Совершенствование системы ипотечного кредитования жилья (на материалах «Сибсоцбанк» ООО)

процентные ставки - 10,9-14% годовых – до регистрации права собственности на объект и выдачи закладной первоначальному залогодержателю. После регистрации права собственности процентная ставка устанавливается на уровне ставок, действующих на вторичном рынке. Процентные ставки в зависимости от размера первоначального взноса и страхования приведены в приложении 8;

погашение кредита и уплата процентов - осуществляется ежемесячными аннуитетными (равновеликими) платежами не позднее последнего числа (включительно) каждого месяца. Такая схема погашения позволяет Заемщикам точно спрогнозировать свои расходы на будущее. Для осуществления первого платежа по графику дается рассрочка – оплату можно произвести в месяце, следующем за месяцем предоставления кредита;

  досрочное погашение кредита - отсутствует мораторий на досрочное погашение кредита.  Предусмотрена возможность без штрафа досрочно погасить кредит, при этом в зависимости от внесенной суммы сокращается срок, на который данный кредит выдан. Совершая досрочные платежи, Заемщик получает возможность экономить на уплате процентов за пользование кредитом.

Список документов для получения ипотечного кредита приведен в приложении 9.

Вторая ипотечная программа, реализуемая «СИБСОЦБАНК» ООО – «Новостройка», ее отличия от программы «Стандарт»:

размер первоначального взноса - не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья;

обеспечение -  залог приобретаемого жилого помещения/ залог имеющегося жилья. Оформление поручительства – не обязательно.  Страховое обеспечение (личное и имущественное страхование) ипотечного кредита – около 0,5% от суммы ссудной задолженности, каждый год в течение всего срока кредитования. Имущественное страхование является обязательным, и осуществляется после оформления права собственности на приобретаемое жилье,  личное страхование – по выбору клиента; в случае отказа от личного страхования процентная ставка по кредиту увеличивается на 0,7%;

объект кредитования - квартиры в строящихся домах. Обязательная регистрация договора долевого участия в строительстве в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кроме того, Банк работает в рамках федеральной ипотечной программы «Военная ипотека», направленной на кредитование военнослужащих - участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. В соответствии с Федеральным законом №117-ФЗ от 20 августа 2004г. «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» все военнослужащие, имеющие право на участие в накопительно-ипотечной системе, и ставшие участниками - ежегодно получают накопительный взнос на именной лицевой счет. Цель накопительного взноса - решение жилищного вопроса военнослужащего за счет приобретения жилья в кредит. Преимуществом накопительно-ипотечной системы является то, что военнослужащий может приобрести жилье уже в начале службы. 

Участником этой ипотечной программы может быть военнослужащий - гражданин Российской Федерации, проходящий военную службу по контракту и включенный в реестр участников, формируемый федеральным органом исполнительной власти.

Минимальный срок кредита – 3 года, максимальный срок кредита ограничен наступлением 45-летнего возраста Участника НИС.

Кредит выдается по процентной ставке, которая является переменной величиной, ежегодно изменяется и рассчитывается следующим образом:

 

                                                  R = G+ M ,                                            (2.1),

 

где, G - ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на 01 декабря года, предшествующего расчетному календарному году;

M - маржа, определяемая на Дату планового пересчета в зависимости от возраста Участника НИС. 

Размер первоначального взноса в рамках этой программы составляет не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. Максимальный размер  определяется расчетным способом в зависимости от процентной ставки, размера накопительного взноса в год выдачи кредита, срока кредита и даты его выдачи и не может превышать 2 200 000 руб. В качестве объекта кредитования могут быть квартиры,  физический износ которых не превышает 40%.

При оформлении ипотечного договора осуществляется имущественное страхование при обретаемого жилого помещения и личное страхование заемщика (по желанию). Страховая сумма на начало каждого периода страхования должна составлять не менее, чем размер остатка текущей задолженности по кредитному договору/договору займа, увеличенному на 10%.

При расчете максимально возможной суммы кредита доходы Участника НИС не учитываются.

Заемщику предоставляется рассрочка по погашению начисленных процентов. Платеж по кредиту на текущий календарный год определяется в размере накопительного взноса Участника НИС, который является ежегодно растущей величиной. Сумма ежегодного накопительного взноса Участника НИС ежегодно утверждается Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. По этой программе отсутствует мораторий на досрочное погашение кредита. 

Анализ существующих программ ипотечного кредитования в «СИБСОЦБАНК» ООО показывает, что процесс получения ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

Подготовка документов, необходимых для подачи заявления на получение кредита;

Подача заявления на кредит;

Получение предварительного решения банка о предоставлении кредита;

Предоставление документов на приобретаемый объект недвижимости и оценка его рыночной стоимости, подготовленная независимым оценщиком;

Получение окончательного решения банка о предоставлении кредита и определение даты ипотечной сделки, включающей в себя заключение договора купли-продажи объекта недвижимости и кредитного договора;

Заключение ипотечной сделки (заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, оплата комиссии за выдачу кредита, заключение кредитного договора, расчет с продавцом - передача первоначального взноса и кредитных средств, оформление государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости);

Заключение договора страхования в соответствии с условиями кредитного договора и передача одного экземпляра договора банку вместе с оригиналом документа, подтверждающего оплату страховой премии.

Двухуровневая система ипотечного кредитования, по которой работает «СИБСОЦБАНК» ООО предполагает следующую схему рефинансирования закладных:

1. Выдача кредита заемщику сроком до 30 лет и оформление банком закладной. Процесс кредитования проходит по единым стандартам. Обязательным условием для заёмщика является наличие первоначального  взноса, как минимум,  10% от стоимости приобретаемого жилья;

2. Реализация закладной Банком региональному оператору;

     3. Формирование Региональным оператором пула закладных и его реализация ОАО «АИЖК»;

4. Формирование ОАО «АИЖК» из  закладных залогового покрытия  и выпуск ценных бумаг;

5. Получение  средств от размещения ценных  бумаг, используемых в дальнейшем  в качестве источника финансирования  федеральной системы ипотечного  жилищного кредитования.

Кроме выдачи ипотечных кредитов «СИБСОЦБАНК» ООО продолжает сопровождение ранее выданных ипотечных кредитов, осуществляет функции по привлечению клиентов, консультированию, оформлению пакета документов, проведению андеррайтинга клиента и предмета залога.

По ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым физическим лицам, банк формирует портфель однородных ссуд. Портфель однородных ссуд – группа ссуд со сходными характеристиками кредитного риска, обособленных в целях формирования резерва на возможные потери по ссудам.

Ипотечные жилищные кредиты относятся к первой категории качества, так как по ним отсутствует кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по ссуде рана нулю) [19].

С начала реализации ипотечных программ, в том числе в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»  банком выдано более 2 млрд. руб.  ипотечных кредитов. Свои жилищные условия смогли улучшить  2600 семей.  Следует отметить, что банк работает как на вторичном рынке, так и на первичном, кредитуя долевое строительство.

Средний размер ипотечного жилищного  кредита в «СИБСОЦБАНК» ООО составил в 2011 году– 838,00 тыс. рублей, в 2012 уменьшился на 5% - 790 тыс. рублей.

Динамика ипотечного жилищного кредитования  «СИБСОЦБАНК» ООО по федеральным стандартам представлена на рис.3.1.

Рис. 2.6. Итоги ипотечного кредитования по стандартам ОАО «АИЖК» (тыс. руб.).

Основная часть выданных кредитов по стандартам АИЖК (более 60%) приходится на программу «Военная ипотека». Кроме того, в 2011 году банк выдал за счет собственных средств ипотечных кредитов на сумму около 66 млн. руб., в 2012 – на 70 млн. руб.

Наряду с ипотечными кредитами, выданными за счет собственных средств, на обслуживании банка находится 1002 закладных на сумму 582,5 млн. руб. Ипотечный портфель банка на 01.01.2013 составляет 100 млн. руб.

Сегодня банк использует, как одноуровневую, так и двухуровневую модели ипотечного кредитования.  В перспективе банк стремится к стандартизации ипотечных кредитов и дальнейшему рефинансированию  их через ОАО «АИЖК». Рефинансирование ипотечных кредитов является одним из способов заимствований и снятие нагрузки с баланса банка. Более выгодно не держать кредиты на балансе (постоянно наращивая их объем) для получения процентного дохода, а рефинансировать их, получая доход от комиссионных платежей по обслуживанию клиентов и направлять привлеченные средства на выдачу новых кредитов. Таким образом, рефинансирование может стимулировать понижение ставок по ипотечным кредитам, что сделает кредиты более доступными для населения.

В приложениях  № 10, 11 приведена информация о доходах, получаемых банком от ипотечного жилищного кредитования. В 2012 году доход непосредственно от кредитования составил 17,5 млн. руб., доход от сопровождения ипотечных кредитов – 4,7 млн. руб. Причем между размером прибыли и количеством выданных и находящихся на обслуживании ипотечных кредитов – прямопропорциональная зависимость.

Банк проводит взвешенную, достаточно консервативную политику при оценке платежеспособности ипотечных заемщиков. Обычной практикой в банке является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. С учетом того, что просроченная задолженность по ипотечному кредитному портфелю банка составляет 1,9%, можно сделать вывод, что банк эффективно работает в этом направлении.

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В «СИБСОЦБАНК» ООО

 

3.1. Основные  проблемы российского рынка ипотечного  кредитования и перспективы его  развития в банке

 

Последнее время рынок ипотеки в России продолжает набирать обороты и демонстрирует уверенный рост. Заметно увеличилась линейка ипотечных банковских продуктов, банки проводят либерализацию условий кредитования и требований к заемщикам. Тем не менее, российский рынок ипотечного кредитования все еще отстает от развитых западных стран, а ипотечные продукты остаются недоступными для подавляющего числа россиян [28, c. 65].

Необходимо отметить, что с 1998 года, с момента вступления в силу Закона «Об ипотеке», рынок жилищных займов проделал огромный путь  развития, и ипотека стала гораздо доступнее для семей, решивших приобрести недвижимость в кредит. Однако, несмотря на наличие больших потребностей в жилье и возможностей в получении ипотечного кредита, подкрепленных законодательными актами, ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы.

Выдача ипотечных закладных сопровождается тремя видами рисков – кредитным риском (риск того, что заемщик не выполнит свои обязательства своевременно и полностью; он является комбинацией риска дефолта заемщика и риска залога, т.е. невозможности компенсировать затраты кредитора за счет продажи заложенного имущества), риском ликвидности и риском процентной ставки [31, c. 93].

Риск дефолта заемщика присутствует в любой модели ипотечного кредитования, хотя немецкая модель является более устойчивой к данному виду риска. Вероятность дефолта во многом зависит и от доли выплат заемщика в его доходе. Исследования кредитов в США показало, что если ежемесячные выплаты заемщика превышают 36% ежемесячных доходов, то риск дефолта заемщика в         два раза выше риска дефолта заемщика, выплаты которого составляют менее 30% доходов.

Риск залога возникает при падении цен на недвижимость, высоких судебных и прочих издержках, возникающих  при выселении жильцов в случае дефолта. Увеличение в стоимости жилья доли первоначального взноса из собственных накоплений заемщика, снижает риск залога и дефолта. Так, вероятность дефолта заемщиков, вложивших более 20 % своих средств в покупку жилья, оценивается в 5 раз ниже вероятности дефолта заемщиков, вложивших от 5  до 9 % собственных средств.

Еще один риск – риск ликвидности, связанный с возможностью быстро реализовать закладную без существенного снижения стоимости .

Анализ рисков при ипотечном кредитовании позволяет сформулировать основные проблемы, сдерживающие развитие жилищной ипотеки как в России, так и в Алтайском крае: