Шпаргалка по дисциплине "Оценка стоимости бизнеса"

Вопрос № 1  История развития оценки в РФ

Рос.оценка сформировалась в 1992 году. Вследствие изменения политической и экономической ситуации в стране и перераспределению прав собственности в государстве. Первые экономисты-оценщики имели базовое образование - строительное, перенявшие опыт оценки в США.

В 1993 году сформировалась оценка недвижимости.

В 1994 году проводилась обязательная переоценка имущества или переоценка основных фондов. С этого момента так же началась оценка машин и оборудования.

В 1995 году сформировалась оценка бизнеса. Оценка ликвидационной собственности.

 

Вопрос № 2. Понятие, основные цели и виды оценочной деятельности.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ, БИЗНЕСА — осуществляемое официальными органами или экспертами определение рыночной стоимости предприятия с учетом его материальных и нематериальных активов, финансового состояния, текущей и ожидаемой доходности.

ЦЕЛИ :

1.Купля  продажа 

2.Оценка  с целью залогов

3.Страхование

4.Оценка  ущерба

5.Оценка  для внесения в уставный капитал

6.Оценка  при разделе имущества

7.Оценка  имущества, не поставленная на  балансе

8.Переоценка  основных фондов

9.Оценка  бизнеса при акционировании 

10.Оценка  при выкупе акций акционерами

  ОСНОВНЫМИ  ЦЕЛЯМИ ОЦЕНКИ ЯВЛЯЮТСЯ :

-проведение  конкурсов, аукционов, торгов

-отражение в отчетности, купля-продажа, мена

-аренда, права  аренды, лизинг

-залог

-раздел, наследование, дарение

-страхование

-приватизация, конфискация, национализация, ликвидация

-составление  брачного контракта

-исчисление  налога, пошлин, сборов

-определение  доли имущественных прав

-хранение

-разрешение  имущественных споров

-коммерческая  концессия

-передача  прав собственности

-передача  в доверительное управление и  другие

ВИДЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ :

1. стоимость  объекта оценки с ограниченным  рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат.

2. стоимость  замещения объекта оценки - сумма  затрат на создание объекта, аналогичного  объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения  оценки, с учетом износа объекта оценки

3. стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки

4. стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования

5. инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях

6. стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

7. ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов

8. утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки

9. специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки

 

Вопрос № 3.  Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса.

3 ПОДХОДА  К ОЦЕНКЕ :

-доходный

-сравнительный

-затратный

Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет использование присущих ему методов:

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД:

 Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле V= D/R , где D — чистый доход бизнеса за год; R — коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД включает три метода :

    Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Поэтому, данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок, должны послужить ориентиром для определения цены оцениваемой компании. Данный метод используется для оценки миноритарных пакетов акций.

   Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД:

Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Метод ликвидационной стоимости  предприятия определяется как разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.

 

Вопрос № 4. Определение рыночной стоимости объекта оценки , условия чистой сделки

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют  разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из  сторон сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая сторона  не обязана принимать исполнение;

- стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах;

- объект  оценки представлен на открытый  рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки  представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки  и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж  за объект оценки выражен в  денежной форме.

Условие «Чистой сделки» :

1. Покупатель и продавец имеют типичную мотивацию
2. Покупатель и продавец осведомлены обо всех характеристиках имущества, которое они оценивают, а так же о потенциал. способах его использования
3. Покупатель и продавец преследуют интересы собственной выгоды
4. Имущество находилось на рынке достаточно времени, для ознакомления с ним большинства покупателей

 

Вопрос № 5.  Определение восстановительной стоимости объекта оценки, её отличие от стоимости замещения. Понятие накопленного износа( физический, функциональный, внешний )

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Износ строений возникает под воздействием трех основных причин

! физический  износ,

 

! функциональное  старение,

 

! внешнее (экономическое) старение.

 

Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. новое здание лучше старого.

Функциональное старение представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. Конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность,ценность здания.

Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости здания в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

 

Вопрос № 6 : Определение стоимости в пользовании, инвестиционной стоимости, утилизационной стоимости

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования, отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании :

инвестиционная;

балансовая;

стоимость для целей налогообложения (в России) и другие.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые она в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

 

7.   Принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества

 Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определённых функций и (или) реализации какого-либо интереса.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесёт в будущем. Ожидание - установление текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом.

 

8.Принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к имуществу.

Принцип остаточной продуктивности рассмотрим на примере земельного участка. Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесённый к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства - труд, капитал и предпринимательство (управление). Получаемый в результате экономической деятельности доход идёт на оплату используемых факторов производства.

 Принцип вклада (иногда называемый принципом эффективности инвестиций) основывается на понятии "вклад". Вклад - это сумма, на которую изменяется имущества или чистый доход, им приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса). Данный принцип заключается в том, что стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада. Доход, полученный в результате инвестиций, должен превышать величину инвестированных средств.

Принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи). По мере добавления элементов (ресурсов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами - убывающей отдачи. Замедление темпов происходит до такой точки, когда прирост стоимости объекта не становится меньше, чем затраты на добавляемые элементы (ресурсы). Целесообразно привлекать к объекту имущества дополнительные ресурсы до тех пор, пока издержки на привлечение ресурсов не сравняются с доходами от их использования.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) определяет максимальную стоимость имущества. В соответствии с этим принципом любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемого имущества, т.е. максимальная стоимость имущества реализуется при взаимодействии этих факторов в оптимальном сочетании.

Принцип оптимальных размеров (величин)При существующем на данном сегменте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определённой (оптимальной) величиной.

 Принцип оптимального разделения и соединения, имущественных прав определяет: имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины.

 

9.Принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой.

Принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Предложение представляет собой количество объектов имущества, имеющихся в наличии у продавцов, по определённым ценам; спрос-количество объектов имущества, желаемых покупателем по определённым ценам. Величина спроса обратно зависит от цены объектов (выше цены - меньше спрос); величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости (выше цены - выше предложение). Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества.