Оценка земли и недвижимости

Содержание

Введение...................................................................................................................................2

1. Основные положения................................................................................................................5

1.1. Задание на оценку объектов  недвижимости........................................................................5

1.2. Результаты оценки..................................................................................................................5

1.3. Сертификация оценки............................................................................................................6

1.4. Лимитирующие условия и ограничения..............................................................................6

1.5. Сведения об экспертах, проводивших  оценку....................................................................7

2. Базовые понятия и технология  оценки...................................................................................8

2.1. Базовые понятия стоимости  объекта недвижимости..........................................................8

2.2. Технология оценки объекта  недвижимости.......................................................................10

3. Описание оцениваемых объектов недвижимости.................................................................11

3.1. Описание среды местоположения  объекта недвижимости...............................................11

3.2. Описание земельного участка, занимаемого объектом недвижимости...........................11

3.3. Описание здания склада концентрированных  кормов......................................................11

5. Расчет стоимости объектов  недвижимости...........................................................................13

5.1. Затратный подход..................................................................................................................13

5.2.  Доходный подход.................................................................................................................17

 

Список использованных источников.........................................................................................23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В процессе проведения экономических реформ в России введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

Рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле – продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений (в соответствии с основными типами недвижимости).

Все объекты недвижимости уникальны, поэтому при их использовании в качестве залога, при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость требуется тщательный анализ финансовой, правовой, технической стороны каждого конкретного объекта. При этом необходимо определить стоимость объекта, который использован в качестве залогового обеспечения ипотечного кредита, и инвестиционный доход, который способен принести объект в будущем.

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли – продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т.д.

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. Профессиональная оценка необходима при решении вопросов о купле- продаже, обмене, выдаче и получении кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятия, при страховании имущества, в целях переоценки основных фондов и т.д.

Правовые основы оценочной деятельности определены в Законе РФ «Об оценочной деятельности». На федеральном уровне в качестве методических документов действуют два государственных стандартов РФ: «Единая система оценки имущества» (ЕСОИ); «Основные положения. Термины и определения».

Цель курсовой работы: закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов, специальной экономической литературы, и проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сопроводительное письмо.

Уважаемые господа

 

На основании  договора от 20 сентября 2008 г. нами произведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости – Вашего предприятия (Теплицы металлической с котельной с целю определения рыночной стоимости по состоянию на 13.10.2014г.

 

Осмотр объектов производился с 1 по 10 октября 2014г.

Оценка указанных объектов недвижимости выполнена на основе анализа данных технической и бухгалтерской инвентаризации, а также нормативно – справочной и статистической информации об изменении уровня цен на строительно – монтажные работы в данном регионе.

 

Выводы и положения настоящего отчета основаны на законодательных и нормативных актах, действовавших на дату оценки.

Для получения достоверных результатов при проведении оценки использованы различные методы оценки недвижимости: затратный медот, метод сравнительного анализа, метод анализа дохода.

Оценка выполнена в соответствии со стандартами профессиональной практики оценщика.

 

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике ее проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.

 

С уважением

Генеральный директор              Титов И.И.

 

 

 

1. Основные положения

1.1 Задание на оценку  объектов недвижимости

 

Состав оцениваемых объектов недвижимости:

- здание склада концентрированных  кормов;

- участок земли, на котором расположен  склад концентрированных кормов.

 

Адрес расположения объектов:

Саратовская область, Октябрьский район, улица Клиническая,7.

 

Цель оценки:

Определение возможной продажной цены склада концентрированных кормов вместе с занимаемым им земельным участком.

 

Действительная дата оценки:

07 октября 2014 года.

 

Собственник объектов:

ЗАО ПРОКАЗНИК

 

График изучения объектов:

01.10.14 г. – 14.10.14 г.

 

 

1.2 Результаты оценки

 

Ниже представлены результаты расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, полученные с применением трех основных методов оценки недвижимости:

 По затратному методу:

По методу прямого сравнительного анализа:

По доходному методу:

 

В связи с коммерческим назначением оцениваемого объекта наиболее приемлемым в данной ситуации, является доходный метод. Именно поэтому эксперт считает необходимым принять в качестве окончательного результата стоимости оцениваемого объенкта недвижимости на 14.10.14 г.

 

3. Сертификация оценки

 

Составивший представительный отчет эксперт удостоверяет правомерность следующих положений.

1. Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности
2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны
3. Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности от представленного им результата оценки
4. Процедура оценки и содержания отчета соответствуют ФЗ Об оценочной деятельности в РФ.

 

4. Лимитирующие условия и ограничения.

 

Сертификация оценки, приведенная в п.1.3, подразумивает выполнение следующих условий и ограничений:

1. Точка зрения эксперта представленная в отчете является объективной.
2. Исполнитель оценки требует от заказчика соблюдения конфиденциальности. Передача информации содержащейся в отчете третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя.
3. Эксперт не несет ответственности за достоверность представленной ему информации
4. В соответствии с отчетом от эксперта не требуется выступать в суде
5. Эксперт не принимает на себя обязательств по установлению дефектов
6. Величина определяемой рыночной стоимости объектов недвижимости действительна на дату оценки
7. В рамках настоящего отчета от эксперта не требуется устанавливать обязательства имущественного страхования

1.5 Сведения об экспертах, проводивших оценку

 

Эксперты, участвующие в работе, получили профессиональное образование в области оценочной деятельности. В работе принимали участие следующие эксперты – оценщики:

Тайкова Татьяна Павловна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Базовые понятия и технология

2.1 Базовые понятия стоимости  объекта недвижимости

 

 

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки предполагается в денежной форме

 

Полная восстановительная стоимость -  стоимость воспроизводства основных фондов на определенную дату; позволяет определить величину затрат, которые потребуются на замену основных средств. Восстановительная стоимость определяется с использованием индекса новых рыночных цен; данных о стоимости аналогичных видов продукции, по которым определена восстановительная стоимость; укрупненных коэффициентов изменения цен. Остаточная стоимость инвентарная или восстановительная стоимость за вычетом одного из следующих элементов: износа, исчисляемого по нормам амортизационных отчислений и поправочных коэффициентов к ним; оценочной стоимости дефектов, возникших при длительной и непрерывной эксплуатации объектов и приведших к утрате потребительских качеств; износа, начисляемого на основании метода экспертных оценок.

Физический износ - эксплуатационное или естественное снашивание, постепенная утрата потребительской стоимости средств труда в процессе производства. Интенсивность физического износа зависит от производственной нагрузки и условий содержания средств труда, от воздействия на них сил природы (влажность и т. д.).