Оценка земли и недвижимости

Стоимость основных фондов, восстановительная

расчетные затраты на восстановление в современных условиях их точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Полная восстановительная стоимость определяется затратами на воссоздание новых основных фондов (имущества), остаточная восстановительная стоимость (с учетом износа) – на воссоздание основных фондов (имущества) в их фактическом состоянии. Полная восстановительная стоимость основных фондов (имущества) определяется при их переоценке как стоимость воспроизводства объектов основных фондов (имущества) в современных условиях. Ее определяют исходя из реально сложившихся к моменту проведения переоценки условий воспроизводства основных фондов: договорных цен и сметных расценок на проведение строительнро-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п. транспортных тарифов и так далее.

Полная первоначальная стоимость представляет собой фактическую стоимость ввода в действие объектов основного капитала. После приемки их в эксплуатацию она отражается в активе бухгалтерского баланса на счете Основные средства и остается неизменной до переоценки основного капитала, в результате которой первоначальная стоимость объектов заменяется их восстановительной стоимостью, или до проведения расширения, модернизации и реконструкции объектов за счет инвестиций, затраты на которые добавляются к первоначальной стоимости

Остаточная первоначальная стоимость – определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта недвижимости.

2.2 Технология оценки  объекта недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

1) определение задачи,

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее целесообразных  подходов к оценке объекта  и анализ вариантов лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет о результате оценки  стоимости объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ  ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

3.1 Описание среды местоположения  объекта недвижимости

 

Оцениваемые объекты недвижимости расположены по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Клиническая, 7.

Имеется подъездная дорога с асфальто – бетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. На расстоянии 30 метров от здания склада находится пруд Прудовик. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.

 

3.2 Описание земельного  участка. Занимаемого объектом недвижимости

Земельный участок, на котором расположен склад, находится в северо – западной части города Саратова.

Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности.

В процессе осмотра объектов недвижимости и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, выявлено не было.

Ставки земельного налога для данной зоны принимаются в соответствии со всеми законами.

 

3.3 Описание здания склада  концентрированных  кормов

Характеристики элементов конструкции и стоимость:

Строительный объем - 900м

Общая площадь - 300м2

Дата ввода  - 1550 г.

Полная балансовая стоимость – 150 млн. руб.

Остаточная балансовая стоимость – 110 млн. руб.

Фундаменты – бетонные

Стены – кирпичные

Перекрытия – железобетонные

Кровля – рулонная

Пол – металлический

Этажность – 1 этаж

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Расчет стоимости объектов  недвижимости 

 

5.1 Затратный подход

 

Затратный подход основан на определение стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

 

С з.п. = С зем.улч + С ул. – И нак.

 

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С з);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С ул.);

- расчет накопленного износа (И н): физического, функционального, внешнего.

Определение стоимости недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяю стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое строительство имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.

1) Расчет стоимости земельного участка.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легкодоступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости, аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико – экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая цена.

Начальными этапом этого метода является изучение рынка и сбор информации об объектах аналогах. Данные об объектах аналогах приведены в таблице 2 справочных данных. За единицу сравнения принимается м2.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

- наличие сервитута снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных согласований;

- государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

- кредиты предоставляются под 15 %;

- условие срочной продажи изменяют цену на 10 %;

- при сделки между партнерами по бизнесу, цена занижается на 8 %;

- особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса, позволило продавцу завысит цену на 7 %;

- за три месяца цены на рынке выросли на 2 %, за шесть месяцев – на 4 %, за девять месяцев – 8 %;

- разница в ценах по районам: центральные и средней отдаленности – 20 %, средней отдаленности и отдаленные – 10 %, центральные и отдаленные – 30 %;

- разница в ценах при наличие асфальтобетонного покрытия на площади: до 10 % участка, по сравнению с площадью до 30 % - 2 %; до 30 %, по отношению к 50 % - 5 %;

- разница в ценах между: низкой и средней несущей способностью грунтов – 3 %, средней и высокой – 4 %, низкой и высокой – 7 %.

 

 

Расчет полной восстановительной стоимости теплицы металлической

с участком земли

Таблица 1

№пп	Наименование объекта	Ед. изм.	Общее кол-во ед. измерения	Стоимость ед. изм., руб.	Полная восстановит. стоимость в ценах 1964 г.	Индекс перехода к ценам 1984	Индекс перехода к ценам 2014г. с НДС	Полная восстановительная стоимость в ценах на 2014г., руб
1	теплица	м3	900	56,3	50670	1,20	20	1216080
2	Земельный участок	га	0,5	50000	25000	-	-	25000

 

Примечания: а) 56,3 по сборнику УПВС №2 с учетом поправки для климатического района; б) 50670=56,3*1100; в) 1.2=1.18*1.02 (отраслевой и территориальный индексы перехода к ценам 1969г. по сельскому хозяйству для Саратовской области); в) 20 (для Саратовской области); д) 1216080=50670*1,20*20.

При определении процентов физического износа  были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН - 5-86 (р), Гражданстрой, 1988 г. Обобщенные признаки физического износа представлены в приложении 2.

Примечания: а) в расчетном здании слушатель проставляет % износа элементов конструкции здания произвольно; б) физический износ земельного участка не начисляется.

Таблица 2

Расчет физического износа теплицы

№ п/п	Конструктивные элементы зданий	Удельный вес	Стоимость в рублях	Износ КЭ, %	Износ в рублях	Остаточная стоимость в рублях
1	Фундаменты	8	97286,4	15	14608,86	82677,54
2	Стены	20	243216	13	31618,08	211597,92
3	Крыша	13	158090,4	20	31618,08	126472,32
4	Полы	2	24321,6	15	3648,24	20673,36
5	Проемы	5	60804	3	1824,12	58979,88
6	Отопление	44	535075,2	9	53507,52	481567,68
7	Отделочные работы	3	36482,4	10
8	Инженерное оборудование		36482,4	10	3648,24	32834,16
9	Прочие работы	2	24321,6	10	2432,16	21889,44
	Итого	100	1216080		146553,54	955707,46

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному подходу составляет 1069542,4 + 25000 = 1094542,4 рублей.

 

 

5.2. Доходный подход

Основной целью приобретения объектов недвижимости потенциальным покупателем является получение будущих доходов от недвижимости. Оцениваемая теплица металлическая в соответствии со своими наилучшими и более эффективным использованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов:

- доходы за счет регулярной  арендной платы;

- доходы от будущей перепродажи  объектов недвижимости.

Из группы подходов оценки приносящий доход недвижимости для рассматриваемых объектов наиболее подходящими по своему назначению является метод прямой капитализации доходов дисконтирования денежных потоков.

Однако первый из указанных подходов, по мнению оценщика, не применим в настоящее время для оцениваемого объекта. Это связано с тем, что отсутствует продажи аналогичных объектов (теплиц металлических) на рынке недвижимости, поэтому невозможно рассчитать ставку капитализации доходов.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости использован второй из указанных подходов - метод дисконтирования денежных потоков. Под дисконтированием понимается процедура приведения будущего денежного выражения доходов к их стоимости на дату оценки по указанной ставке дисконтирования.

Применена следующая процедура оценки объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков:

1. Собрать информацию об условиях, сроках и доходности эксплуатации  и продажи оцениваемого объекта  недвижимости (арендная плата, коэффициент загрузки, норма амортизации, ставки налогов на имущество, землю и прибыль, ставки дисконтирования по годам сдачи объекта в аренду, холдинговый период, цену продажи объекта в конце холдингового периода и расходы на продажу, ставка реверсии).

2. Оценить потенциальный валовой  доход по годам аренды.

3. Оценить эффективный валовой  доход по годам аренды.

4. Оценить операционные расходы  по годам аренды.

5. Оценить чистый операционные  расходы по годам аренды.

6. Оценить расходы на конкуренцию по годам аренды.

7. Оценить амортизированные отчисления  по годам аренды.

8. Оценить остаточную стоимость  по годам аренды.

9. Оценить налог на имущество  по годам аренды.

10. Оценить земельный налог по  годам аренды.