Совершенствование системы ипотечного кредитования жилья (на материалах «Сибсоцбанк» ООО)

Структура кредитного портфеля банка отражает тесное сотрудничество с Администрацией Алтайского края по реализации планов развития региона. За последние 5 лет прослеживается тенденция увеличения в структуре кредитного портфеля юридических лиц доли предприятий сельского хозяйства с 9 до 30%,  транспорта и связи – с  1 до 8%, строительства – с 2 до 5%, лизинговых операций – с 7 до 13%.

Кредиты предоставляются на следующие цели: пополнение оборотных средств; приобретение, модернизация основных фондов.

В качестве обеспечения кредита может быть предоставлен залог: жилая / нежилая недвижимость; автотранспорт; основные средства (оборудование); товары в обороте; ценные бумаги (векселя, акции) или поручительство: учредителей; залогодателей; руководителей.

Виды кредитов, предоставляемых банком:

кредит на срок: до 30 дней; до 1 года; до 5 лет;

кредитная линия (возобновляемая, невозобновляемая): до 1 года; до 5 лет.

овердрафт на срок до 1 года:

необнуляемый: транши на срок до 14 дней; транши на срок до 30 дней:

обнуляемый (транши на срок до 30 дней).

Диапазон процентных ставок зависит от суммы, вида кредитного продукта, срока пользования кредитом, предлагаемого обеспечения, наличия кредитной истории, наличия (отсутствия) оборотов по расчетному счету.

Требования к заемщикам соответствуют кредитной политике банка.

Размер кредита зависит от совокупности показателей: оборотов по расчетному счету в «СИБСОЦБАНК» ООО; наличия ликвидного обеспечения; финансовых показателей.

Банк предоставляет широкий спектр кредитных продуктов юридическим лицам в соответствии с краевыми и федеральными инвестиционными программами, финансирует проекты клиентов, одобренные Администрацией.

Инвестиционное кредитование осуществляется на тех же принципах, что и коммерческое кредитование, однако имеются некоторые особенности. Среди инвестиционных кредитов, выдаваемых Банком, выделяются следующие виды кредитов:

инвестиционные кредиты юридическим лицам и предпринимателям с возмещением части банковской процентной ставки из краевого бюджета и (или) из федерального бюджета;

инвестиционные кредиты, выданные под гарантию (поручительство) Администрации Алтайского края;

инвестиционные кредиты, выданные предприятиям и организациям на реализацию значимых краевых программ;

кредитование для приобретения техники и оборудования, осуществляется Банком на условиях, определенных Наблюдательным советом краевого лизингового фонда:     

срок до 7 лет, с ежеквартальным погашением;      

процентная ставка – 7% годовых на остаток задолженности;     

первоначальный взнос от 10% до 30% (в зависимости от вида приобретаемого имущества);     

открытие расчетного счета в Банке; 

  обеспечение предоставляемого кредита (залог приобретаемого за счет кредитных средств имущества; поручительство 3-х лиц; дополнительное обеспечение в виде ликвидного имущества);

обязательное страхование приобретаемого имущества в аккредитованной при Банке страховой компании (страховой тариф 0,2-0,4% в год).

Субъект малого и среднего предпринимательства может быть прокредитован, если:

успешно работает на рынке не менее 6 месяцев;

имеет устойчивое финансовое положение на последнюю отчетную дату;

имеет удовлетворительные финансовые показатели, в частности, отсутствуют убытки по результатам финансово-хозяйственной деятельности за последний финансовый год;

имеет местонахождение и государственную регистрацию в Алтайском крае, а также на территории субъектов РФ непосредственно прилегающих к Алтайскому краю.

Банк не кредитует следующие виды деятельности: производство и торговля подакцизными товарами; деятельность ломбардов; торговля ювелирными изделиями; игорный бизнес; операции с ценными бумагами; страхование; деятельность негосударственных пенсионных и инвестиционных фондов; деятельность на рынке ценных бумаг; нотариат; деятельность в рамках соглашений о разделе продукции; коммерческие операции (риэлторская деятельность) с недвижимым имуществом.

   Банк предоставляет физическим лицам весь комплекс банковских услуг на уровне мировых стандартов. Объемы бизнеса с физическими лицами постоянно увеличиваются, что говорит о росте доверия клиентов к банку и высокой оценке качества предоставляемых им услуг. Увеличению спроса граждан на кредиты способствуют как рост уровня жизни населения в крае, так и либерализация условий кредитования. За 20 лет население края прокредитовано в объеме более 6 млрд. рублей.  Кредиты банка помогли жителям края улучшить жилищные условия, приобрести автомобиль, обустроить дом, решить вопросы потребительского характера.

Кредит на неотложные нужды - это один из самых распространенных видов кредитования физических лиц в СИБСОЦБАНКЕ. СИБСОЦБАНК предлагает населению кредитные продукты: «Корпоративный»; «Корпоративный «Надежный клиент»; «Перспективный»; «Перспективный-залоговый»;  «Пенсионный»; «Материнский капитал»; «Кредитование военнослужащих».

В основной своей массе клиенты Банка в отчетном периоде своевременно возвращают кредиты и рассчитываются по процентам за пользование кредитными ресурсами. За 2011 год объем просроченной задолженности снизился на 2% или 2 201 тыс. рублей. Общий объем просроченной задолженности на 01.01.2012 г. составил 114 768 тыс. руб. или 3,5% совокупного кредитного портфеля, что ниже среднего уровня просроченной задолженности по системе кредитных организаций Алтайского края. В общем объеме просроченной задолженности на кредиты юридических лиц приходится 73%, на кредиты физических лиц – 26%,  на векселя – 1%, на договоры лизинга и факторинга – менее 1%. Темпы роста совокупного кредитного портфеля в последние годы выше темпов роста просроченной задолженности.

Структура доходов и структура расходов банка представлены ниже в табл. 2.9. и 2.10. Большую часть доходов банк получает за счет кредитования и расчетно-кассового обслуживания – 94%.

Таблица  2.9.

Структура доходов «СИБСОЦБАНК» ООО

Показатели	2009 г.	2010 г.	2011 г.
А	1	2	3
1. Проценты по ссудной и приравненной к ней задолженности	74%	74%	73%
2. Доходы по РКО и прочим операциям	20%	18%	21%
3. Проценты по корр. счетам	4%	6%	3%
4. По операциям с ин. валютой	1%	1%	1%
5. По депозитам, размещенным в Банке России	0%	0%	1%
6. Прочие доходы	1%	1%	1%

 

Большую часть расходов составляют: выплата процентов по вкладам и депозитам, расходы по содержанию аппарата и расходы по созданию резервов на возможные потери по ссудам – 81%.

Таблица 2.10. 

Структура расходов «СИБСОЦБАНК» ООО

Показатели	2009 г.	2010 г.	2011 г.
А	1	2	3
1. Проценты по привлеченным средствам	43%	43%	40%
2. Расходы по содержанию аппарата	24%	25%	28%
3. Расходы по созданию резервов	15%	14%	13%
4. По содержанию здания, охране, транспорту	8%	8%	8%
5. Налоги	2%	2%	2%
6. Прочие расходы	8%	8%	9%

 

Банк все годы работает с прибылью. Однако, учитывая, что банк является социальным и ориентирован, в первую очередь, на реализацию краевых целевых программ, работает «СИБСОЦБАНК ООО с минимальной маржой. Чистая прибыль после уплаты налога на прибыль составила в 2009 году – 22234 тыс. руб.  в 2010 году -24518 тыс. руб., 2011 году 25 023 тыс. руб.

Стратегией, принятой в банке,  предусмотрено его дальнейшее развитие как универсальной кредитной организации, а также  усиление позиций на финансовом рынке Алтайского края.

Основными целями Банка на ближайшую перспективу являются:

предоставление клиентам комплексных и качественных финансовых услуг;

расширение спектра предлагаемых услуг и внедрение новых банковских продуктов;

увеличение объема финансирования по операциям факторинга;

финансирование программы приобретения техники и оборудования за счет вновь поступивших и возвратных  средств  Алтайского краевого лизингового фонда;

  продолжение работы в рамках соглашения о сотрудничестве в сфере поддержки малого и среднего предпринимательства в Алтайском крае;

продолжение работы по программе ипотечного кредитования. Участие в программе «Обеспечение жильём молодых семей в Алтайском крае» и в федеральных программах «Стимул», «Военная ипотека».

 

 

2.3. Порядок    жилищного   ипотечного    кредитования    в

          «СИБСОЦБАНК» ООО

 

Как уже было отмечено, основными участниками ипотечного рынка являются рефинансирующие организации, в частности ОАО «АИЖК», региональные операторы, сервисные агенты, банки - первичные кредиторы, страховые и оценочные компании. Таким первичным кредитором является «СИБСОЦБАНК» ООО.

Развитие ипотечного кредитования - одно из приоритетных направлений деятельности «СИБСОЦБАНК» ООО.  Наличие дополнительных офисов в городах и районных центрах  позволяет сделать услуги ипотечного кредитования доступнее для жителей Алтайского края. По программе ипотечного кредитования работают дополнительные офисы Банка в городах Бийске, Камне-на-Оби, Заринске, Белокурихе. Банк работает напрямую с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (г. Москва) в качестве сервисного агента с  2003 года, что позволило ему участвовать в рефинансировании ипотечных жилищных кредитов.

«СИБСОЦБАНК» ООО  является  участником федеральной программы «Стимул», направленной на поддержку кредитования строительства жилья эконом класса. В рамках реализации программы было заключено соглашение между «СИБСОЦБАНК» ООО (кредитор), ОАО «АЖИК» (заказчик) и ОАО «Барнаулкапстрой» (заказчик-застройщик) и в 2012 году завершено строительство 247-квартирного жилого дома в городе Барнауле [37].

На данный момент «СИБСОЦБАНК» ООО и его дополнительные офисы представляют следующие ипотечные программы:

«Стандарт»  - приобретение жилья на вторичном рынке;

«Новостройка»   - инвестирование в строящееся жилье на первичном рынке;

«Военная ипотека»  -  приобретение жилья на вторичном рынке военнослужащими – участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Условия ипотечного жилищного кредитования по программе «Стандарт» (по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), которую предлагает «СИБСОЦБАНК» ООО»:

кредиты предоставляются гражданам РФ в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита наступает до достижения ими возраста 65 лет. Обязательное условие – непрерывная занятость не менее 6 мес.;

солидарными заемщиками (созаемщиками) могут являться лица, не состоящие в родственных отношениях, при расчете максимально возможной суммы кредита во внимание принимается совокупный доход всех Заемщиков, что позволяет им рассчитывать на более крупную сумму. Максимальное количество заемщиков – 3 человека. Платеж по кредиту не должен превышать 45% от общей суммы ежемесячных доходов Заемщиков без налога на доходы физических лиц. Заемщики должны быть зарегистрированы на территории Российской Федерации. Оформление залога Предмета ипотеки, одним из собственников которого является несовершеннолетний, производится при обязательном наличии согласия органа опеки и попечительства на передачу в залог Предмета ипотеки. Если по условиям ипотечной сделки Заемщик является Залогодателем приобретаемого предмета ипотеки и состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по такой ипотечной сделке Заемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли супруг источник дохода;

сроки кредитования: кредит предоставляется на срок  от трех лет до        тридцати лет;

размер первоначального взноса - не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья при условии наличия страхования ответственности Заемщика, при первоначальном взносе от 30% страхование ответственности Заемщика не требуется;

сумма кредита - минимальная сумма кредита – 300000 руб., но не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья, максимальная сумма кредита устанавливается с учетом платежеспособности Заемщика, не может превышать 90% от стоимости приобретаемого жилья;

обеспечение -  залог приобретаемого жилого помещения, дополнительного залога не требуется. Оформление поручительства – не обязательно;

объект кредитования - квартиры, на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности. Комнаты не могут являться предметом ипотеки. Физический износ объекта кредитования не должен превышать 40%;