Zagadnienia definicje związane z nieruchomością

Nazwa ostatecznej wersji projektu powinna być umieszczona w jego tytule. Powinien on również zawierać nazwę lub nazwisko autora projektu, jego adres, datę wykonania, nazwę strony zamawiającej projekt.

Geneza projektu powinna zawierać również szacunek wydatków na studia i badania przedinwestycyjne.

Analiza rynku i koncepcja marketingowa - ma na celu:

1. określenie popytu na projektowane produkty
2. rozpoznanie rynków w zakresie zaopatrzenia w materialne czynniki produkcji
3. rozpoznanie rynku pracy
4. rozpoznanie możliwości pozyskania środków na finansowanie projektu (analiza rynków pieniężnych i kapitałowych)
5. opracowanie strategii marketingowej projektu
6. opracowanie programu sprzedaży, a także kosztów marketingu.

Lokalizacja - identyfikuje teren budowy obiektów, stanowi podstawę oszacowania niektórych składników nakładów inwestycyjnych, np. wydatków na zakup ziemi, przygotowanie terenu do podjęcia robót, wydatków na ochronę środowiska. Lokalizacja określa także niektóre pozycje kosztów eksploatacji (np. zaopatrzenia w surowce, materiały, energię...)

Koncepcja rozwiązań technicznych i technologicznych - obejmuje:

1. opis i uzasadnienie wyboru technologii produkcji
2. opis konstrukcji i architektury obiektów budowlanych
3. opis i wybór niezbędnych rozwiązań w zakresie wymaganych robót inżynieryjno-budowlanych i instalacyjnych
4. opis i wybór niezbędnego wyposażenia technicznego obiektów
5. projekty techniczne, architektoniczne i organizacji robót budowlanych.

Przyjęta koncepcja rozwiązań techniczno-technologicznych stanowi podstawę szacowania:

1. nakładów na technologię
2. nakładów na wyposażenie techniczne
3. nakładów na roboty inżynieryjno-budowlane i instalacyjne
4. kosztów zużycia części zamiennych, napraw i remontów, oraz kosztów ogólno fabrycznych
5. programów produkcji i obliczenia zdolności produkcyjnych
6. okresu osiągania projektowanej zdolności produkcyjnej.

     Program zaopatrzenia oraz koncepcja marketingu zaopatrzeniowego - obejmuje zarówno początkowe zakupy różnorodnych surowców i materiałów oraz maszyn i urządzeń technicznych, a także części zamiennych związanych z budową i wyposażeniem obiektów, jak i zakupy dokonywane w fazie eksploatacyjnej. Celem marketingu zaopatrzeniowego jest minimalizacja wydatków inwestycyjnych, kosztów nabycia surowców, materiałów, maszyn, urządzeń, części zamiennych itd.; minimalizacja ryzyka związanego z dostawami, podtrzymanie kontaktów z dostawcami. Program zaopatrzeniowy powinien obejmować następujące elementy:

1. określenie źródeł zaopatrzenia i sporządzenie listy dostawców
2. określenie rodzajów i wielkości oraz jakości dostaw
3. rozwiązania prawno-finansowe (listy intencyjne, umowy, kontrakty długookresowe, warunki płatności, kary i odszkodowania, gwarancje, warunki importu, cło z tym związane, podatki - np. graniczny)
4. rozwiązania w zakresie transportu dostaw (środki transportu)
5. rozwiązania w zakresie magazynowania
6. określenie częstotliwości dostaw
7. ocenę ryzyka związanego z zaopatrzeniem.

Program zaopatrzeniowy jest podstawą szacowania kosztów zużycia materiałów, surowców i części zamiennych, kosztów ogólnych zaopatrzenia. Jest również podstawą szacowania wydatków kapitałowych na tzw. pierwsze wyposażenie w środki obrotowe.

Koncepcja rozwiązań organizacyjnych (w tym projektowany sposób zarządzania projektem) zawiera opis koncepcji struktury organizacyjnej firmy i opis koncepcji zarządzania firmą. Stanowi podstawę szacowania niektórych kosztów ogólnofabrycznych, kosztów amortyzacji oraz administracyjnych.

Program potrzeb w zakresie personelu i szkolenia - jest pochodną programu produkcji, zdolności produkcyjnych i stopnia ich wykorzystania, a także założonej strategii osiągania projektowanych zdolności produkcyjnych, przyjętych rozwiązań w zakresie techniki

i technologii oraz koncepcji rozwiązań organizacyjnych i zarządzania. Program ten powinien uwzględniać zarówno zapotrzebowanie na personel w fazie realizacji, jak i eksploatacji inwestycji. Program ten powinien być opracowany w różnych przekrojach, tj. wg funkcji (zatrudnienie w zarządzie / produkcji), kategorii (staż, kwalifikacje) oraz układów organizacyjnych. Program ten powinien zawierać analizę popytu i podaży na rynku pracy, plan rekrutacji pracowników, szkolenia, szacunki kosztów osobowych i innych kosztów pracy, wydatków kapitałowych na rekrutację i szkolenie w fazie realizacji projektu.

Plan finansowania projektu - powinien obejmować:

1. opis strategii finansowania projektu
2. źródła pozyskania kapitału
3. szacunek kosztów pozyskania kapitału
4. wybór stopy dyskontowej.

Harmonogram realizacji projektu - skuteczna realizacja projektu wymaga określenia logicznej sekwencji zdarzeń i działań koniecznych do wykonania od momentu podjęcia decyzji inwestycyjnej do rozpoczęcia produkcji na skalę handlową. To właśnie opracowanie harmonogramu. Staranne jego wykonanie jest niezwykle ważne, gdyż odchylenia od opracowanych harmonogramów powodują zazwyczaj dezaktualizację wszystkich przeprowadzonych dotąd analiz, a poza tym przesuwają w czasie moment rozpoczęcia eksploatacji projektu, zwiększają wydatki kapitałowe. Opracowane programy realizacji inwestycji stanowią podstawę budżetowania realizacji, co pociąga za sobą konieczność oszacowania nakładów na realizację, do których zaliczamy:

1. wydatki związane z zarządzaniem realizacji projektu
2. wydatki związane z założeniem przedsiębiorstwa
3. wydatki na szczegółowe projektowanie techniczne, architektoniczne, negocjacje, nadzór robót budowlano-montażowych, na ich realizację, odbiór techniczny, marketing przedprodukcyjny, produkcję próbną
4. wydatki na zgromadzenie kapitału (emisja akcji lub obligacji).

 

3.2.1 Faza wstępna cyklu inwestycyjnego

Studium możliwości inwestycyjnych obejmujące dwa rodzaje studiów: studia rozpoznawcze dotyczące samego przedmiotu projektowania i studia pomocnicze.

Studia rozpoznawcze mają na celu określenie możliwości podjęcia decyzji o realizacji inwestycji lub też sformułowanie głównych idei projektu (inaczej jego koncepcji). Obejmują one analizę następujących problemów:

a) zasobów

b) istniejącego harmonogramu

c) konkurencji ze strony rynku lokalnego, krajowego lub zagranicznego

d) koszt i dyspozycyjność (odnośnie pracy) czynników produkcji

e) analizę wielkości nakładów inwestycyjnych

f) analizę możliwości finansowania inwestycji.

Badania prowadzone w studiach rozpoznawczych mają najczęściej charakter ogólny, oparte są o zagregowane wielkości wskaźnikowe. W zależności od przedmiotu projektowania opracowywane są albo ogólne studia rozpoznawcze (badania sektorowe) albo studia szczegółowe prowadzone z reguły dla projektów, których koncepcje już wyraźnie określono. Niekiedy prowadzone są obydwa rodzaje badań - sektorowe, potem szczegółowe. Studia ogólne mogą się odnosić do: regionu, rozumianego jako obszar geograficzny, branży. Studia szczegółowe są na ogół kontynuacją studiów ogólnych i zmierzają do sformułowania konkretnych propozycji inwestowania, które następnie są promowane potencjalnym inwestorom zarówno krajowym, jak i zagranicznym. Jeśli studium rozpoznawcze wzbudzi zainteresowanie inwestorów, czyli osiągnie swój cel następnym etapem badań przedrealizacyjnych jest opracowanie studium wstępnego.

Pre-feasibility study - studium wstępne - nazywane najczęściej w praktyce projektowania inwestycji w Polsce danymi wyjściowymi do projektowania lub wytycznymi projektowo - koncepcyjnymi. Zadaniem studium wstępnego jest przygotowanie i przeprowadzenie porównań w zakresie alternatywnych rozwiązań projektu inwestycyjnego i dokonanie na tej podstawie wyboru wariantu, bądź też wyselekcjonowanie ściśle ograniczonej liczby wariantów, które staną się następnie przedmiotem wnikliwych badań w ramach studium ostatecznego nazywanego również studium wykonalności (feasibility study).

Studium ostateczne - feasibility study. Zawartość formalna obydwu tych opracowań jest taka sama. Różnią się one jednak stopniem dokładności badań, kosztami wykonania oraz ciężarem gatunkowym podejmowanych na ich podstawie decyzji. W studium pre-feasibility podejmujemy decyzję o podjęciu lub nie studium ostatecznego. W studium ostatecznym decyzja dotyczy realizacji projektu, bądź jego odrzucenia, toteż musi być ona oparta na bardzo wnikliwych badaniach.

Studia pomocnicze - funkcjonalne dotyczą wybranych aspektów projektu, są często warunkiem wstępnym kontynuacji studiów przedrealizacyjnych. W przypadku dużych projektów sporządza się je z reguły równolegle ze studium wstępnym oraz studium ostatecznym, a nawet po jego zakończeniu.

 

3.2.2 Faza przygotowawcza procesu inwestycyjnego

Tworzenie prawnej, finansowej i organizacyjnej podstawy realizacji projektu jest niezwykle istotne. Inwestowanie to działalność uwarunkowana wieloma przepisami prawa o różnej randze. Legislacja w procesie inwestycyjnym reguluje prawa i obowiązki zarówno osób fizycznych, jak i prawnych podejmujących działalność inwestycyjną, podmiotów projektujących, realizujących i eksploatujących obiekty. Określa zakres publicznego nadzoru oraz standardy w gospodarce przestrzennej i ochronie środowiska.

Negocjacje i kontrakty określają zobowiązania prawne odnośnie finansowania projektu, transferu technologii, wykonawstwa robót budowlano - montażowych oraz dostaw materiałów i surowców, maszyn i urządzeń. Umowy są podpisywane pomiędzy promotorem a inwestorami, z instytucjami finansowymi, konsultantami, biurami architektonicznymi, wykonawcami.

budowlanymi, dostawcami, licencjodawcami, leasingodawcami oraz różnego rodzaju zakładami użyteczności publicznej (elektrownie, wodociągi itd.). Podstawę zawierania kontraktów stanowi ostateczna wersja studium projektu inwestycyjnego. Bezpośrednie negocjacje mogą w rezultacie wskazywać również na potrzebę modyfikacji studiów przedrealizacyjnych. Mogą również dostarczać nowych idei poprawiających koncepcję projektu. Może to prowadzić do wzrostu nakładów inwestycyjnych, które jest niezmiernie trudno przewidzieć nawet na etapie ostatecznego studium projektu, dlatego z reguły w wydatkach kapitałowych przewiduje się pewną rezerwę na wydatki nieprzewidziane.

Tworzenie finansowej podstawy realizacji projektu może dotyczyć podpisywania umów związanych np. umów kredytowych z bankami, ze sponsorami inwestycji.

 

3.2.3 Faza realizacje robót budowlano – montaż

Negocjacje i kontrakty określają zobowiązania prawne odnośnie finansowania projektu, transferu technologii, wykonawstwa robót budowlano - montażowych oraz dostaw materiałów i surowców, maszyn i urządzeń. Umowy są podpisywane pomiędzy promotorem a inwestorami, z instytucjami finansowymi, konsultantami, biurami architektonicznymi, wykonawcami budowlanymi, dostawcami, licencjodawcami, leasingodawcami oraz różnego rodzaju zakładami użyteczności publicznej (elektrownie, wodociągi itd.). Podstawę zawierania kontraktów stanowi ostateczna wersja studium projektu inwestycyjnego. Bezpośrednie negocjacje mogą w rezultacie wskazywać również na potrzebę modyfikacji studiów przedrealizacyjnych. Mogą również dostarczać nowych idei poprawiających koncepcję projektu. Może to prowadzić do wzrostu nakładów inwestycyjnych, które jest niezmiernie trudno przewidzieć nawet na etapie ostatecznego studium projektu, dlatego z reguły w wydatkach kapitałowych przewiduje się pewną rezerwę na wydatki nieprzewidziane.

Organizacyjną podstawę realizacji projektu stanowi tzw. dokumentacja techniczna. Jest ona sporządzana na ogół przez wykonawcę robót budowlanych lub specjalne biura architektoniczno - projektowe. Dokumentacja techniczna obejmuje wyniki wierceń geologicznych i badań gruntu (tam gdzie trzeba, rzecz jasna) na miejscu budowy, rysunki dyspozycyjne i robocze, projekt placu budowy i harmonogram realizacji.

 

3. Wartość nieruchomości 

Podstawa prawna metody wyceny nieruchomości to:

a) Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo Bankowe (tj. Dz. U. z 2002 roku Nr 72, poz. 665, ze zmianami).

b) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2000 roku Nr 46, poz. 543, ze zmianami)

c) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230. poz. I924).

d) Ustawo o Księgach Wieczystych i Hipotece.

e) Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.

Niezbędne źródła informacji do wyceny nieruchomości to:

1. Odpis z księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów.
2. Informacje o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uzyskane w U.G. w Nieszawie.
3. Mapy geodezyjne.
4. Wizja lokalna na nieruchomości.
5. Informacje własne rzeczoznawcy majątkowego dotyczące lokalnego rynku nieruchomości.
6. Informacje z biur pośrednictwa handlu nieruchomościami i ofert w Internecie.
7. Informacje uzyskane z Urzędu Gminy.

Informacje od potencjalnego kupca nieruchomości o planach związanych z zagospodarowaniem nieruchomości.

Wskaźnik ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania ustalany jest na podstawie nakładów poniesionych przez inwestorów na budowę wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych. Wyliczany jest on wyłącznie dla celów określonych w ustawie o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych z dnia 30 listopada 1995 r.121 oraz wykorzystywany jest także w odwołujących się do niego innych ustawach - patrz opis metodologiczny. Nie może być więc wykorzystywany jako cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania - oferowana na rynku mieszkaniowym - lub do analiz takich cen.

 

Tabela 1. Cena 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania

Rok	I kwartał	II kwartał	III kwartał	IV kwartał
2012	4 130	4 103	3 915	3 837
2011	3 797	3 819	3 988	3 829
2010	4 372	4 433	4 657	3 979

 

Źródło: www.lex.com.pl/wskaźniki z dnia 18.11.2013

Zgodnie z ustawą, na mocy której ogłaszany jest wskaźnik, przez cenę 1 m2 powierzchni użytkowej budynku (mieszkalnego) rozumie się przeciętne dla całego kraju nakłady poniesione przez inwestorów na budowę wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej budynku, wyznaczone jako średnia ważona powierzchnią użytkową budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania w poszczególnych województwach.

W ustalaniu wskaźnika uwzględnia się nakłady poniesione na budowę nowych budynków mieszkalnych (innych niż jednorodzinne) przez inwestorów innych niż indywidualni. Pod pojęciem inwestorów indywidualnych rozumie się inwestorów budujących budynki mieszkalne na własne potrzeby oraz kościoły i związki wyznaniowe. Wartość nakładów to wszystkie koszty poniesione od początku realizacji do momentu oddania budynku do użytkowania.

 

3.4  Popyt na nieruchomość

O sytuacji w polskiej branży nieruchomości decyduje popyt na nie. Popyt jest zależny od wielu czynników, takich jak m.in. siła nabywcza ludności, możliwości finansowania zakupu nieruchomości wieloletnimi kredytami hipotecznymi, ilość mieszkań przypadających na jednego  mieszkańca (lub jedną rodzinę). W Polce w ostatnim czasie były bardzo sprzyjające czynniki, stymulujące wzrost popytu na mieszkania. Natomiast po stronie podażowej mamy w Polsce poważny problem. Od wielu lat liczba mieszkań oddawanych do użytku znacząco nie rośnie.

Od pewnego czasu można mówić wręcz o rozchwytywaniu mieszkań, które istnieją jedynie na etapie planowania, a na ich oddanie do użytku trzeba poczekać co najmniej kilka miesięcy do dwóch lat. Oczywiście najlepsza sytuacja panuje w największych polskich miastach, gdzie jest spore zapotrzebowanie na mieszkania (w związku z dużą ilością miejsc pracy w tych miastach oraz powszechną dostępnością kredytów hipotecznych), natomiast podaż mieszkań nie jest w stanie sprostać popytowi (m.in. w wyniku braku planów zagospodarowania przestrzennego i przewlekłych procedur związanych z rozpoczęciem inwestycji budowlanych). W związku z tym bardzo szybko rosną ceny nieruchomości.

Jednak bardzo dobre perspektywy występują nie tylko w segmencie budownictwa mieszkaniowego, ale także innych segmentach rynku, przede wszystkim tych współfinansowanych przez UE (m.in. budownictwo drogowe, kolejowe, ochrony środowiska).

Począwszy od II kwartału 2002 r. wskaźnik ten jest ogłaszany przez Prezesa GUS w Dzienniku Urzędowym GUS; wcześniej, kolejno: przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa i Prezesa Narodowego Banku Polskiego - w Monitorze Polskim.122

Branża budowlana jest ściśle uzależniona od tempa rozwoju poszczególnych sektorów polskiej gospodarki. Jeśli gospodarka stoi dobrze, to i w budownictwie jest dobra koniunktura. Szczególnie niekorzystny wpływ na możliwość wzrostu gospodarczego i  sytuację w budownictwie mogą mieć takie czynniki jak: spadek zatrudnienia i wysoka stopa bezrobocia;  trudności budżetowe państwa związane z „łataniem” dziury budżetowej; brak stabilności w gospodarce;  spadek zarówno popytu konsumpcyjnego, jak i zaopatrzeniowego;  likwidacja dużej ulgi budowlanej dla podatników – inwestorów budownictwa mieszkaniowego.123

W Polsce na 1000 mieszkańców przypada 321 mieszkań (305 stale zamieszkiwanych). Budownictwo wielkopłytowe umożliwiało bicie rekordów (bezmyślności księżycowej ekonomii socjalistycznej). W 1975 roku budowano w Czechach 9,7 mieszkań na 1000 mieszkańców (polski rekord - 8,1 w 1978 roku). Transformacja przyniosła spadek do 1,3 mieszkania na 1000 mieszkańców. Przeprowadzono więc prywatyzację mieszkań i zorganizowano kasy mieszkaniowe. Po 5 latach oszczędzania przysługuje kredyt w wysokości połowy ceny mieszkania, jak również coroczna premia (25% oszczędności). Rozwinięto też budownictwo czynszowe, którym zajęły się gminy, korzystając ze specjalnego funduszu państwowego. Inwestorzy mogą również korzystać z kredytów hipotecznych, dla młodych małżeństw i remontowych. Oprócz tego są ulgi podatkowe i dodatki mieszkaniowe. Dzięki temu ludzie mieszkają lepiej i rozwija się gospodarka.

Irlandia przoduje w Europie pod względem liczby budowanych mieszkań (w 2001 roku 13,9 na 1000 mieszkańców, w Polsce - 2,6). Ponad 80% Irlandczyków mieszka we własnych mieszkaniach lub domach. Mniej zamożni zasiedlają społeczne budownictwo czynszowe, którym zajmują się gminy. Wszyscy obywatele mają prawo do dotacji na budowę niewielkiego domu (125 mkw.) co już z założenia wyklucza zamożnych. Gminy sprzedają mieszkania lokatorom, udzielając zniżek w zależności od okresu zamieszkiwania (do 10 lat). Zamożni mają do dyspozycji system kredytów hipotecznych (banki, towarzystwa ubezpieczeniowe, kasy mieszkaniowe). Klucz do sukcesu w tym, że budownictwo korzystało z szybkiego rozwoju gospodarki, a równocześnie przyczyniało się do jej ożywienia.124

 

Tabela 2. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania

(Tablice przeglądowe prezentujące miesięczne zestawienie danych dotyczących ilości mieszkań oddanych do użytkowania, ilość w sztuce)

 

m-c łącznie	I	I-II	I-III	I-IV	I-V	I-VI	I-VII	I-VIII	I-IX	I-X	I-XI	I-XII
Rok	2010
OGÓŁEM	12791	22655	34047	44852	53838	63779	75441	85990	97674	109414	121632	135835
spółdzielcze	1135	1340	1498	1858	2222	2607	2840	3333	3896	4276	4600	5052
indywidualne	6435	11679	17265	22821	27524	32497	38964	44736	50373	56683	62776	70441
sprzedaż lub wynajem	4654	8466	13676	17749	21364	25517	29942	33521	38653	43131	48293	53505
pozostałe	567	1170	1608	2424	2728	3158	3695	4400	4752	5324	5963	6837
????	2011
OGÓŁEM	10282	18329	27500	36973	45726	54568	65064	75965	86839	101027	114443	130954
spółdzielcze	182	377	414	822	931	1054	1541	2148	2300	2537	2958	3786
indywidualne	6663	12062	18191	23895	28942	34039	39766	46113	51727	58648	65403	73553
sprzedaż lub wynajem	3114	5370	7964	11029	14394	17884	21750	25090	29662	36270	42065	48814
pozostałe	323	520	931	1227	1459	1591	2007	2614	3150	3572	4017	4801
???????	2012
OGÓŁEM	12468	23783	36292	47377	57409	67843	79716	92677	104805	120230	135792	152904
spółdzielcze	575	841	1147	1424	1868	2132	2365	2569	3008	3368	3558	4194
indywidualne	7124	13606	20534	26511	32031	37604	44448	51044	57127	65058	72791	81050
sprzedaż lub wynajem	4207	8469	13521	18213	22224	26640	31111	36935	41981	48416	55726	63586
pozostałe	562	867	1090	1229	1286	1467	1792	2129	2689	3388	3717	4074