Кадастровая оценка земли сельскохозяйственного назначения

8 июня 1893 года правительство России  издало закон о переоценке  всех видов имущества в 34-х  губерниях. Одновременно с законом  были утверждены "Правила оценки  недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Виттеутвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.

В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей  и врачей в Москвепрофессор А.И.Чупров организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании  которой присутствовало 86 статистиков  из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в  области оценочной статистики.[32, с. 34]

Следует отметить, что порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных  комиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 года был  принят новый закон об оценке недвижимого  имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное  финансирование оценочных работ  в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год.

В целом, с точки зрения методологии  и общей организации оценки, Россия в конце девятнадцатого века была одной из ведущих стран. Основными  недостатками являлись конфликты оценочных  комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, а также специальной  контролирующей организации.

Может быть, это звучит удивительно, но оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце  прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и заставил российское чиновничество разработать инструкции “по оценке недвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходности при оценке” на высочайшем экспертном уровне.

К сожалению, за десятилетия социализма все эти достижения были полностью  утрачены. В наше время в России нет должной юридической базы для оценки и оценочной деятельности.

История оценочной деятельности на российском рынке возобновилась  примерно 7 лет назад. За это время  сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные  программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых  профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.[31, с.14]

Можно сказать, что современный  этап развития рынка оценочных услуг  во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учет уроков развития русской оценочной статистики поможет  избежать повторения старых ошибок.

 

1.3 Стандартизация оценочной  деятельности в области земельных  отношений

 

Регулирование земельных  отношений осуществлялось на всех этапах развития человеческого общества. Его цель - реализация связанных с землей интересов людей, разрешение возникающих при этом противоречий. Развитие земельных отношений потребовало совершенствования земельного законодательства.

Началом создания рынка земли послужил Закон РСФСР "О праве граждан Российской Федерации на приобретение в собственность  и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", принятый Верховным Советом РСФСР от 22.12.92 г. № 4196-1.

Этим законом разрешалось  иметь гражданину земельные участки  в частной собственности и независимо от сроков их получения производить сделки купли-продажи с этими участками.[33, с. 34]

Возникновение земли  на рынке в форме товара естественно поставило задачу оценки этого товара.

Земельный кодекс РФ 1991 года установил платность за земельные участки, переданные в  собственность, владение, пользование  и в аренду. Формы оплаты определены как:

- едино разовые,  в виде нормативной цены земли;

- ежегодные, в виде  земельного налога и арендной  платы.

Особенно полно вопросы  оценки земли (недвижимого имущества) определены в Гражданском кодексе РФ.

Во-первых, дана четкая формулировка понятия недвижимости, недвижимого имущества. Статьей 130 ГК РФ установлено, что «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».[3, с.11]

Но право собственности  на объект недвижимости, особенно на землю, имеет законные ограничения, вызванные интересами владельцев соседних участков или публичными интересами. Таким образом, возникает право ограниченного пользования другим земельным участком - сервитут.

Сервитут- это  важный элемент оценки недвижимости, так как пользование другими земельным участком связано с платой за это пользование.[2, с.54]

Крайний случай ограничений - это отчуждение недвижимости в связи с изъятием участка. Это положение предусмотрено ст.239 ГК РФ, в которой говорится, что «...изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд невозможно без прекращения права на это имущество и может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов».

Согласно ст.235 ГК РФ, Обращение в государственную, собственность имущества граждан и юридических лиц производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков.

Оценка стоимости  этого имущества и участков возможна лишь в результате расчетов в независимых профессиональных оценщиков.

При отчуждении земель государством такая оценка нужна  для определения выкупной цены. Согласно ст.281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включается:

- рыночная стоимость  земельного участка и находящегося  на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику земельного участка;

- при продаже  имущества с публичных торгов  денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной (стартовой) цены продажи.

Денежная оценка объектов недвижимости важна при  определении вклада учредителей, при создании хозяйственных товариществ и объектов. В ст.93 ГК РФ сказано, что в этом случае определяется действительная стоимость, и общество обязано выплатить участникудействительную стоимость его доли. Действительная стоимость в этом случае является не чем иным, как рыночная стоимость.

Таким образом, стоимостные  взаимоотношения с объектами  недвижимости создали предпосылки для оценочной деятельности в российском рыночном  хозяйстве и потребовали ее законодательного оформления.

Основополагающим  в области оценочной деятельности стал Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российском Федерации", принятый 29.03.98 г. № 135-ФЗ.

Субъектами оценочной  деятельности признаются с одной  стороны физические и юридические  лица, деятельность которых регулируются законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой стороны- потребители их услуг (заказчики).[6, с.4]

Установлен перечень объектов, относящихся к объектам оценки (материальные вещи, совокупность вещей, в том числе предприятия), право собственности на имущество, права по обязательства (долги) и иные объекты гражданских прав.

Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых, принадлежащих им объектов оценки. Право проведения оценки является безусловным и не зависит от установленного порядка статистического и бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством.

Закон установил, что если в договоре на проведение оценки не определен конкретный вид стоимости, то определению подлежитрыночная стоимость данного объекта. Оценка является обязательной, если вовлекаются в сделку объекты оценки, принадлежащие Российской Федерации, субъектом либо муниципальным образованием.

Основанием проведения оценки является договор между оценщиком  и заказчиком. Он заключается в  письменной форме, не требует нотариального  удостоверения. В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщиков лицензии и о страховании гражданской ответственности оценщика.

Результатом работы оценщика является надлежащим образом оформленный отчет. Закон определяет, что отчет должен отражать: дату оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи, а также иные сведения, которые необходимые для полного и не двусмысленного толкования результатов оценки объекта недвижимости.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная на основании и в порядке, которые предусмотрены законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделок, если законодательством РФ или в судебном порядке не предусмотрено иное.

Законом установлены  права и обязанности оценщика.

Оценка объекта  оценки проводится только независимым оценщиком. Оценщик не должен иметь заинтересованности в объекте оценки. Размер выплаты оценщику за проведение оценки объекта не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.[6, с.5]

Наряду с законом  РФ "Об оценочной деятельности" действуют законы "О стандартизации" и "О сертификации продукции и услуг".

Все три закона тесно связаны между собой  и создают единой правовое поле при осуществлении оценочной деятельности, направленное на защиту интересов заказчика.

Земля, выступая одновременно как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства, подлежит стоимостной оценке.

При кадастровой  оценке земель осуществляется оценочное  зонирование территории, для которых определяются базовые стоимости земли.

Результаты кадастровой  оценки, которые включают оценочное  зонирование территории, значение базовых показателей стоимости земли по оценочным зонам и другие, утверждаются органами местного самоуправления по предложению территориальных органов уполномоченного правительством РФ Федерального органа исполнительной власти (Управление Роснедвижимости по субъекту РФ, району, городу).[16, с.3]

Результаты оценки вводятся в действие с начала года, следующего за решением органа местного самоуправления после их опубликования в открытой печати и внесения данных в государственный  земельный кадастр.

Применение показателей  оценки земли, например, для целей  налогообложения будет зависеть от величины стоимости земли. На рынке  земли практически не имеет смысла такое понятие как нормативная  цена земли. Товар на рынке оценивается  рыночной стоимостью, которая не зависит  от директивных решений.

Действительно введенный  и действующий в настоящее  время законРФ "О плате за землю", был первой попыткой установить платность земли.

В ст.2 закона РФ "О плате за землю" целью  введения платы за землю было стимулирование рационального использования, охраны и освоения земли, повышение плодородия почв, обеспечение развития и инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Прошедший с момента  принятия закона период показал, что  ни одно из этих целей не выполнено. Выход из создавшегося положения- увеличение платы за землю, которая формировала фонда, достаточныена поддержание качества благоустройства территории.

Для обеспечения  проведения государственной кадастровой  оценки земель РФ в сроки, устанавливаемые постановлением Правительства РФ от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», а также усиления контроля за качеством этих работ, издан приказ Федеральной службой земельного кадастра РФ № п.21 от 20.02.2001 г. «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель».

Результаты кадастровой  оценки земель предполагается использовать для целей налогообложения и иных целей установленных законов.

В постановлении  правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об  утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель», даны основные направления земельно-оценочных работ на землях различного целевого назначения и функционального использования. Эти правила дают возможность получить сопоставимые результаты в границах зон, районов и регионов.

К настоящему времени имеется достаточная нормативно-правовая основа для массового проведения кадастровой оценки земель и применение ее показателей для решения широкого кругаэкономических проблем.[24, с.46]

 

1.4 Процедура  оценки объектов земельных отношений

 

Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий стала  необходимостью и условием функционирования и развития многоукладной рыночной экономики. Поэтому вполне закономерным является тот факт, что государственная  кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществлена одной из первых в составе категорий земель единого  земельного фонда страны, которая  связала в единое целое показатели кадастровой стоимости земли  и всех других категорий земель.