаются резкие внутри температурные колебания. В условиях холодного климата это способствует повышению рабочего комфорта и экономит энергию на отопление. В теплых климатических условиях массивные конструкции препятствуют проникновению тепла во внутренние помещения, так как сами поглощают его. Даже если солнечные лучи накаляют крышу, внутренняя температура здания достигает своих максимальных значений только спустя семь-восемь часов, но и тогда воздух не нагревается до значений, типичных для строений из других традиционных материалов.

Для создания здорового климата в помещениях, наряду с теплоаккумуляционной и теплоизоляционной способностью, особенно важное значение имеют диффузионные свойства строительного материала. Ячеистый бетон открыт для диффузии и за счет поглощения и отдачи влаги поддерживает влажность воздуха внутри помещения постоянной.

Ячеистый бетон обладает относительно высокой морозостойкостью. Он обладает высокой способностью к  поглощению звука. У зданий из ячеистого  бетона обычно обеспечиваются действующие  требования по звукоизоляции без каких-либо дополнительных конструктивных решений.

Ячеистый бетон является экологически чистым строительным материалом, что особенно важно в настоящее  время в связи с ужесточением требований к «экологичности» применяемых  строительных материалов. Согласно исследованиям, проведенным в Германии институтом лучевой гигиены Федерального Управления по здравоохранению, уровень радиоактивности ячеистого бетона значительно ниже допустимых пределов. Кроме того, ячеистый бетон не выделяет токсичных веществ или вредных газов. По данным Минздрава СССР коэффициент экологичности, например, для стен из дерева равен 1.0; автоклавного ячеистого бетона - 2.0; керамического кирпича - 10 и керамзитобетона 20. Кроме того, в отличие от дерева, пенобетон не гниет, не боится плесени, не подвержен воздействию насекомых и грызунов.

Блоки из ячеистого бетона являются, бесспорно, самым простым  решением кладки стен малогабаритных зданий: жилых домов, сельскохозяйственных строений и небольших построек промышленного  и складского назначения. Использование блоков не накладывает никаких ограничений на планировку здания, его форму или высоту - из блоков может быть построено здание практического любого типа.

При ведении строительства  с применением блоков из ячеистого  бетона на рабочей площадке не требуется специального подъемного оборудования: самый крупный блок весит 30 кг, так что обращение с ним, даже силами одного человека, не представляет труда. Блоки укладываются внахлест, наподобие кирпичной кладки и связываются традиционными строительными растворами или же специальными «тонкослойными» клеями для блоков. Толщина слоя клея или «тонкослойного» раствора составляет всего 2-3 мм; в таком шве, естественно, не образуется мостиков холода.

При возведении домов  из ячеистого бетона в целом достигается большой экономический эффект за счет того, что материал дешев и монтаж изделий из него достаточно прост.

Участников  в проекте строительства коттеджного  поселка бывает очень много, все  они являются соинвесторами, каждый вносит свой посильный вклад в  общий проект:

1. Собственник участка.
2. Инвестор (один или несколько).
3. Генпроектировщик, осществляющий проектирование коттеджного поселка.
4. Генподрядчик, осуществляющий строительство коттеджного поселка.
5. Управляющая компания, осуществляющая технический надзор и продажу участков.

Конечно, какие-то функции могут быть совмещены: например, собственник и управляющая компания или гензастройщик и инвестор вполне могут быть в одном лице. Но так или иначе для осуществления  любого затратного проекта потребуется  несколько партнеров, каждый из которых будет выполнять свою функцию.

У инициатора проекта  уже есть подходящий участок земли (40 га), в начале реализации проекта  он будет выкуплен в собственность, а затем можно на нем легко  развернуть строительство коттеджного  послелка.

Следующий пункт – это проектирование коттеджного поселка. Оно проводится в несколько этапов:

1) Разработка  генплана, эскизов.

2) Утверждение  и согласование, получение разрешения  на строительство коттеджного  поселка.

3) Разработка  концепции, эскизов типовых домиков.

4) Получение  исходно-разрешительной документации.

5) Рабочее проектирование  коттеджного поселка.

6) Согласование.

Первый этап проектирования коттеджного поселка  – разработка генплана территории. Стоит этот этап в зависимости  от общей площади участка от 8000 до 20 000 долл. США и включает в себя следующие работы:

• Проект застройки: генплан с разбивкой на жилые участки, земли общего пользования, включающие в себя межучасточные проезды, дом охраны, технические зоны – ВЗУ, очистные сооружения, ТП, ГРП, баланс территорий, транспортная схема.
• Эскизный проект типового жилого дома: планы, фасады, видовая картинка.

Для осуществления  проекта необходимы следующие исходные данные и материалы:

• Задание на проектирование с указанием предполагаемых технических условий.
• Ситуационный план.
• Топографическая съемка в электронном виде.

После того, как  проект выполнен и согласован, начинается этап строительства коттеджного  поселка. Есть несколько вариантов: продавать землю под строительство, продавать участки с подрядом, продавать участки с домами без отделки, продавать участки с домами «под ключ». Второй и третий варианты наиболее распространены. Для строительства коттеджных поселков инвесторы выбирают, как правило, гензастройщиков-партнеров, которые могут либо вложить собственные средства в строительство, либо построить по себестоимости. Прибыль от продажи участков делится потом между партнерами соответственно вложенным средствам.

На основании  вышеизложенного можно сделать  следующие выводы:

• наиболее эффективно по технологическим характеристикам строительство коттеджного поселка в рамках данного проекта и использованием блоков из ячеистого бетона.
• продавать коттеджи планируется  под чистовую отделку с земельными участками.

Для оценки финансовой целесообразности такого выбора были произведены расчеты себестоимости строительства для трех конструктивных решений:

• с использованием ячеистого бетона;
• с использованием керамического кирпича;
• с использованием дерева (стеновой материал).

Для расчетов были использованы среднерыночные расценки  на проектные и строительные работы.

Среднерыночные  расценки, необходимые для расчета  себестоимости строительства коттеджного  поселка приведены в Приложении.

Себестоимость строительства  коттеджа (общей площадью 150 кв. м), долл. США

Наименование  работ	Ячеистый бетон	Кирпич керамический	Деревянный  сруб
Затраты заказчика по предпроектным работам	1 800,00	1 800,00	1 800,00
Внутриплощадочные инженерные сети	5 850,00	5 850,00	5 850,00
Фундамент, каркас и кровля	11 250,00	18 810,00	14 610,00
Внутренняя отделка	10 800,00	14 040,00	12 240,00
Внешняя отделка	9 000,00	11 700,00	10 200,00
Двери и окна	2 250,00	2 250,00	2 250,00
Кухонное и сантехническое оборудование	2 250,00	2 250,00	2 250,00
Благоустройство территории	1 800,00	1 800,00	1 800,00
ИТОГО	45 000,00	58 500,00	51 000,00
Себестоимость в расчете 1 кв. м	300,00	390,00	340,00

 

 

 

5. Производственный план

1. Программа строительства и реализации коттеджей

К реализации будет представлено 300 коттеджей. Коттеджи будут строиться  поточным методом, их строительство и реализация будет осуществляться равномерно по 50 коттеджей с приусадебными участками по 12 соток в квартал, начиная с третьего квартала реализации проекта. Земли общего пользования будут реализовываться в восьмом квартале, так как к этому времени в коттеджном поселке планируется завершить создание товарищество собственников жилья или управляющей компании. Планируется завершить строительство и реализацию коттеджей за 8 кварталов с момента начала реализации проекта. В течение первых двух кварталов реализации проекта будет оформляться земля в собственность (40 га – 800 000 долл. США), разрабатываться проектно-сметная документация. Цена продажи одного коттеджа составит 75 000 долл. США. Цена продажи приусадебного участка 12 соток составит 9 600 долл. США, земли общего пользования будут реализовываться с 5% скидкой.

Планируемый график строительства и продаж представлен  в таблице:

 

Наименование	1 год				2 год
	1кв.	2кв.	3кв.	4кв.	5кв.	6кв.	7кв.	8кв.
Коттедж	0	0	50	50	50	50	50	50
Приусадебный  земельный участок (12 соток)	0	0	50	50	50	50	50	50
Земли общего пользования (400 соток)	0	0	0	0	0	0	0	1

 

В итоговом виде программа строительства  и реализации коттеджей представлена в таблице:

 

 

№ п/п	Наименование  показателей	Ед. изм.	1 год				2 год				…
			1кв.	2кв.	3кв.	4кв.	5кв.	6кв.	7кв.	8кв.	9кв.	10кв.	40кв.
1.1	Объем реализации коттеджей	$	0,00	0,00	3 750 000,00	3 750 000,00	3 750 000,00	3 750 000,00	3 750 000,00	3 750 000,00	0,00	…	0,00
1.2	Объем реализации земельных  участков	$	0,00	0,00	480 000,00	480 000,00	480 000,00	480 000,00	480 000,00	784 000,00	0,00	…	0,00
2	Общая выручка  от реализации всех видов продукции  по проекту	$	0,00	0,00	4 230 000,00	4 230 000,00	4 230 000,00	4 230 000,00	4 230 000,00	4 534 000,00	0,00	…	0,00
2.1	В том числе НДС	$	0,00	0,00	645 254,24	645 254,24	645 254,24	645 254,24	645 254,24	691 627,12	0,00	…	0,00
2.2	Выручка без НДС	$	0,00	0,00	3 584 745,76	3 584 745,76	3 584 745,76	3 584 745,76	3 584 745,76	3 842 372,88	0,00	…	0,00

 

 

2. Численность работающих, затраты на оплату труда

Организационные решения по реализации данного инвестиционного проекта  планируется осуществить в рамках нового подразделения (управляющая  компания), созданного на ООО «Инициатор», кроме того, будет задействована  часть административно-управленческого  аппарата ООО «Инициатор» с целью ведения всего спектра работ по строительству и реализации коттеджей. Численность работающих в управляющей компании планируется в размере 7 человек. Штатное расписание работников управляющей компании приведено в таблице.

№	Должность	Кол-во работников	Оклад, руб.	Зарплата всех работников в месяц, руб.	Зарплата в  год всех работников, руб.
1	Директор	1	60 000,00	60 000,00	720 000,00
2	Заместитель директора	1	55 000,00	55 000,00	660 000,00
3	Главный бухгалтер	1	45 000,00	45 000,00	540 000,00
4	Инженер-строитель	2	45 000,00	90 000,00	1 080 000,00
5	Юрист	1	55 000,00	55 000,00	660 000,00
6	Менеджер по продажам	1	55 000,00	55 000,00	660 000,00
	Итого:	7		360 000,00	4 320 000,00

 

На основании организационно-штатной  структуры были произведены расчеты затрат на оплату труда.

Результаты расчетов приведены  в таблице.

 

 

ЧИСЛЕННОСТЬ РАБОТНИКОВ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ, ЗАТРАТЫ НА ОПЛАТУ ТРУДА
													$
№ п/п	Показатели	Ед. изм.	1кв.	2кв.	3кв.	4кв.	5кв.	6кв.	7кв.	8кв.	9кв.	…	40 кв.
1	Численность работающих по проекту, всего	чел.	7	7	7	7	7	7	7	7	0	…	0
	в том числе:											…
	1. Производственные рабочие, непосредственно  занятые производством продукции	чел.	5	5	5	5	5	5	5	5	0	…	0
	2. Рабочие, служащие и ИТР,  не занятые непосредственно производством  продукции	чел.	1	1	1	1	1	1	1	1	0	…	0
	3. Сотрудники аппарата управления	чел.	1	1	1	1	1	1	1	1	0	…	0
2	Затраты на оплату труда  и отчисления на социальные нужды											…
	1. Затраты на оплату труда  производственных рабочих, непосредственно  занятых производством продукции  в том числе:	$	30 304,71	30 304,71	30 304,71	30 304,71	30 304,71	30 304,71	30 304,71	30 304,71	0,00	…	0,00
	заработная плата	$	26 516,19	26 516,19	26 516,19	26 516,19	26 516,19	26 516,19	26 516,19	26 516,19	0,00	…	0,00
	отчисления на социальные нужды	$	3 788,52	3 788,52	3 788,52	3 788,52	3 788,52	3 788,52	3 788,52	3 788,52	0,00	…	0,00
	2. Затраты на оплату труда   рабочих, служащих и ИТР непосредственно  не занятых производством продукции  в том числе:	$	5 587,46	5 587,46	5 587,46	5 587,46	5 587,46	5 587,46	5 587,46	5 587,46	0,00	…	0,00
	заработная плата	$	4 679,33	4 679,33	4 679,33	4 679,33	4 679,33	4 679,33	4 679,33	4 679,33	0,00	…	0,00
	отчисления на социальные нужды	$	908,14	908,14	908,14	908,14	908,14	908,14	908,14	908,14	0,00	…	0,00
	3. Затраты на оплату труда  сотрудников аппарата управления  в том числе:	$	7 251,22	7 251,22	7 251,22	7 251,22	7 251,22	7 251,22	7 251,22	7 251,22	0,00	…	0,00
	заработная плата	$	6 239,10	6 239,10	6 239,10	6 239,10	6 239,10	6 239,10	6 239,10	6 239,10	0,00	…	0,00
	отчисления на социальные нужды	$	1 012,12	1 012,12	1 012,12	1 012,12	1 012,12	1 012,12	1 012,12	1 012,12	0,00	…	0,00
3	Всего затрат на оплату труда по проекту	$	43 143,40	43 143,39	43 143,39	43 143,39	43 143,39	43 143,39	43 143,39	43 143,39	0,00	…	0,00
	в том числе:	$										…
3.1.	заработная плата	$	37 434,62	37 434,62	37 434,62	37 434,62	37 434,62	37 434,62	37 434,62	37 434,62	0,00	…	0,00
3.2.	отчисления на социальные нужды	$	5 708,78	5 708,77	5 708,77	5 708,77	5 708,77	5 708,77	5 708,77	5 708,77	0,00	…	0,00