Кадастровая оценка земли сельскохозяйственного назначения

По результатам оценочного зонирования  составляется карта (схема) оценочных  зон и устанавливается кадастровая  стоимость единицы площади в  границах этих зон.

Показатели кадастровой стоимости  не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой  стоимости на земельные участки  аналогичного целевого использования, устанавливаемые органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным  зонам, различным городам и поселкам.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой  оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические  документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации  по согласованию с заинтересованными  федеральными органами исполнительной власти.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится Федеральным  агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а  также находящимися в их ведении  предприятиями и организациями.[22, с.27]

Исполнение государственной  функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой  оценки земель в субъекте Российской Федерации;

формирование перечня  подлежащих государственной кадастровой  оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

выбор исполнителя работ  по определению кадастровой стоимости  земельных участков в субъекте Российской Федерации;

контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой  стоимости земельных участков в  субъекте Российской Федерации;

проверка результатов  работ по определению кадастровой  стоимости земельных участков в  субъекте Российской Федерации и  представление результатов государственной  кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации  на утверждение;

утверждение результатов  государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

внесение сведений об экономических  характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости  земельных участков) в государственный  земельный кадастр;

определение кадастровой  стоимости вновь образуемых земельных  участков, прошедших государственный  кадастровый учет, а также земельных  участков, в отношении которых  прошли государственный кадастровый  учет текущие изменения, связанные  с изменением категории земель, вида разрешенного использования или  уточнением площади земельных участков;

разъяснение результатов  государственной кадастровой оценки земель.[22, с.39]

Финансирование работ  по государственной кадастровой  оценке земель осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых  в федеральный бюджет и бюджеты  субъектов Российской Федерации.[30, с.26]

1.2 История создания и  развития оценки земель в 

России

1.2.1 Писцовые межевания

Первые описания земель в России появились в IX в. Они касались главным  образом монастырских и церковных  земель и служили основанием для  наделения духовенства имуществом, в частности землей. Трудно сказать, на какой стадии развития человеческих сообществ впервые возникла потребность  зафиксировать границы земельных  владений. Признаки понятия принадлежности территории можно заметить даже у  животных. Поэтому история развития земельного кадастра и в Западной Европе, и в России определяется, прежде всего, уровнем экономического развития и характером отношений  собственности. А начинается эта  история с образованием государства  и развитием налогообложения. Как  собирать дань с подданных и покоренных народов, если не знать, сколько у  них земель и что она может  дать? А самые древние из дошедших до нас сведений о взимании сборов и податей русскими князьями относятся ко времени Олега (X в.) и Ольги, которая после убийства древлянами ее мужа Игоря обложила их тяжкой данью и установила размеры повинностей с каждого плуга как единицы земельной меры и обложения.[27, с.16]

Существовавший в XI в. качественный учет земель имел упрощенный характер. Так, “Русская правда” сохранила  сведения о подразделении земель только по видам угодий (дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи угодья (без  указания почвенных различий)). Первые переписи земель с характеристикой  их качества и количества относятся  к XII в. Очень подробное описание многочисленных и разнообразных  доходов с земли сделано в  уставных грамотах новгородского князя  Святослава и смоленского князя  Ростислава.Старейшими дошедшими до нас документами являются описания земель периода татарского ига. Первая татарская перепись киевских земель проведена в XIII веке. Наряду с татарскими переписями в период монгольских  завоеваний описания земель вели русские  князья. Чтобы определить размеры  дохода и взимания татарской дани, во владениях каждого князя составлялись специальные писцовые книги.

Писцовые межевания можно считать  первой земельной реформой, связанной  со становлением Российского государства, начавшего свое развитие с Московского  княжества. Княжество еще не государство, оно сохраняет традиции родового быта, при котором правит старший  в роду (великий князь), опираясь на свою военную дружину. Московское княжество расширяется, занимая  обширные пустынные пространства и  заселяя их. Господствующей формой землевладения становится вотчина (происходит от слова, т.е. отцовская  собственность), которую можно было передавать по наследству, менять, продавать. Вотчинами владеют князья, бояре, члены дружин, монастыри, высшее духовенство.

В писцовых книгах освещались и финансовые вопросы: оценка имущества, размеры  обложения налогом. Запись этих книг содержит показатели своеобразной русской статистики населения, землевладения, культуры, финансов и т.д. В книгах, наряду с учетом и регистрацией земель, дается их

классификация по качеству с выделением четырех групп - добрые, худые и  очень худые, средние. Для классификации  земель использовались данные об урожайности, видах угодий и физических свойствах  почв. Оценочной формой были различные  окладные единицы - соха, обта, выть, лук, сошка. Постепенно они заменяются большой  московской сохой - единицей податного  счета, соответствующей определенному  размеру чистого дохода. Положить хозяйство в сохи - значило определить его доход. Сравнивая данные писцовых книг с земельнооценочными сведениями конца XIX в., можно отметить, что оценка земель по степени добротности, производительности и составу почв, приведенная в  писцовых описаниях, очень близка к  нормальным урожаям ржи и определению  состава почв, которые осуществлены в более поздний период и на более высоком уровне использования.[27, с.19]

Кроме писцовых книг, в которые  заносились все земли, составлялись окладные, приправочные полевые, строенные, засечные, отказные, дозорные и вотчинные  книги. В окладных книгах отражались только земли, приносящие доход, с указанием  размера. В приправочных книгах служилые земли с указанием, кому какие  принадлежат и по каким документам. Полевые книги составляли при  межевании, на их основе появились межевые  книги, в которых отражались границы  землевладений. В строенных книгах регистрировалось количество земли, отведенной под строительство городов, с  указанием их местонахождения. Отказные книги содержали описание раздач, засечные - описание земель по границам государства, в дозорные книги заносили земли, находящиеся в разорении  и подлежащие конфискации. Вотчинные  книги давали сведения для распределения  тягла между населением вотчины  с учетом имущественного положения  крестьян. Таким образом, собираемая информация могла быть использована для управления территориями и проведения земельной и налоговой политики Российского государства.[27, c.24]

1.2.2 Генеральное межевание

Следующий этап развития кадастра был  обусловлен политикой Петра I, он уничтожил  поместную систему, сравнял прежние  поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно  повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии  и применении геодезических инструментов. Однако замыслы Петра I о производстве сплошного межевания выполнить  не удалось, и первое генеральное  межевание было начато в 1754 г. Оно  было основано на писцовом наказе 1684 г. и помимо учета земель имела целью  лишение прав владения и изъятия  не соответствующих документам земель. Такой формальный подход привел к  возбуждению споров соседствующих  владельцев даже в случаях отсутствия взаимных претензий до начала межевания. По свидетельствам очевидцев, нередко  возникали бурные споры на межах, драки и даже убийства. Это вызывало отрицательное отношение землевладельцев  к самой идее генерального межевания  и предопределило его неудачный  исход.

Дальнейшее развитие и совершенствование  системы учета и оценки земельных  ресурсов стимулировались такими этапными реформами, как отмена крепостного  права в 1861 г., предусматривавшая  выкуп земли крестьянами у  помещиков, отмену взимания выкупных платежей в 1905 г. и Указ 1906 г., дающий крестьянам право выделения или выхода из общин.

1.2.3 Развитие и становление оценки  в XIX веке

В процессе развития российского рынка  всё большее значение приобретает  квалифицированная оценка стоимости  объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся  еще в XIX веке, не является новой для  России и имеет свою историю.[32, с. 23]

Необходимость работ по оценке была связана, прежде всего, с объективной  потребностью в создании так называемого  фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения, и частично - переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки. В Нижегородской губернии в основу оценки земель были положены естественноисторические исследования почв, выполненные В.В. Докучаевы (классификации почв по физико-механическим и химическим показателям). В то же время в Херсонской губернии впервые была сделана попытка учета климатических факторов при оценке земли, в частности, засухи.

В каждой местности традиционно  складывались определенные формы получения  дохода от земли, определявшие ее ценность. К основным формам относились самостоятельное  ведение хозяйства и сдача  земель в аренду. На северо-западе и  юго-западе России была распространена так называемая "чиншевая" аренда, заключающаяся в праве наследственного  пользования землей за постоянную ежегодную  плату владельцу.

Самым надежным способом использования  земли была долгосрочная аренда, далее  шла сдача аренды на один посев, а  также "издольная" аренда, при  которой владелец получал определенную долю урожая. Наиболее рискованным  считалось получение дохода при  ведении хозяйства самим владельцем.

Помимо оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости. "Городовое  положение" 1870 года уполномочило городские  власти производить оценку для определения  налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования  данной недвижимости, а при невозможности  определить доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости.[32, с.28]

Позднее городские думы начали выпускать  инструкции для избираемых ими оценочных  комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также  перечислены статьи расходов на их содержание. Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове был  неудачным из-за постоянной смены  состава оценочной комиссии и  отсутствия централизованного руководства. Однако в 1892 году была избрана новая  оценочная комиссия, состав которой  был усилен профессорами высших учебных  заведений города Харькова. Кроме  этого, для общей координации  хода оценочных работ был создан наблюдательный совет.В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу.

В качестве единицы измерения земли  была принята квадратная сажень, а  для всех построек - кубическая сажень.При  определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.Статистическая обработка информации позволила  оценочной комиссии разделить все  городские домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление  города на разряды местностей по средней  арендной плате за одну комнату, а  так как эти разряды встречались  вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района.Результаты оценки городской недвижимости в  Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии, позволили сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которые  впоследствии только уточнялись и дополнялись.