Совершенствование системы ипотечного кредитования жилья (на материалах «Сибсоцбанк» ООО)

 

Повышение качества жизни граждан России - ключевой вопрос государственной политики. В числе первоочередных социально-экономических задач выделяется проблема формирования доступного рынка жилья. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 60% российских семей. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» определил развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России в качестве одной из приоритетных задач национальной экономики и одним из приоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищной политики в России [11].

 На сегодняшний день ипотека в России  - это сложная инфраструктура, в которую входят банки - первичные кредиторы, предлагающие разнообразные программы кредитования,  региональные операторы, сервисные агенты, страховые, оценочные компании, риэлтерские организации и пр.  

Основными источниками финансирования ипотечных операций в Российской Федерации являются: бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке; средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих объемы ипотечного кредитования; средства не кредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т. п.), которые на данный момент очень незначительны; иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. начали активно осваивать ипотечный рынок России.

 Приток  иностранного капитала на российский  рынок связан как с наличием  у иностранных инвесторов свободных  денежных ресурсов, так и с  постепенно стабилизирующейся экономической  ситуацией в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам  в России значительно выше  подобных ставок в большинстве западных стран.

Россия практически полностью скопировала американский ипотечный опыт. Ипотечный  рынок в России имеет двухуровневый характер.  
На первичном рынке, по существу, происходит, реализация экономических интересов участников ипотечных отношений. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов, реализацией которых в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой, показаны  в   приложении  1.

Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные  бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны в приложении 2.

Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Банк не может уступить свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще в том, что она сама может быть предметом залога.

В обобщенном виде действующий в Российской Федерации механизм ипотечного жилищного кредитования показан на рисунке 1.1.:

Рис.1.2. Механизм ипотечного кредитования [29].

 

Законом «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и есть возможность его отчуждения [4].

На начало 2012 года с жилищной ипотекой работали более 200 российских банков. Самыми активными  среди них являются: Сбербанк, Банк ВТБ 24,  Райффайзенбанк, Собинбанк, Объединенный промышленно-торговый банк, Росбанк и др. Банками используются две  основные схемы привлечения финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

«розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц, средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах);

«оптовые» (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы) [32, С. 76].

Успешное развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации во многом зависит от состояния институтов жилищной ипотеки, в том числе специализированных. 5 сентября 1997 года создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), 100% акций которого принадлежит государству.  Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. Выполняя функцию государственного института развития рынка ипотечного кредитования, Агентство поддерживает баланс интересов государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах. Как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов Агентство разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы). Второй уровень – Агентство, которое выкупает (рефинансирует) права требования по ипотечным кредитам (займам), выданным его партнерами - банками и некредитными организациями по единым Стандартам [13]. «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)», разработанные Агентством к концу 2002 года, устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (региональным операторам, сервисным агентам, первичным кредиторам, оценочным и страховым компаниям), основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок.

Развитие ипотечного кредитования во многом зависело от создания инфраструктуры. В 2002 – 2004 годах ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», заключило соглашения с более 76 субъектами Федерации, в том числе и с администрацией Алтайского края, о совместной деятельности по развитию ипотечного кредитования.  

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры. Деятельность Агентства через развитую сеть региональных операторов охватывает в настоящее время  все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становление единого российского рынка ипотечного кредитования.  

Агентством реализуется главная задача -  выкуп закладных через свои региональные представительства и обеспечение тем самым рефинансирования банкам. Данная система действует по всей территории России и предполагает участие неограниченно большого числа первичных кредиторов [35].

Подобная система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

Схема взаимодействия участников рынка представлена на рис. 1.3.

 

Рис.1.3. Схема взаимодействия основных участников ипотечного рынка [29].

 

Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства.

Основные функции Агентства в настоящее время:

заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;

предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг.

Активно работают по ипотечному кредитованию банки в рамках собственных программ.

Рис 1.4. Динамика развития ипотечного рынка в России за период с 2008 по 2011 гг.

 

Кризис 2008 года не мог не отразиться на ипотечном рынке. Основные его последствия пришлись уже на 2009 год, когда банки практически прекратили выдачу ипотечных ссуд. Если в 2008 года банками было предоставлено ипотечных ссуд на сумму в 655,8 млрд. руб., то в 2009 году - на сумму в 152 млрд.руб., снижение произошло более чем в 4 раза. В течение 2010 года отмечался подъем в сфере ипотечного кредитования, но банкам так и не удалось выйти на докризисный уровень. За этот год населению РФ было предоставлено кредитов на жилье на сумму в 380,1 млн.руб. В 2011 г. объем ипотечного рынка превысил объем 2008 года на 8%, достигнув отметки в 713 млрд.руб. Отдельно стоит выделить результаты деятельности АИЖК, выдавшего за 2011 год 51 336 млн. руб. жилищных ссуд. Его доля в общем объеме выданных ипотечных кредитов (713 млрд.руб.) в 2011 году составила 7,2% [35].

В 2012 году рынок ипотечного кредитования в России по оценкам превысит 1 триллион рублей. По данным ЦБ, общий объем ипотечного портфеля на балансах банков на конец 2012 года приблизился к 1,9 трлн. руб. Лидирующие позиции по объемам выдачи ссуд на приобретение жилья стабильно занимают такие банки, как Сбербанк России, Банк ВТБ24, Газпромбанк и Дельтакредит. При этом, если в 2006 году доля сделок с ипотекой в России составляла 9,5%, то в 2011 году – уже 17,6%, а в 2012 – около 20%[35].

Практически все банки заинтересованы в создании и развитии ипотечных программ, как своих собственных для создания доходного и относительно низкорискового портфеля, так и агентских, в которых банк осуществляет выдачу кредита и его последующее рефинансирование у других финансовых институтов.

Таким образом, отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

 достижение Россией относительной  экономической стабильности, что  делает долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;

активное формирование нормативно-правовой базы;

значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования;

участие государства в развитии системы ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ АЛТАЙСКОГО КРАЯ (НА ПРИМЕРЕ  «СИБСОЦБАНК» ООО)

 

2.1.Особенности рынка ипотечного кредитования в  Алтайском крае

 

Развитие региональной системы ипотечного кредитования находится под воздействием следующей совокупности конкретных социально-экономических факторов, таких как: темпы роста экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни населения и уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями, развитость финансово-кредитной инфраструктуры, степень институционализации рынка жилья и др.

Деятельность по ипотечному кредитованию в крае осуществляется  как в виде реализации самостоятельных ипотечных программ кредитных организаций, среди которых, как и в Российской Федерации, лидирующее положение занимают Сберегательный банк России и Банк ВТБ 24, так и в форме участия банков в федеральной программе ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (ОАО «АИЖК»), при перепродаже закладных которой  кредитные организации восстанавливают свою ресурсную базу для продолжения ипотечного жилищного кредитования.

В Алтайском крае в результате последовательной и целенаправленной работы по реализации подпрограммы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Алтайском крае» на 2005-2010 годы краевой целевой программы «Улучшение жилищных условий населения в Алтайском крае на период до 2010 года» развивается система долгосрочного жилищного кредитования, представленная на сложившемся рынке жилья:

открытым акционерным обществом «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (далее – «ОАО «АЖИК») - региональным оператором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»);

обществом с ограниченной ответственностью «Алтайская ипотечная корпорация» (далее – «ООО «АИК») - сервисным агентом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», работающим по его стандартам;

кредитными организациями [14].

Взаимодействие участников по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования осуществляется согласно  Соглашению о сотрудничестве, заключенному  между Администрацией Алтайского края, ОАО «АЖИК» и ОАО «АИЖК» в 2002 году.

Из анализа фактических данных жилищного рынка следует что, проблема обеспечения населения жильем в Алтайском крае остаётся достаточно острой. На начало 2012 года в очереди нуждающихся в обеспечении жильем зарегистрировано 45,398 тыс. семей, что составляет 4,7 % от общего числа семей, проживающих в крае. Следует отметить, что на начало 2010 года считались нуждающимися в улучшении жилищных условий более 60 тыс. семей. Большинству жителей края самостоятельно накопить нужную на покупку жилья сумму  практически невозможно. Количество людей, способных единовременно оплатить новое жильё, ограничено [14].

Согласно платежеспособному спросу населения на жилье, застройщики продолжают реализацию мер по увеличению числа вводимых квартир при сокращении их среднего размера: по сравнению с докризисным 2007 годом число введенных квартир в 2011 году возросло на 2156 квартир. Эта тенденция свидетельствует об увеличении числа новоселов.  В то же время средний размер квартир, построенных в 2011 году, сократился на 13 кв. м, что говорит об ориентации застройщиков на возведение жилья экономического класса.