Оценка земли и недвижимости
Курсовая работа, 20 Октября 2014, автор: пользователь скрыл имя
Краткое описание
В процессе проведения экономических реформ в России введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».
Содержание
ВВЕДЕНИЕ...................................................................................................................................2
1. Основные положения................................................................................................................5
1.1. Задание на оценку объектов недвижимости........................................................................5
1.2. Результаты оценки..................................................................................................................5
1.3. Сертификация оценки............................................................................................................6
1.4. Лимитирующие условия и ограничения..............................................................................6
1.5. Сведения об экспертах, проводивших оценку....................................................................7
2. Базовые понятия и технология оценки...................................................................................8
2.1. Базовые понятия стоимости объекта недвижимости..........................................................8
2.2. Технология оценки объекта недвижимости.......................................................................10
3. Описание оцениваемых объектов недвижимости.................................................................11
3.1. Описание среды местоположения объекта недвижимости...............................................11
3.2. Описание земельного участка, занимаемого объектом недвижимости...........................11
3.3. Описание здания склада концентрированных кормов......................................................11
5. Расчет стоимости объектов недвижимости...........................................................................13
5.1. Затратный подход..................................................................................................................13
5.2. Доходный подход.................................................................................................................17
Список использованных источников.........................................................................................23
Вложенные файлы: 1 файл
otsenka.doc
— 122.50 Кб (Скачать файл)11. Оценить налогооблагаемую
12. Оценить налог на прибыль по годам аренды.
13. Оценить чистую прибыль по годам аренды.
14. Оценить ставки
15. Оценить текущую прибыль на дату оценки по годам аренды.
16. Оценить будущую стоимость продажи объекта недвижимости.
17. Оценить ставку реверсии.
18. Оценить текущую стоимость реверсии.
19. Оценить текущую стоимость объекта недвижимости.
Вариант №2
Теплица металлическая с котельной объемом 900 м3, площадью 300 м2 с участком земли 0.5 га. Полная балансовая стоимость 150 млн. руб., остаточная балансовая стоимость 110 млн. руб.
- Арендная плата за пользование помещение составит 0,6 $ за 1 м2 в день и будет возрастать на 3% за год.
- Коэффициент загрузки составит в первые 2 года 60%, в последующие - 70%
- Операционные расходы составят 26$ в день и будут возрастать на 5% в год.
- Реконструкция здания займет 4 месяца и обойдется в 10$ за 1 м2 площади помещения.
- Амортизационные отчисления составят 2% в год.
- Налог на имущество принят 2.5% в год.
- Земельный налог в первый год составит 650 руб. за 1 м2 и будет возрастать на 5% в год.
- Тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами 350 млн. руб. за 1 га.
- Налог на прибыль 35% в год.
- Ставки дисконтирования составляют:
1-2 год – 19%
3-4 год – 18%
5-6 год – 16%
7-8 год – 15%
9-10 год – 14%
- Холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму, эквивалентную 150000$ включая расходы на продажу 30000$, ставка реверсии 10%.
Последовательность расчета рыночной стоимости теплицы металлической с котельной с земельным участком по методу дисконтирования денежных потоков представлена в таблице 3.
Таблица 3
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (в долл.)
№ пп |
Год |
Потенциальный валовый доход |
Эффективный валовый доход |
Операционные расходы |
Чистый операционный доход |
Расходы на реконструкцию |
Амортизационные отчисления |
Остаточная стоимость |
Налог на имущество |
Земельный налог |
Налогооблагаемая прибыль |
Налог на прибыль |
Чистая прибыль |
Ставка дисконта |
Текущая стоимость |
1 |
0 |
64800 |
38880 |
9360 |
29520 |
3000 |
75 |
2675 |
66 |
4875 |
21579 |
7552 |
14027 |
19% |
11787 |
2 |
1 |
66744 |
40046 |
9828 |
30218 |
3000 |
75 |
2600 |
65 |
5118 |
22035 |
7712 |
14323 |
19% |
10114 |
3 |
2 |
68746 |
48122 |
10319 |
37803 |
3000 |
75 |
2525 |
63 |
5374 |
29365 |
10277 |
19088 |
18% |
11617 |
4 |
3 |
70808 |
49566 |
10835 |
38731 |
3000 |
75 |
2450 |
61 |
5643 |
30027 |
10507 |
19518 |
18% |
10067 |
5 |
4 |
72932 |
51052 |
11377 |
39675 |
3000 |
75 |
2375 |
59 |
5925 |
30691 |
10741 |
19950 |
16% |
9498 |
6 |
5 |
75120 |
52584 |
11946 |
40638 |
3000 |
75 |
2300 |
57 |
6221 |
34060 |
11921 |
22139 |
16% |
9086 |
7 |
6 |
77374 |
54162 |
12543 |
41619 |
3000 |
75 |
2225 |
55 |
6532 |
32032 |
11211 |
20821 |
15% |
7827 |
8 |
7 |
79695 |
55787 |
13181 |
42606 |
3000 |
75 |
2150 |
53 |
6859 |
32694 |
11442 |
21252 |
15% |
6947 |
9 |
8 |
82086 |
57460 |
13840 |
43620 |
3000 |
75 |
2075 |
51 |
7202 |
33367 |
11678 |
21689 |
14% |
6669 |
10 |
9 |
84549 |
59184 |
14532 |
44652 |
3000 |
75 |
2000 |
50 |
7562 |
34040 |
11914 |
22126 |
14% |
5968 |
Итого: |
89580 | ||||||||||||||
Сумма продажи объекта, долл. _________________150000
Расходы на продажу, долл. _____________________30000
Стоимость объекта продажи, долл. ______________120000
Текущая стоимость реверсии, долл. 10%__________46265
Текущая стоимость недвижимости, долл._________135845
Текущая стоимость недвижимости в руб.________5433760
Список использованных источников
- Об утверждении индексов измерения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов с ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных мест) строек. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983г. №94.
- Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Постановление Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. №14-Д.
- Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». – КО – Инвест, Выпуск № 18, 1997 года.
- Сборник № 2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов на 1 января 1973 года.
- Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.