Zagadnienia definicje związane z nieruchomością

Funkcja dochodowa oznacza, że nieruchomość przynosi dochód właścicielowi. Dzięki funkcjonalności, nieruchomość może być wynajmowana osobie czy innemu podmiotowe, które w zamian za możliwość korzystania z niej, wnoszą określoną opłatę na rzecz jej właściciela, co oznacza, że nieruchomość przynosi zysk swojemu właścicielowi. A. Doliwa w prawie rzeczowym stwierdziła: „ pożytki uzyskiwane są z pewnego przedmiotu prawa lub pewnego prawa podmiotowego, w granicach normalnej, prawidłowej gospodarki, bez natychmiastowego zniszczenia lub utraty źródła tej korzyści”35. Więc można wyróżnić pożytki rzeczy: naturalne ( płody rolne) , cywilne ( dochody wyrażane są w pieniądzu), pożytki prawa cywilnego ( z art. 54) „ są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno- gospodarczym przeznaczeniem”.

Funkcja zastawu. Dzięki swojej trwałej lokalizacji w terenie, nieruchomość jest bardzo dobrym i tradycyjnym zabezpieczeniem pożyczek i kredytów36. Dysponowanie nieruchomości, jest to dysponowaniem środkiem obrotu, dzięki któremu można odzyskać gotówkę. W księdze wieczystej w dziale IV zapisane są obciążenia hipotetyczne nieruchomości, w wyniku ewentualny nabywca nieruchomości ma pełną świadomość, że ciąży na niej dług, co pozwala mu podjąć świadomą decyzje o konieczności wcześniejszej spłaty zadłużenia przez dotychczasowego właściciela37.

Funkcja lokacyjna (tezauryzacyjna). W związku z wieloletnią tendencją wzrostu ceny na nieruchomość, często jest ona omawiana, jako sposób lokowania środków finansowych. Lokata taka, jest bezpieczna i wyjątkowe pożądana w okresie wzmacniania się zjawisk inflacyjnych w gospodarce, a tym czasem atrakcyjność jej rośnie, jeżeli równocześnie powoduje stały dochód właścicielowi. Z rozwojem nowoczesnych metod zarządzania, rośnie znaczenie funkcji lokacyjnej, w szczególności wśród podmiotów gospodarczych dysponujące duże zasoby środków pieniężnych, w celu osiągnięcia bieżących dochodów oraz utrzymania wysokiej wartości nieruchomości38.

Funkcja fiskalna. Nieruchomość przedstawia majątek osób prawnych 
i fizycznych. We wszystkich państwach wykorzystywane są jako podstawa naliczania podatku majątkowego, który jest przeznaczony na przychody samorządów lokalnych. Podatek jest specyficznym świadczeniem, które wpłaca się na rzecz państwa  przez zobowiązanego  płatnika. Świadczenie to spełnia trzech głównych wymagań, to: przymusowość, bezzwrotność, nieodpłatność.  

Podatek ten ma różne nazwy i formy, ale głównie bazuje się na wielkości majątku, którego fizycznym i podstawowym elementem jest nieruchomość.

W Polsce podatek od nieruchomości jest wyznaczany od  rodzaju i wielkości nieruchomości. Stawki podatku określone są w odniesieniu 1 metra kwadratowego jej powierzchni uzależnionej od jej rodzaju. W zależności od rodzaju nieruchomości stawka podatkowa dla każdego będzie inna. Najniższa stawka będzie dotyczyć się powierzchni mieszkalnych domów i mieszkań. Natomiast najwyższa stawka podatkowa jest nakładana na garaże na tych nieruchomościach Jeden metr kwadratowy powierzchni przemnożona przez faktyczną wielkość nieruchomości wyznacza wymiar podatku. Podatek od nieruchomości w Polsce jest dochodem własnym gminy, która ustala rozmiar podatku. Chociaż władza lokalna ma swobodę w tym zakresie, jednak ustawodawca ograniczył stawką maksymalną, którą nie można przekroczyć gminie39.

Funkcja techniczna to zdolność nieruchomości do fizycznego (technicznego) spełniania swoich zadań. Nieruchomość niezabudowana ma najprostsze funkcje techniczne - można ją użytkować w zakresie posiadanego gruntu. Nieruchomość zabudowana zwiększa swoje techniczne znaczenie w zależności od tego, czym jest40.

Funkcja spekulacyjna Zakup nieruchomości często ma charakter spekulacyjny. Musi być ono prowadzone wiedzą spekulanta na temat oczekiwanego wzrostu wartości użytkowej nieruchomości, a także i ceny. Przy dobrym rozpoznaniu runku, spekulacja w nieruchomości jest mniej ryzykowna niż w innych dziedzinach, natomiast taka operacja ma dłuższy okres trwania i potrzebuje więcej środków finansowych41.

Funkcja społeczna. Nieruchomości publiczne i prywatne pełnią funkcje społeczne. Nieruchomości prywatne zaspokajając potrzeby określonych osób  na powierzchnię zabudowaną, np. mieszkaniową, w swojej masie zaspokajają też popyt globalny. Nieruchomości publiczne, np. parki, szpitale, baseny, lotniska, autostrady, z założenia mają służyć całemu społeczeństwu42.

 

W potocznym rozumieniu rynek oznacza miejsce spotkań sprzedawców i nabywców, na którym dokonuje się transakcji zakupu i sprzedaży danego towaru.43 W ekonomicznym pojęciu za rynek uważa się ogół stosunków wymiennych między sprzedającymi, oferującymi do sprzedaży towary i usługi po określonej cenie i reprezentującymi podaż, a kupującymi, zgłaszającymi zapotrzebowanie na te towary i usługi znajdujące pokrycie w funduszach nabywczych i reprezentującymi popyt.44

S. Mynarski uważa, że najogólniejsze jest cybernetyczne określenie rynku, które przedstawia rynek jako celowo określony zbiór elementów i relacji zachodzących między nimi w wyniku czego zachodzą procesy sterowania.45 O rynku można mówić, gdy nabywcy odczuwają potrzebę zakupu towarów lub usług oraz mają swobodę i możliwość dokonania zakupu, a sprzedawcy dysponują odpowiednimi produktami lub usługami i są gotowi je sprzedać. Ujawnienie przez sprzedawców albo nabywców zamiaru sprzedaży, bądź kupna oraz przepływ informacji na ten temat tworzy wzajemne powiązania, które skupiają się na wymianie.

Zdaniem W. Wrzosek rynek to ogół stosunków zachodzących pomiędzy podmiotami uczestniczącymi w procesach wymiany.46 Można uznać, że rynek istnieje, gdy wystąpią stosunki wymiany sprzedający-kupujący, ale nie jest warunkiem koniecznym by ich efektem był akt kupna-sprzedaży.47

Natomiast J. Dietl uważa, że rynek to stosunki wymienne, znajdujące wyraz w transakcjach kupna-sprzedaży między dostawcami i odbiorcami, których decyzje kształtują podaż, popyt i ich wzajemne relacje.48 Rynek postrzegany, jako część ogółu relacji między podmiotami, które są realizowane w określony sposób  można uznać za podsystem lub strukturę rynku jako kategorii ekonomicznej.

Według Ph. Kotlera rynek składa się ze wszystkich potencjalnych klientów, mających określoną potrzebę lub pragnienie, którzy w celu ich zaspokojenia są gotowi i są w stanie dokonać wymiany; jednocześnie Ph. Kotler zwraca uwagę na więzi pomiędzy zbiorem sprzedających, a kupujących w ramach rynku. 49 Warto zauważyć tu iż w rozumieniu potocznym rynkowi często jest przypisywane znaczenie rynku, jako zbioru potencjalnych klientów danej firmy lub grupy.

Podobne podejście prezentują R. Głowacki, J. Kramer, L. Żabiński według których rynek to ogół poziomych powiązań ekonomicznych między jednostkami gospodarczymi i konsumentami.50

Rozdział II: Specyfika nieruchomości jako obiektu inwestycyjnego

2.1 Rynek nieruchomości i jego specyfika   

Rynek ma wiele znaczeń. Rozpatrywany jest jako kategoria techniczna (historyczna), przestrzenna, ekonomiczna i cybernetyczna. Jako kategoria techniczna, rynek oznacza miejsce, na którym nabywcy i sprzedający spotykają się osobiście i chcą dokonać wymiany. Miejscem negocjowania wymiany były pierwotnie centralne miejsca miast i wsi. Rynek był synonimem słów „targ" lub „targowisko".

Jako kategoria przestrzenna (geograficzna), rynek obejmuje obszar o zbliżonych warunkach dokonywania zakupu i sprzedaży. Zasięg rynku zależy od cech towaru, częstotliwości zakupu, organizacji zaopatrzenia itp.

Współcześnie ten termin jest kategorią ekonomiczną i oznacza ogół stosunków wymiennych między sprzedającymi, reprezentującymi podaż, a kupującymi, zgłaszającymi zapotrzebowanie na towary i usługi, znajdujące potwierdzenie w sile nabywczej. Nazwą miejsca, gdzie pierwotnie odbywały się transakcje kupna-sprzedaży, określono całość transakcji, bez względu, gdzie one się odbywają. Rynek wyszedł nie tylko poza targowisko, ale i poza miasto i jest synonimem mechanizmu rynkowego; jest to prawo wzajemnego oddziaływania na siebie takich elementów rynku, jak: popyt, podaż i cena, celem osiągnięcia stanu równowagi51.

Rynek jest tworzony poprzez stosunki sprzedawcy-nabywcy, sprzedawcy-sprzedawcy i nabywcy-nabywcy.52

Zgodnie z powyższymi teoriami rynku można wyróżnić rynki formalne i nieformalne. Formalne, czyli instytucje organizujące obrót towarami w wyznaczonym czasie, miejscu według określonych reguł. Przykładem rynków formalnych są: jarmarki, targi, giełdy, aukcje czy przetargi. Rynki, które pozbawione są instytucji organizujących obrót to właśnie rynki nieformalne.53

Rynek w ujęciu technicznym jest to miejsce zawierania transakcji z fizycznym obcowaniem zainteresowanych stron i towarów, w ujęciu lokalnym, przestrzennym jest to obszar o zbliżonych podobnych warunkach realizacji aktów kupna- sprzedaży.54 Zasięg zależy od skali i sposobu organizowania zaopatrzenia, charakteru towaru i jego cech oraz częstotliwości realizowania transakcji.

Rynek nieruchomości  jest to ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości oraz są zawierane umowy, które stwarzają wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami. Rynek ten jest rynkiem nieformalnym, tzn. nie ma stałej siedziby i statusu. Na rynku nieruchomości działa wiele podmiotów gospodarczych. Do najważniejszych należą: inwestorzy, kredytodawcy, przedsiębiorcy, maklerzy oraz obsługa techniczna rynku.

Rynki nieruchomości to rynki, których definicja ulega niewielkim zmianom. Najczęściej spotykane definicje rynku nieruchomości to:55

1.      działalność gospodarcza w wyniku, której dochodzi do wymiany towarów;

2.      umowa, dzięki której kupujący i sprzedający spotykają się, by ustalić cenę, za którą dojdzie do wymiany danej własności;

3.      działania i interakcje między ludźmi, zajmującymi się kupnem, sprzedażą, wymianą, użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości;

4.      ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i są  zawierane umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z  władaniem nieruchomości.

Dla lokalnej polityki gruntami i gospodarki mieszkaniowej punktami zwrotnymi są uregulowania zawarte w poniższych ustawach:

1. ustawa a samorządzie terytorialnym56, przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych 57;

2. ustawa a gospodarce nieruchomościami (obowiązuje od 1 stycznia 1998r. zastępuje dotychczas obowiązującą ustawą, wielokrotnie nowelizowaną gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z dnia 29 kwietnia 1985r Dz.U. z 1991r. Nr 30, tekst jednolity z późn. zmianami);

3. ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych 58;

4. ustawa o własności lokali 59;

5. ustawa o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z dnia 29 września 1990r.60

Rozstrzygnięcia wprowadzane wyżej wymienionymi aktami dotyczą w szczególności kwestii związanych z:

a) tworzeniem mienia komunalnego i zadaniami jakie mają realizować gminy w tym:

dotyczących gospodarki mieszkaniowej i gruntami;

b) zasadami gospodarowania nieruchomościami komunalnymi, w tym: dotyczących obrotu i zasad ustalania cen na poszczególne rodzaje nieruchomości;

c) zasadami najmu lokali mieszkalnych oraz zasadami kształtowania opat czynszowych oraz dopłat do czynszu za lokale mieszkalne;

d) z przywróceniem prawa własności nieruchomości  i korzyści płynących z tej własności, w tym ze zniesieniem ograniczeń (przedmiotowych i podmiotowych) wyodrębniania  nieruchomości  lokalowych,  sposobów  ustanawiania  odrębnej własności lokali, praw i obowiązków właścicieli oraz regulacją sprawowania zarządu nieruchomością.

Według ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie terytorialnym, mienie komunalne obejmuje "własność oraz inne prawa majątkowe należące do gmin i ich związków oraz mienie innych komunalnych osób prawnych". Zatem gmina jest jednym z podmiotów mienia komunalnego. Podstawowymi składnikami mienia komunalnego są obiekty funkcjonujące w sferze infrastruktury społecznej i gospodarczej (budynki, budowle) grunty oraz wyposażenie przedsiębiorstw gospodarki komunalnej i mieszkaniowej w pozostałe środki trwałe.

Za rynek w ujęciu cybernetycznym uznaje się „(...) celowo określony zbiór elementów i relacji zachodzących między nimi, w wyniku czego zachodzą procesy sterowania. W tak sformułowanym obiekcie badań występują elementy podmiotowe, którymi są sprzedający i kupujący, oraz elementy przedmiotowe, którymi są towary i środki płatnicze. Między tymi elementami zachodzą określone relacje, które przyjmują formę stosunków umownych, negocjacji, ofert, zamówień, oddziaływań reklamowych itp. W wyniku tych relacji i uporządkowania (zorganizowania) następują procesy sterowania przepływem dóbr i funduszy, stosownie do zapotrzebowania na określone środki"61.

Niezależnie od przedstawionych ujęć, teoria rynku wyróżnia rynki formalne i nieformalne. Rynki formalne to instytucje organizujące obrót towarami w wyznaczonych miejscach i czasie, według określonych reguł. Przykładem rynków formalnych są: jarmarki, targi i giełdy, aukcje czy przetargi. Rynki pozbawione instytucji organizujących obrót to rynki nieformalne.

 

Przenosząc niniejsze rozważania na obszar nieruchomości, trzeba stwierdzić, że rynek nieruchomości posiada szereg definicji62. Prześledźmy kilka z nich. A zatem rynek to:

    działania i interakcje między ludźmi, zajmującymi się kupnem, sprzedażą, wymianą, użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości,

1. działalność gospodarcza, w wyniku której dochodzi do wymiany towarów,
2. abstrakcyjny termin, obejmujący wszystkie transakcje nieruchomościami w całym kraju,
3. umowa, dzięki której kupujący i sprzedający spotykają się, by ustalić cenę, za którą dojdzie do wymiany danej własności,
4. zbiór mechanizmów, za pomocą których przekazywane są prawa i udziały w nieruchomościach, ustalane są ceny oraz przemieszczane są różne sposoby użytkowania gruntów,
5. forum do kupowania i sprzedawania, to środek do zetknięcia nabywcy i sprzedawcy,
6. zestaw układów, w których nabywcy i sprzedawcy spotykają się poprzez mechanizm cenowy; to wzajemne oddziaływanie osób, które wymieniają prawa własności nieruchomości na inne aktywa (pieniądze).

Najbardziej pełną definicją wydaje się stwierdzenie, że rynek nieruchomości to ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i są zawierane umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami.

Powyższa definicja rynku wykazuje, że jest on wewnętrznie niejednolity, że można w jego ramach wyróżnić63:

1. rynek lokat, w którym odbywa się transfer praw do nieruchomości,
2. rynek najmu, na którym zawierane są umowy, określające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami.

Przedstawiona tu definicja rynku nieruchomości reprezentuje ujęcie tradycyjne. Niektórzy autorzy posługują się szerszą definicją, wyróżniając sektor nieruchomości, który obejmuje rynek nieruchomości (rynek lokat i rynek najmu) i rynek budowlany. Rynki te są ściśle ze sobą powiązane. Na rynku nieruchomości wyznaczana jest dochodowość nieruchomości i wartość inwestycyjna, która z kolei wyznacza wartość działki i opłacalność działań na rynku budowlanym. Klasyfikację sektora nieruchomości przedstawia rysunku poniżej.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rysunek 1. Sektor nieruchomości i jego klasyfikacja

 

Źródło: E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomości a rynek, PWN, Warszawa 2000, s.  31

Rynek nieruchomości nie ma stałej siedziby i statutu, jak np. giełda, jest więc rynkiem nieformalnym. Wniosku tego nie przekreślają inicjatywy dotyczące organizacji, np. targów nieruchomości czy przetargów. Przykładowo, we wrześniu 1993 r. w Hongkongu zorganizowano Międzynarodowe Targi Nieruchomości, których celem było zainteresowanie inwestorów z Europy, USA i Australii rynkiem nieruchomości w Azji Południowo-Wschodniej. Jednocześnie takie kraje, jak Chiny, Indonezja, Filipiny, Korca Płd., Nowa Zelandia i Singapur wykazują duże zainteresowanie resztą świata.  Innym przykładem targów są coroczne Międzynarodowe Targi Nieruchomości, organizowane w Cannes. Oprócz targów, odbywają się lokalne giełdy. Przykładem takiej giełdy jest giełda warszawska. Jednak sporadyczność wymienionych form rynku, ich promocyjny charakter, niewielka liczba zawartych transakcji poprzez te formy, powodują, że rynek nieruchomości jest traktowany jako nieformalny64.

W warunkach kryzysów, gdy liczba transakcji i ceny, a więc i wartość rynkowa (wartość kapitałowa) nieruchomości spada, pojawiają się głosy, czy w ogóle istnieje rynek nieruchomości. Pomijając te wątpliwości, które nie mają podstaw, zwróćmy uwagę, że jest to rynek szczególny, rynek, na którym towarem nie jest sama nieruchomość. Fizyczna cecha nieruchomości — stałość w miejscu powoduje, że towarem na tym rynku są prawa do nieruchomości. Przedmiotem obrotu rynkowego staje się np. prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, prawo najmu czy prawo dzierżawy.

Gospodarka rynkowa jest systemem połączonych rynków, których wspólną cechą jest występowanie trzech elementów: popytu, podaży i ceny.

Klasyfikacja rynków jest trudna. W literaturze przedmiotu klasyfikacja jest dokonywana na podstawie umownych kryteriów. Do najczęściej stosowanych należą65:

1. kryterium przedmiotu wymiany,
2. kryterium podmiotów rynku,
3. kryterium przestrzenne.

Na potrzeby niniejszych rozważań, których celem jest określenie miejsca rynku nieruchomości, istotne pozostaje kryterium przedmiotu wymiany. Przyjmując to kryterium, można wyróżnić rynek produktów, usług, pracy i kapitału pieniężnego. Każdy z rynków można dalej dezagregować. W ramach rynku produktów wyróżnia się rynek produktów inwestycyjnych i konsumpcyjnych. W ramach rynku kapitału pieniężnego, który może być odpowiednikiem często analizowanego w literaturze rynku finansowego, można wyróżnić rynek pieniężny i kapitałowy.

Wyróżnienie obu rynków, tj, rynku pieniężnego i kapitałowego, występuje przy zastosowaniu dwóch kryteriów66:

1. kryterium czasu dysponowania środkami przez podmiot finansujący własną działalność,
2. kryterium celu, na który podmiot decyduje się przeznaczyć uzyskane środki.

Zgodnie z kryterium czasu, na rynku pieniężnym obrotowi podlega pieniądz o żywotności do jednego roku (weksle, czeki), na rynku kapitałowym powyżej jednego roku (obligacje, akcje).

Przyjmując kryterium celu, rynek kapitałowy jest miejscem przeznaczenia uzyskanych środków finansowych na inwestycje rozszerzające możliwości rozwojowe jednostek.

Wyróżnienie rynku pieniężnego i kapitałowego ma charakter umowny, nie istnieje bowiem żadna wyraźna Unia, oddzielająca rodzaj instrumentów, jakimi posługuje się każdy z nich67.

Przedstawione uszeregowanie pozwala zdefiniować miejsce rynku nieruchomości. W ramach rynku produktów, rynek nieruchomości jest przede wszystkim elementem rynku produktów inwestycyjnych, cecha nieruchomości bowiem, którą jest trwałość, powoduje, że prawa do nieruchomości są długoterminowe, stając się majątkiem inwestycyjnym. Z wymienionych względów rynek nieruchomości można uznać za część szerszego rynku inwestycyjnego68.

Uwzględniając dezagregację rynku finansowego, rynek nieruchomości jest częścią rynku kapitałowego. Tu dokonuje się bowiem długoterminowych lokat inwestycyjnych69.

Rynek nieruchomości to nie tylko rynek lokat, to również rynek najmu powierzchni. Oznacza to, że tylko część rynku nieruchomości, związana z przepływem kapitału dla zaspokojenia potrzeb w zakresie nieruchomości, stanowi element rynku kapitałowego.

 

Rysunek 2. Miejsce rynku nieruchomości

Źródło: E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomości a rynek, PWN, Warszawa 2000, s.  34

 

2.2 Pojęcie inwestycji w doktrynie ekonomicznej

Termin inwestycja ma szczególne znaczenie w gospodarce rynkowej. W gospodarce tej inwestycje są traktowane nie tylko jako najważniejszy sposób powiększania majątku właścicieli, lecz także jako podstawowy czynnik rozwoju gospodarczego. Rozwój gospodarczy podmiotu gospodarującego jest, bowiem podstawowym warunkiem utrzymania osiągniętej pozycji na rynku lub jej poprawy.70

We współczesnej literaturze dominuje podział na inwestycje rzeczowe i finansowe.

Inwestycje rzeczowe są formą przedsięwzięć gospodarczych, polegających na powiększeniu zasobów nie finansowych składników majątku trwałego inwestora w celu zwiększenia jego dochodów.

Inwestycje finansowe to lokowanie kapitału (najczęściej w postaci środków pieniężnych, a niekiedy rzeczowych) w innym podmiocie gospodarczym. Celem inwestycji finansowych jest osiąganie określonego dochodu w formie: odsetek, dywidendy, przyrostu wartości rynkowej kapitału.71

Z punktu widzenia wydatkowania środków inwestycje można podzielić na:

a) inwestycje w papiery wartościowe określane jako inwestycje pośrednie, finansowe;